Аренда: кратчайший путь, который нашли владельцы квартир, чтобы воспользоваться DNU Милея

Хавьер Милей отменил Закон об аренде декретом о необходимости и срочности (DNU) и вместе с этим пробудил фигуру в мире недвижимости. После многолетней спячки владельцы, которые в прошлом сдавали свои объекты в аренду, выставили их на продажу после вступления в силу Закона об аренде в 2020 году, а теперь, столкнувшись с возможностью согласования условий между сторонами, вновь рассматривают возможность сдачи их в аренду. Доходность квартир составила около 5,56 % годовых в ноябре, по данным Zonaprop. Эта цифра отталкивала арендодателей, поскольку они были обязаны заморозить цену на год и обновлять ее по индексу, который отставал от инфляции на два месяца. Вместо этого такие ключевые понятия, как валюта, срок, индексация цен и периодичность корректировки договора, теперь могут быть согласованы между сторонами. Это позволяет заключать индивидуальные договоры, гарантирующие более приемлемую арендную плату". "У нас есть клиенты, которые выставили свою недвижимость на продажу и заявили, что если закон будет отменен, то они снова выставят свою недвижимость на аренду. С тех пор как появилась новость о DNU, 10 % из них, выставивших свою недвижимость на продажу, сказали нам, что хотят снова сдавать ее в аренду", - говорит Диего Казес, генеральный директор компании L. J. Максимилиано Касаротти, брокер из Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, отмечает, что с пятницы в агентство недвижимости, где он работает, поступило 10 подобных случаев. Касаротти также выделяет вторую новую группу, которая сдает свою недвижимость в аренду: "Есть владельцы, которые выставили ее на продажу, а поскольку теперь есть возможность расторгнуть договор в случае продажи, они снова выставляют ее на аренду". Другими словами, новая нормативная база дает владельцам возможность пользоваться недвижимостью и получать прибыль в ожидании ее продажи: "Эта возможность регулируется Гражданским и Коммерческим кодексом. "Пункт 2 статьи 1183 Гражданского и торгового кодекса позволяет поставить срок действия договора в зависимость от продажи недвижимости. В этом случае собственник соглашается с тем, что договор может быть расторгнут в случае продажи недвижимости. Например, он может письменно уточнить, что, предупредив за два месяца, арендодатель может расторгнуть договор и может согласиться или не согласиться выплатить компенсацию арендатору", - говорит доктор Энрике Абатти, адвокат и президент Аргентинской палаты арендодателей Аргентинской Республики. "Первое впечатление некоторых брокеров - недоверие, поскольку они сомневаются, что арендаторы примут такие условия. Одним словом, для арендатора переезд связан с большими расходами, которые он не всегда может себе позволить повторить, если недвижимость, в которую он переезжает, будет продана в короткий срок". "В агентстве недвижимости мы разговариваем с арендодателями и собираемся убедить их соблюдать годовую гарантию, чтобы у арендатора была хоть какая-то стабильность. На самом деле, мы уже получили запрос от потенциального арендатора на аренду PH в таком режиме, и он не считает это плохим", - добавляет Казаротти. Следует отметить, что это уже происходит в неформальном секторе. "В 2021 году я вместе с другом арендовал квартиру в Палермо, которую нашел через Zonaprop. Мы заключили нелегальный контракт на три года с повышением платы раз в два года на заранее установленный процент. Мы знали, что квартира продается и что этот момент наступит. Когда у нас оставался еще год по договору, он появился в один прекрасный день, сказал, что продал ее, и дал нам месяц на то, чтобы уехать. В нынешней ситуации так сложно найти жилье, что мы ответили, что не можем гарантировать, что сможем уехать в этот срок. Тогда мы договорились о компенсации, с помощью которой я смогла заплатить за полгода вперед на новом месте, и благодаря этому меня быстро взяли в другую квартиру", - рассказывает Мария, 25-летняя арендатор из Буэнос-Айреса. "Владелец, который убежден, что хочет продать квартиру и пока не найдет покупателя, сдает ее в аренду, может добавить бонус к договору купли-продажи. "Если вы подпишете контракт сейчас, то сможете продать недвижимость с новым действующим договором аренды, что гораздо интереснее, чем по предыдущему закону", - говорит Соледад Балаян, брокер и владелец Maure Inmobiliaria, - "Таким образом, инвестор покупает объект с ежемесячной арендной платой на условиях, которые, возможно, более выгодны, чем те, что предлагал рынок, когда действовал Закон об аренде. Например, он может индексировать стоимость в соответствии с инфляцией или зарплатой арендатора и вносить коррективы каждые три месяца или так часто, как сочтет нужным. Нет никаких юридических проблем в продаже недвижимости, которая сдается в аренду", - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости и бизнеса и преподающий в университете. "Главное, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что недвижимость сдается в аренду. И в идеале арендатор должен подписать тот же договор, указав, что он осведомлен о продаже и что он будет платить арендную плату новому покупателю", - добавляет он, - "Ключевым фактом является то, что продажа арендованной недвижимости не меняет действующий договор. Единственное, что меняется, - это получатель арендной платы в случае, если новый владелец захочет продолжать сдавать ее в аренду. Самая неприятная часть таких ситуаций - это необходимость показывать недвижимость потенциальному покупателю вместе с арендатором. Иногда арендодатель боится, что произойдет в дальнейшем при продлении договора. Но мы совершили много продаж таким образом, и это никогда не было проблемой. Арендаторы - тоже наши клиенты, мы сами их выбрали, и у нас с ними хорошие отношения", - говорит Соледад Балаян. DNU действует всего несколько часов. Хотя пока нельзя говорить о тенденциях, уже есть первые признаки оживления рынка. С точки зрения инвесторов, телефоны уже начали звонить. "Количество запросов об инвестициях в аренду возросло", - говорит Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Propiedades, которая объясняет, что спрос на покупку недвижимости для сдачи в аренду существовал уже давно, особенно небольших объектов. "В прошлом году они сдавались во временную аренду, а с отменой закона инвестор будет рассматривать традиционную аренду как альтернативу", - говорит она. С другой стороны, спрос на аренду небезызвестен, и новое предложение быстро вызывает интерес. "Мы выставили двухкомнатную квартиру на вилле Уркиза на аренду 31 декабря. В тот же день к нам обратились 24 человека, а менее чем за 48 часов набралось 100 запросов", - заключает Касаротти.