Аренда: бизнес на недвижимости, в котором вы зарабатываете, несмотря на наличие незанятой квартиры

Что, если бы вам сказали, когда вы думаете об инвестировании в арендованную недвижимость, что вам не нужно беспокоиться о том, занята она или нет? Существует бизнес в сфере недвижимости, в котором все владельцы квартир в одном и том же комплексе получают одинаковую пропорциональную ренту от своих инвестиций, независимо от того, сдается их квартира в аренду или нет. Эта модель называется "объединение арендной платы" и находит все больше сторонников в стране. Владелец больше не зарабатывает за свою единицу на разовой основе, но, внося свою единицу в группу квартир, он получает арендную плату, пропорциональную общему доходу всех единиц за вычетом общих расходов", - объясняет Маркос Виллануэва, генеральный директор компании Waves In Movement, специализирующейся на управлении и эксплуатации объектов недвижимости. "В этом смысле, по словам специалиста, основная цель арендного пула - получение повторяющегося дохода за счет сдачи этих объектов в аренду с целью обеспечения доходности для инвесторов". "Вместо того чтобы управлять каждым объектом недвижимости по отдельности, инвесторы участвуют в диверсифицированном пуле, что позволяет им разделить риски и выгоды", - добавляет специалист. Отличительная особенность данного предложения заключается в сочетании трех ключевых элементов: "Одно из главных отличий этой модели от традиционной временной аренды заключается в том, что в первом случае речь идет о возможности получения повторяющегося и стабильного дохода и большей эффективности при заполнении помещений. "Это облегчает финансовое планирование для арендодателей и инвесторов, в отличие от финансовой неопределенности, связанной с временной арендой", - говорит генеральный директор Waves In Movement, - "Но также следует отметить, что в отличие от обычных инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду, инвестор не несет никаких дополнительных расходов в течение всего бизнеса, и ему не приходится стоять за проблемами обслуживания, неуплатой, выселением потенциального арендатора, среди прочих возможных ситуаций". "Однако на сомнения, которые могут возникнуть у тех, кто задумывается об этом виде бизнеса, вот ответы: "В этой системе ничего не случится, если вы не сдадите квартиру, потому что доход зависит не от каждой единицы, а от всех вместе, она работает как гостиничный номер, то есть ежемесячный доход гарантирован всем владельцам. Весь доход поступает в общий банк, и оттуда вычитаются все расходы. Каждая единица является частью интегрированного бизнеса и представляет собой один и тот же процент от бизнеса. Независимо от того, занята ли принадлежащая вам единица или нет, вы получите свою долю в соотношении с долей каждого инвестора. Единственная разница в стоимости, по логике, заключается в том, владеет ли кто-то одной, двумя или более единицами. В случае если вы захотите продать недвижимость, никаких ограничений не существует. Каждая единица имеет свой собственный документ, поэтому все владельцы могут продать квартиру с единственным условием, что новый покупатель должен принять те же условия, на которых ее купил первоначальный инвестор. "Нет, квартира не может быть продана для личного пользования или для любой другой цели, кроме арендного пула". "Когда инвестор решает войти в арендный пул, он должен знать, что у этого бизнеса есть некоторые ограничения, например: "Бизнес арендного пула идеально подходит для тех, кто ищет убежище в кирпичах через недвижимость, подлежащую оформлению в собственность, в районе с высоким туристическим и жилым спросом, с высоким качеством и устойчивыми стандартами строительства, приносящее ежемесячный доход без каких-либо забот", - добавляет Мария Габриэла Бесуццо, менеджер по работе и проектам компании Interwin. "В Мендосе вы можете приобрести недвижимость в проекте Civit Avenue, который потребует инвестиций в размере 13 миллионов долларов США. На участке площадью 13 000 м² будет построено 14 этажей с 92 двух- и трехкомнатными квартирами площадью от 55 до 84 м² и пентхаусом площадью 117 м². "Средняя стоимость квадратного метра составляет около 3200 долларов