Аренда: что произойдет, если вы досрочно расторгнете контракт, и сколько вам придется заплатить штрафов

С момента вступления в силу 29 декабря 2023 года закона DNU 70 2023, отменяющего закон об аренде, правила изменились, а следовательно, изменились права и обязанности арендаторов и арендодателей: "Действующий закон отменил минимальный срок в три года и изменил правила уведомления и компенсации, как для арендаторов, так и для арендодателей. Однако сегодня три типа договоров по-прежнему сосуществуют одновременно: «Таким образом, если одна из сторон решит расторгнуть договор аренды, условия, как это сделать, такие как срок уведомления, компенсация и минимальный срок уведомления, могут различаться в зависимости от типа заключенного договора». "Ключевым моментом является то, что, хотя закон 2020 года был изменен в октябре 2023 года, в нем не было изменений, касающихся расторжения договора аренды. Таким образом, между договорами, заключенными до и после отмены постановления, действуют только разные правила, в частности, по этому пункту. «Вот ответы на три ключевых вопроса, если вы думаете о расторжении договора аренды: »Согласно предыдущему закону, арендатор мог расторгнуть договор аренды без выплаты компенсации, если он предупреждал об этом не менее чем за 90 дней. Если он не укладывался в этот срок, то должен был выплатить компенсацию: полтора месяца аренды, если расторжение произошло до первого года, или один месяц, если после. "С появлением ДНУ и отменой закона эта структура полностью изменилась. Теперь не требуется ни минимального срока проживания, ни уведомления за 30 дней. Однако если в договоре прямо не оговаривается возможность досрочного расторжения и расторжение происходит неожиданно, арендатор должен выплатить арендодателю компенсацию. "Например, если арендатор платит 500 000 песо в месяц и решает уехать, когда до конца контракта остается 10 месяцев, ему придется выплатить 500 000 песо в качестве компенсации. То есть 10% от 5 000 000 песо. «Кроме того, эксперты рекомендуют оставлять письменный протокол о принятом решении». Энрике Абатти (h), специалист по законодательству о недвижимости, объясняет, что «договор может быть расторгнут по взаимному согласию и без штрафных санкций, если обе стороны дадут письменное согласие на момент расторжения договора аренды». В документе должны быть указаны дата возврата имущества, состояние имущества, оплаченные услуги, наличие или отсутствие долгов и, если необходимо, подпись гаранта. "В договорах, заключенных до 29 декабря 2023 года, арендодатель не может расторгнуть договор по собственному желанию, за исключением обоснованных причин: неуплата в течение двух месяцев подряд, ухудшение состояния имущества, несанкционированное использование (например, превращение квартиры в офис), регистрация посторонних лиц или продажа имущества, если это было четко оговорено в договоре. С принятием новых правил больше нет минимального срока, поэтому договор длится до тех пор, пока стороны согласны. Кроме того, владелец может включить в договор конкретные причины для расторжения, помимо продажи недвижимости, при условии, что они четко сформулированы и согласованы сторонами, подписавшими договор. "Как всегда, любой конфликт разрешается на основании того, что оговорено в письменном виде в договоре. Именно поэтому важно ознакомиться с пунктами перед подписанием и в случае досрочного расторжения договора письменно согласовать условия и форму компенсации«. Эспер добавляет: »Штраф за досрочное расторжение договора применяется даже в случае отсутствия уведомления. А если ничего не согласовано, это означает, что арендатор должен направить «разумное уведомление» в соответствии с принципом добросовестности договора«. »Арендодатель не может самостоятельно сменить замок или отключить коммунальные услуги, чтобы вынудить арендатора выехать". Абатти (h) рекомендует в первую очередь согласовать срок уведомления: "Например, уточните, что срок уведомления о досрочном расторжении договора должен составлять не менее 30 дней, поскольку законом он не предусмотрен. Это важный момент, так как если он не согласован, «арендатор может расторгнуть договор в любое время без уведомления». Еще один ключевой момент, который необходимо учитывать при заключении договора, - установить, что «досрочное расторжение договора со стороны арендатора не может быть осуществлено в течение определенного периода времени». Например, он не может расторгнуть договор в течение первых четырех или шести месяцев. "Можно также договориться, что в случае продажи недвижимости договор может быть расторгнут. В этом случае также необходимо установить сроки уведомления и желательно предусмотреть компенсацию для арендатора«, - сообщает юрист.»„“«»