Аренда "дешевая": причины, по которым арендная плата растет ниже инфляции

Хотя арендная плата в Буэнос-Айресе продолжает расти, рынок недвижимости успокаивается после отмены закона - 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу Указ Хавьера Милея о необходимости и срочности (вопрос о продолжении действия которого в настоящее время обсуждается). Об этом свидетельствует тот факт, что уже третий месяц подряд рост цен отстает от темпов инфляции: в апреле они выросли на 1,9% (в марте инфляция составляла 11%, последний зафиксированный показатель), после 8,3% в феврале (инфляция 13,2%) и 2,5% в марте (инфляция 11%), согласно последнему отчету Zonaprop. Для сравнения, в январе и декабре они выросли на 21% и 18,6%. "Между тем, предложение опубликованных квартир продолжает значительно расти: оно увеличилось на 14,1% в апреле и достигло 157% в этом году, с более чем 14 000 квартир, опубликованных на платформе недвижимости, после регистрации исторического минимума в феврале 2023 года, с 4 700 публикациями. "После достижения рекордных минимумов в феврале 2023 года фиксируется новый рост предложения квартир в аренду, особенно с декабря 2023 года", - говорит Леандро Молина, директор Zonaprop. "За последние 12 месяцев цены на новые издания по аренде жилья выросли на 234,7%, что означает, что они опережают данные по инфляции, которая в марте 2024 года (по последним данным) составила 287,9%, и превышают корректировку Индекса договоров аренды (ICL), которая составляет 221% для договоров, обновленных в мае этого года с учетом ежегодной корректировки". "Это явление замедления роста цен на новые издания было зафиксировано с момента отмены правил. Это был ключевой момент на рынке, где спрос превышал предложение, а цены ранее были запредельными". "Дерегулирование арендной платы позволило сектору вновь обрести жизненную силу, - говорит Диего Франгелла, президент Ассоциации, - До отмены постановления контракты, подписанные в период с июля 2020 года по октябрь 2023 года, заключались на три года и обновлялись раз в год в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL). В то время как контракты, подписанные с октября прошлого года (с учетом изменений в законе) и до 29 декабря, обновлялись по индексу Casa Propia с корректировкой раз в полгода". Теперь, после отмены закона, это подлежит свободному согласованию между сторонами по наиболее важным пунктам: продолжительность, тип валюты, индекс, выбранный для корректировки, периоды корректировки и т.д. "Специалисты рынка недвижимости реагируют на снижение цен на аренду по сравнению с инфляцией: с одной стороны, все новое публикуемое предложение дешевеет, с другой - чем больше предложение, тем ниже цена". Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria, отмечает, что до отмены закона обычным явлением было ежемесячное повышение публикуемых цен на аренду выше инфляции. Однако сегодня арендодатели вынуждены пересматривать свои ставки в связи с увеличением предложения на рынке. Возросший выбор позволяет арендаторам быть более разборчивыми и договариваться о более приемлемых ценах. Большинству арендодателей пришлось скорректировать свои первоначальные цены, чтобы адаптироваться к этой новой динамике. "До отмены закона вы оценивали арендную плату, и от месяца к месяцу она заметно повышалась, а теперь вы можете сохранить или даже снизить ту же цену, с которой начали в феврале или даже в январе", - говорит специалист. Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, объясняет, что отмена закона позволила добиться большей свободы в договорных отношениях между сторонами. Хотя закон, когда он был принят, был призван защитить арендаторов, на деле он привел к дефициту предложений и завышению цен. Теперь, когда предложений стало больше, а требований со стороны арендодателей меньше, арендаторы могут договариваться о более выгодных ценах. "В прошлом году были люди, которые снимали квартиру, не глядя на нее, потому что им негде было жить. Но теперь, если арендатор недоволен квартирой, он может быстро найти другую", - объясняет Абатти и утверждает, что арендодатели должны снизить свои требования, потому что "мы начинаем видеть пустую недвижимость, потому что ее не сдают". Иного мнения, чем другие специалисты, придерживается Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилье, и автор недавно опубликованной книги El sueño de la casa propia: он подчеркивает, что важно анализировать весь договор, а не только плату за первый месяц. Он подчеркивает, что дизайн контрактов менялся, снижая начальные цены и корректируя их с учетом инфляции на протяжении всего срока действия договора. Эта новая динамика способствовала повышению прозрачности рынка и перераспределению переговорной силы между арендодателями и арендаторами. "Сегодня арендодателям не нужно думать об арендной плате, которая длится год или шесть месяцев и корректируется ICL или Casa Propia, а нужно думать о стоимости, которая будет корректироваться в течение трех-четырех месяцев и с учетом инфляции", - объясняет он. Теперь нет необходимости в высокой начальной цене, потому что она будет повышаться через несколько месяцев и с учетом ИПЦ. Значительная часть этого снижения цен на самом деле является реформацией контрактов, потому что цена стабилизируется в течение всего срока действия контракта", - говорит он. Он также считает, что одной из причин избыточного предложения на рынке сегодня является то, что с DNU было обнародовано множество публикаций. Это те же объекты, что и раньше, но, возможно, они были "спрятаны", - говорит он и добавляет, что "рынок с законом был очень несправедливым в социальном плане и неравным, потому что если у вас не было знакомого, который сдавал бы вам жилье, сделать это было сложно". Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в марте составила 375 831 песо в месяц, двухкомнатной - 430 322 песо, трехкомнатной - 574 986 песо в месяц в CABA. Если сравнивать эти цены с мартовскими, то средняя стоимость аренды однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартиры составляла 365 546 песо, 422 502 песо и 567 747 песо соответственно. Рост очень незначительный от месяца к месяцу, в отличие от того, что было до января с большими ежемесячными скачками. "Что касается цен в каждом районе города, Пуэрто-Мадеро возглавляет рейтинг как самый дорогой для аренды двухкомнатной квартиры, со стоимостью 1 008 559 песо в месяц. С другой стороны, Лугано является самым доступным районом со средней ценой 284 302 песо в месяц, за ним следуют Матадерос (336 108 песо) и Ла-Бока (345 382 песо). Вот цены на аренду двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе по районам согласно апрельскому регистру:"