США, а предполагаемая арендная плата - от 7 до 9 процентов годовых в долларах США при заполняемости 60 процентов. Строительство начнется в июле этого года и завершится в последние месяцы 2027 г. "Еще один случай, но уже "необычного дохода", отражен в проекте в Нордельте, цель которого - создать место, где сливаются воедино проживание, здоровье, социальная жизнь и общение с природой. На сумму около 30 миллионов долларов США будет построен Abrazia Senior Care - центр по уходу за пожилыми людьми, рассчитанный на публику с высокой покупательной способностью: "На площади 14 000 квадратных метров этот центр объединит резиденции для здоровых пожилых людей и тех, кто нуждается в помощи, реабилитационное учреждение и амбулаторные услуги. По оценкам, этот бизнес принесет инвесторам доход до 14 % в год в долларах. Эта цифра "выше, чем 3-5 % средней арендной платы за традиционную квартиру площадью 90 кв. м в этом районе", - говорит Густаво Лийтмаер, генеральный директор компании-застройщика, носящей его фамилию. "В настоящее время центр находится на стадии предпродажи, и квартиры площадью 92 кв. м продаются по цене 205 000 долларов США. "Способ оплаты - 30-процентный аванс при подписании договора, а остаток - 30 частями в песо, скорректированными на индекс строительства (CAC)", - говорит Мартин Фабиани, коммерческий директор проекта, который стартует в июне этого года и должен открыть свои двери для посетителей во второй половине 2026 г. "Но этот вид бизнеса с недвижимостью встречается и в Патагонии. Ярким примером является проект Añelo Nuevo в городе Аньело, недалеко от скважины Вака Муэрта, который возник благодаря спросу на арендное жилье, позволяющее компаниям размещать своих работников на разумном расстоянии от места работы. "Этот проект построен на участке площадью 15 412 кв. м: в нем девять зданий с квартирами площадью от 28 до 54 кв. м. "Арендный пул в Аньело - это хороший бизнес, потому что жилые комплексы заполняются на 100 %, как только появляются на рынке", - говорит Леандро Солдати, партнер Soldati Propiedades. "В комплексе, три здания которого уже сданы в эксплуатацию, а остальные будут сданы в период с первой половины 2024 года по первый квартал 2025 года, можно приобрести недвижимость с гаражом по цене от 71 600 долларов США за однокомнатную квартиру площадью 28 кв. м; двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м за 89 000 долларов США; и трехкомнатную квартиру площадью 57 кв. м за 146 000 долларов США. Ожидаемая рентабельность - от 10 до 15 процентов при полной заполняемости. "Ожидается, что полная заполняемость будет сохраняться в течение многих лет и десятилетий, что обусловлено ускорением темпов эксплуатации Вака Муэрта и сложностью, медлительностью и дороговизной строительства в этом районе", - заключает Солдати. При этом по окончании строительства квартиры должны быть оснащены соответствующей мебелью и техникой. Стоимость оборудования будет зависеть от размера объекта: 4 900 долларов США для квартир с одной спальней и 6 900 долларов США для более просторных". "Другой способ участия в бассейновом бизнесе - быть инвестором вместе с другими людьми в одном объекте недвижимости. В этом случае человек не является единственным владельцем недвижимости, а участвует в ней в качестве "долевого собственника". В этом виде бизнеса нет одного владельца, есть много владельцев одной и той же недвижимости, которые ежемесячно получают свою долю прибыли от этой недвижимости пропорционально внесенному ими вкладу", - объясняет Виктор Забала, генеральный директор и основатель компании Sumar Inversión, архитектор. "Ярким примером такого метода является Пилар, где есть два объекта недвижимости в Пиларе, Golf, Polo Tennis, стоимостью около 700 000 долларов США каждый, в которых желающие могут участвовать по билетам стоимостью 100 долларов США, с ежегодной арендной платой от 5 до 7 процентов в долларах. "В этом случае, если человек инвестирует 1 000 долларов США, он получит ежемесячную плату в размере 4,17 доллара США; если инвестиции составляют 10 000 долларов США, он получит 41,70 доллара США; а если он инвестирует 100 000 долларов США, ежемесячная сумма аренды составит 417 долларов США".