Аренда: кто должен платить за ремонт?

После отмены закона об аренде в декабре 2023 года указом о необходимости и срочности (DNU) президента Хавьера Милея была открыта возможность для арендаторов и арендодателей самим определять форму и условия, на которых будут заключаться договоры. «С тех пор арендодатель и арендатор должны сами определять валюту, в которой будут заключаться договоры, индексацию и периодичность корректировки, срок действия договора, гарантии и депозиты и т. д. Одним из пунктов, который необходимо обсудить и принять во внимание при подписании договора аренды, является определение того, кто будет отвечать за ремонт. В этом смысле до появления закона все ремонтные работы возлагались на арендодателя, если только поломка не произошла по вине арендатора. После ДНУ эти правила перестали быть законами общественного порядка (обязательными) и останутся только «по умолчанию», в случае если это не прописано в договоре. «Самой горячей точкой в этом вопросе вступления закона в силу стал вопрос о срочном ремонте, который был обязательным, а теперь перестал быть таковым. До принятия ДНУ было установлено, что если, например, квартиру начало затапливать, то арендатор или администратор должны были как можно скорее уведомить об этом арендодателя. Если арендодатель не присылал специалиста для решения проблемы в течение 24 часов, арендатор имел право нанять его самостоятельно и либо взыскать с арендодателя стоимость услуг, либо вычесть ее из арендной платы за следующий месяц. В некоторых случаях это означало, что арендатор не искал наиболее профессиональный вариант или оптимальную стоимость, что шло в ущерб арендодателю или его имуществу. «Теперь в договоре можно указать, что арендатор оплачивает ремонт не за счет арендодателя, или что вместо 24 часов на ответ арендодателя должно пройти 48 или 72 часа, или что они сами решат, или что это не вычитается из арендной платы, а арендодатель возмещает расходы арендатору в течение определенного срока», - советует Мариано Эспер, адвокат, специализирующийся на вопросах недвижимости. В этом контексте Эспер также упоминает о неправомерных положениях, которые могут возникнуть в связи с правилами игры, установленными DNU. В таком случае, как пожар, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор оплатил ущерб. «Этот пункт может быть несправедливым, поэтому судья может признать его недействительным, поскольку он является неправомерным», - говорит он. При подписании договора необходимо помнить о ключевых моментах: валюте, периодичности корректировки, индексации и сроке действия договора. Арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по согласованию сторон. Другими словами, они могут быть подписаны в песо, долларах или любой другой валюте, о которой они договорятся, главное, чтобы это соглашение было зафиксировано в договоре. Арендатор не сможет требовать, чтобы оплата принималась в валюте, отличной от той, которая установлена в договоре. Вместо использования индекса договоров аренды (ICL), применяемого в договорах, подписанных в соответствии с законом, или индекса Casa Propia (который применялся к немногим договорам, подписанным в период с 18 октября по декабрь 2023 года), арендатор и арендодатель смогут сами договориться об индексе, к которому будет привязана стоимость договора. Например, они могут быть проиндексированы по инфляции, по динамике заработной платы, по индексу оптовых цен, по стоимости бензина, по комбинации индексов и т. д. «Срок действия договоров аренды будет установлен сторонами, и, если они не уточнят, он составит два года». «Стоит отметить, что в докладе Ассоциации недвижимости Буэнос-Айреса, опубликованном несколько месяцев назад, говорится, что 90% договоров аренды, которые подписываются, заключаются в песо, несмотря на то, что их разрешено заключать в иностранной валюте, и закрываются с ежеквартальными корректировками, на 24 месяца и с использованием показателя ИПЦ, хотя некоторые из них все еще заключаются на основе LCI».