Аренда: арендные ставки, скорректированные в мае, будут иметь рекордный рост

Арендаторы, подписавшие договоры аренды в соответствии с законом об аренде в мае 2022 или 2023 года, столкнутся с новой корректировкой стоимости своих квартир в мае этого года. Несмотря на то, что постановление было отменено после вступления в силу 29 декабря 2023 года DNU, подписанного Хавьером Милей, все договоры, подписанные до 18 октября 2023 года, сохраняют условия, установленные законом: три года действия договора и ежегодная корректировка, обновляемая на основе Индекса договоров аренды (ICL). Это означает, что стоимость арендной платы по договорам аренды, заключенным в начале мая 2022 и 2023 годов, увеличится на 221 % (по состоянию на 1 мая 2024 года) в годовом исчислении согласно последнему обновлению ИСЛ, что побьет новый рекорд. В конкретных цифрах, если арендатор платит за аренду 100 000 песо, то с этого месяца ему придется платить 321 000 песо, а тот, кто платит 200 000 песо, будет платить 642 000 песо в месяц. "Следует учитывать тот факт, что ICL меняется ежедневно, поэтому увеличение будет зависеть от даты подписания контракта. "Кроме того, стоит отметить, что в пятом месяце года будут скорректированы и договоры аренды, которые были заключены в соответствии с обновленным законом - с 17 октября по 29 декабря 2023 года. Они корректируются каждые полгода и основываются на коэффициенте Casa Propia, который в мае составит 52,44%. "Например, в ноябре 2023 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 282 389 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы этот арендатор заключил договор 1 ноября 2023 года в соответствии с законом, то 1 мая 2024 года он должен был бы начать платить по обновленному Casa Propia повышению в размере 430 476 песо. "Но также и те, которые были подписаны после отмены постановления, которые будут делать это в зависимости от индекса и периода, согласованного сторонами; наиболее используемым является индекс потребительских цен (CPI), который корректируется непосредственно по инфляции и на ежеквартальной основе: 51,54%, если договор был подписан в феврале 2024 года. "Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, то для арендной платы в размере 405 000 песо, начатой в феврале 2024 года и подлежащей корректировке в мае, последний индекс, опубликованный Indec, приходится на март 2024 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с января 2024 года по март 2024 года. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 51,54 %, стоимость, подлежащая оплате, составит 613 722,06 песо в месяц. Арендодателям и арендаторам следует ознакомиться с ICL, опубликованным Центральным банком Аргентинской Республики (BCRA) на официальном сайте. Это показатель, который учитывает в равных долях изменение инфляции (согласно ИПЦ, измеряемому INDEC) и зарплат, согласно среднему уровню оплаты труда стабильных работников (Ripte). Таким образом, рост годовой инфляции, которая в марте 2024 года составила 287,9%, оказал непосредственное влияние на процент обновления. "Сейчас также есть случай с арендой, которая заканчивается 30 апреля или в течение мая этого года - при условии, что не было установлено продление. Они были подписаны в том же месяце 2021 года и должны будут согласовать новое соглашение, с той особенностью, что они больше не будут регулироваться никаким законом, а вернутся к Гражданскому и Торговому кодексу с абсолютной свободой между сторонами, пока действует DNU - который был отклонен в Сенате 14 марта и должен быть рассмотрен депутатами. Это означает, что с 2024 года срок действия договоров будет таким, какой установят стороны, минимального срока не существует, но если он не уточнен, то это два года. Кроме того, можно согласовать период корректировки стоимости арендной платы и использовать любой индекс, государственный или частный, выраженный в той же валюте, в которой была согласована арендная плата. Также можно договориться о валюте, в которой будет выплачиваться арендная плата. Существует несколько сайтов, на которых есть калькуляторы, предназначенные для расчета увеличения арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Чтобы узнать индекс, необходимо выполнить следующие действия: "Эти данные помогут рассчитать сумму, которую необходимо выплатить в течение следующего года, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Вкратце, применяемая формула состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс, датированный моментом подписания договора, умноженный на индекс дня, в который к ней применяется повышение". Другой вариант - обратиться к официальному сайту Центрального банка, где ежедневно обновляется индекс. Как уже упоминалось выше, контракты, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года - даты вступления в силу ДНУ Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе индекса Casa Propia (Собственный дом). Чтобы узнать точный размер повышения в зависимости от даты подписания соглашения, в интернете есть калькулятор: arquiler.com. Таким образом, чтобы произвести расчет, необходимо выполнить следующие действия: "С помощью этих данных вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих шести месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. "В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов кумулятивной инфляции, которые берут за основу данные, публикуемые Indec. Один из них - Chequeado, который и будет использоваться в качестве справочника в следующей процедуре: "Если вы решите корректировать вручную, важно отметить, что вы должны не складывать инфляцию каждого месяца, а перемножать вариации инфляции каждого месяца и умножать между ними и величиной арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. Сначала вы должны знать, какой была инфляция за период, за который вы собираетесь корректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: "На конкретном примере, если 1 февраля был подписан договор аренды на 405 000 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то первый раз корректировка должна быть произведена в мае. Поскольку отчет Indec выходит в середине месяца, в первый день мая будут доступны данные за январь, февраль и март, но еще не за апрель. "Месячное изменение инфляции в эти месяцы составило 20,6% в январе, 13,2% в феврале и 11% в марте. "После деления каждого на сто и прибавления единицы счет будет таким: 405 000 x 1,206 x 1,132 x 1,11 = 613 722,06 песо".