Стоит ли покупать недвижимость для ремонта и насколько можно торговаться по цене?

Стоит ли покупать для ремонта? Это классическая дилемма на рынке недвижимости: приобрести недвижимость, требующую ремонта, часто по более низкой цене, или заплатить больше за готовую к проживанию недвижимость. Ответ не единственный и зависит от таких ключевых факторов, как цена покупки, стоимость ремонта, местоположение и тип проекта, который вы ищете. «Для понимания контекста: стоимость строительства в долларах сильно выросла в конце 2023 и начале 2024 года, достигнув роста на 112% с октября 2023 по июль 2025 года. С другой стороны, средняя цена квадратного метра в городе выросла всего на 12,65% за тот же период. В то же время, согласно индикатору Camarco, затраты на строительство типового здания в Буэнос-Айресе выросли в августе на 1,5% по сравнению с июлем, а за 2025 год в целом — на 11,9% по сравнению с 3,29% для подержанных квартир». Таким образом, решение о приобретении недвижимости для ремонта в Аргентине сегодня находится на переломном этапе, и мнения специалистов рынка разделились. В то время как одни предупреждают о высоких затратах на ремонт, другие видят в этом возможность, если подойти к делу стратегически и с планированием. По мнению Германа Гомеса Пикассо, основателя Reporte Inmobiliario, текущая ситуация играет против. «Сегодня это худший из возможных вариантов, потому что цены на квадратный метр находятся на исторически низком уровне, в то время как затраты на ремонт и строительство в долларах являются самыми высокими в истории», — предупреждает он. Специалист отмечает, что для заключения сделки придется заплатить значительно меньше рыночной стоимости. В противном случае целесообразнее купить недвижимость в хорошем состоянии. «Покупатель думает, что потратит на ремонт меньше денег, чем в итоге тратит», — добавляет он. Дан Обетко, генеральный директор Interwin, уточняет ситуацию. Хотя он согласен с тем, что затраты на ремонт «одни из самых высоких в истории», он подчеркивает, что выгода заключается в соотношении цена-качество. «Что делает сделку ценной, так это возможность адаптировать недвижимость в точном соответствии с вкусами и потребностями покупателя», — объясняет он. Привлекательность усиливается в случае старых зданий с просторными комнатами, высокими потолками, благородными материалами и гибкими планировками, которые позволяют проводить модернизацию, например, добавлять спальни или объединять кухню с гостиной. «В таких случаях инвестиции в ванные комнаты и кухни, как правило, значительно повышают стоимость недвижимости», — поясняет Обетко. Однако он отмечает часто встречающуюся ошибку: покупку без четко определенного бюджета. «Очень важно посетить объект вместе с архитектором, проверить состояние здания, определить, какие дополнительные работы могут привести к увеличению затрат, и точно рассчитать материалы, сроки и расходы». «Есть зоны в доме, которые после ремонта значительно повышают рыночную стоимость. Специалисты сходятся во мнении, что ванные комнаты и кухни являются наиболее важными объектами ремонта и наиболее повышают стоимость недвижимости». С другой стороны, Алан Флексер, менеджер филиала San Isidro de Narváez, отмечает, что покупатели обычно хотят отремонтировать кухню и ванные комнаты перед переездом, потому что это «самая грязная и неудобная работа, которая мешает нормальному функционированию дома». «Суммы сильно варьируются в зависимости от типа недвижимости. Гомес Пикассо приводит пример: ремонт кухни в двухкомнатной квартире может стоить около 6000 долларов, в то время как в доме в загородном районе эта цифра может вырасти до 15 000 или 20 000 долларов. «К этому добавляются непредвиденные расходы, характерные для ремонтных работ: необходимость обновления инженерных сетей, более длительные сроки выполнения работ из-за ограничений в зданиях и возможное увеличение затрат». Сегодня маржа для встречного предложения более ограничена, чем в предыдущие годы. По словам Обетко, сделки обычно заключаются со скидками около 5% и даже меньше, если стоимость недвижимости уже была оценена с учетом стоимости ремонта. Только в случаях наследования, пустующих объектов недвижимости или объектов, которые долгое время находятся на рынке, можно вести более агрессивные переговоры. «Однако существуют факторы, которые позволяют сделать более агрессивное встречное предложение»: Флексер согласен с тем, что переговоры во многом зависят от продавца. «Мы видим сделки, которые заключаются по цене листинга, другие — на 2% или 3% ниже, а некоторые — на 5%. Но многие продажи связаны с цепочкой сделок: тот, кто продает, также выходит на рынок, чтобы купить, и это ограничивает пространство для переговоров», — объясняет он. Чтобы избежать сюрпризов, специалисты четко указывают, что импровизация — самая распространенная ошибка. Ответ заключается в конечном уравнении. Обетко резюмирует это примером: «Если я покупаю квартиру за 200 000 долларов и мне нужно инвестировать еще 70 000 долларов в ремонт, я должен убедиться, что в том же районе квартира в отличном состоянии стоит не менее 270 000 долларов или больше. Только в этом случае сделка имеет смысл». В конечном итоге, эксперты сходятся во мнении, что сегодня ситуация более благоприятна для тех, кто хочет переехать в готовую к проживанию недвижимость, не тратя время и деньги на ремонт. Покупка с целью ремонта может быть целесообразной в престижных районах или в случае «недвижимости с большим потенциалом», но требует тщательного анализа, профессиональной консультации и четкого бюджета, чтобы избежать неприятных сюрпризов.