Аренда. Мыльная опера в Конгрессе: что может произойти на этой неделе на рынке с отсутствием предложений и безудержным ростом цен?
Аргентина 2023-08-20 15:33:01 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Арендная плата переживает самый тяжелый кризис за всю свою историю. В Буэнос-Айресе предлагается менее 900 квартир, и спрос оправдывает цены, установленные владельцами. Так, всего за одну неделю те немногие, кто имел в наличии квартиры, повысили цены более чем на 25%. "Другие перешли сразу на доллары - они принимают оплату в песо, но по синей стоимости. Они также "вручную" выбирают, с кем подписывать контракты. "Многие не хотят ни многодетных семей, ни семей с подростками, ни арендаторов с домашними животными", - признает брокер по недвижимости и добавляет: "Они требуют пустых доходов, которые в некоторых случаях даже обязаны утроить месячную стоимость аренды", - уточняют брокеры и признают, что в последние дни наблюдается поток миграции из традиционного договора в формат Airbnb. "Принятый в 2020 году закон, недостаток предложения и инфляция создали ядерную бомбу на этом рынке, где спрос оправдывает любую цену", - говорит директор компании Reporte Inmobiliario Джерман Гомес Пикассо. По данным их исследований, проведенных за последние 10 дней, прирост однокомнатных квартир по сравнению с прошлым годом составил 289%, а двухкомнатных - 250%. "В этом контексте предстоит ключевая неделя. Сектор недвижимости с воодушевлением ожидает, что в следующую среду Палата депутатов продвинется в утверждении реформы закона об аренде с тем, чтобы он мог быть принят в Сенате. Цель - внести некоторые изменения в существующее правило. Оппозиция работает над изменениями и уверена, что наберет 129 депутатов, необходимых для начала сессии, которая официально назначена на 12 часов дня в среду. В одиночку "Вместе за перемены" не достичь этой цифры. Для этого она ведет переговоры с федеральными блоками (Unidad Federal и Interbloque Federal). "На прошлой неделе у них было два "зума" для рассмотрения поправок к мнению меньшинства, то есть оппозиции, чтобы прийти к соглашению и достичь цифры, необходимой для начала сессии", - говорит Лорена Сапата, директор по журналистике законодательного информационного агентства Esfera Pública. "В принципе, идея состоит не в том, чтобы отменить действующую норму, а в том, чтобы внести изменения в мнение меньшинства. Сапата уточняет, что это мнение может быть рассмотрено только в случае отклонения мнения большинства, принадлежащего правящей партии. Иными словами, этапы таковы: достижение кворума для открытия заседания, отклонение мнения большинства и только после этого рассмотрение мнения меньшинства - Juntos por el cambio - и в ходе тех же дебатов предложение поправок. "Это тот законодательный процесс, который должен быть у данного вопроса, и его сложно достичь за несколько дней до теста PASO", - признает Сапата и добавляет, что если будет достигнуто политическое соглашение и будет обеспечен кворум (129 законодателей в палате), "это уже много". "Что касается позиции Милей по данному вопросу, то у партии три места в Конгрессе, и после результатов выборов они не появлялись в Конгрессе. "За два года они не участвовали ни в переговорах, ни в заседаниях комитетов по этому вопросу", - говорит Сапата. Стратегия "Вместе за перемены" заключается в достижении этой цифры. Действительно, они рассматривали возможность связаться с ними, но пока не стали этого делать. По словам Сапаты, оппозиция надеется, что сможет рассчитывать на кворум в 129 человек, учитывая, что Libertad Avanza подписала вместе с Juntos por el Cambio и федеральными блоками требование о проведении сессии для повторного обсуждения закона. "Внутри Frente para Todos нет единой позиции. Значительная часть законодателей партии считает, что в действующий закон необходимо внести поправки, но единого мнения пока нет. "Стратегия такова: если оппозиция наберет кворум, она спустится на трибуну, но не даст номера для начала дебатов. Ответственность за достижение кворума лежит на оппозиции", - уточняет Сапата. Мнение большинства, представляющего правящую партию, практически не вносит изменений в политический курс, утвержденный в 2020 г.: предлагается сохранить трехлетние контракты, обновить их на основе ИПЦ и RIPTE, сделать более гибким представление гарантий и предоставить налоговые льготы, например, освобождение от налога на личное имущество. Также устанавливается, что собственники, являющиеся плательщиками единого налога, не обязаны переходить на общий режим налогообложения, если у них есть арендованная недвижимость. "В то время как Juntos por el Cambio предлагает вернуться к двухлетним контрактам с корректировкой на основе индекса потребительских цен (CPI), индекса оптовых цен (WPI) и или индекса заработной платы (WI), рассчитываемого Национальным институтом статистики и переписи населения (Indec), или их комбинации, а также свободно согласованных сторонами обновлений - которые могут начаться через три месяца, - новые контракты будут основываться на индексе потребительских цен (CPI), индексе оптовых цен (WPI) и или индексе заработной платы (WI), рассчитываемом Национальным институтом статистики и переписи населения (Indec), или их комбинации и свободно согласованных сторонами обновлений - которые могут начаться через три месяца. Этот момент вызывает серьезное сопротивление со стороны ассоциаций арендаторов, которые настаивают на том, что ежегодная корректировка, предлагаемая действующим законодательством, создает определенную предсказуемость для арендатора. "Законодательное регулирование будет происходить на полностью искаженном рынке с отсутствием справочных цен, стоимостью в долларах, контрактами, закрытыми вне закона, и владельцами, которые в условиях отсутствия контроля договариваются о дополнительных платежах, чтобы застраховаться от инфляции. "Это хаос. Они арендуют недвижимость у друзей или родственников вне закона, а если у них нет такой возможности, они переходят на временную аренду", - признает Гомес Пикассо. Кроме того, арендная плата, срок которой истекает, не продлевается. "Теперь они продлены и всего на три месяца, а до выборов этот срок составлял от шести месяцев до года", - говорит Энрике Абатти, юрист, специализирующийся в этой области, и президент Ассоциации владельцев недвижимости. Алехандро Бенназар, президент Аргентинской палаты недвижимости (CIA), уверен, что закон будет рассмотрен на этой неделе в Конгрессе. "Этот вопрос должен быть поставлен на повестку дня", - настаивает он. Предложение ЦРУ заключается в том, чтобы каждые четыре месяца обновлять индекс, установленный Центральным банком, который учитывает уровень заработной платы и инфляции, а срок действия контракта составлял 24 месяца, как это было предусмотрено предыдущей нормой, санкционированной в 2020 году. Однако они реалисты и понимают, что впереди еще долгий путь: если законопроект пройдет в Палате депутатов, его должен будет утвердить Сенат, а этот процесс займет до 2024 г., т.е. в Аргентине с другим правительством. "Профессиональная ассоциация недвижимости города Буэнос-Айреса (CPI) планирует встретиться с законодателями сегодня, в понедельник, в праздничный день. Представитель Fundación Pensar Иван Керр, бывший министр жилищного строительства в правительстве Маурисио Макри, настроен более скептически и считает, что закон будет обсуждаться только после выборов. Промышленные палаты надеются, что вопрос будет решен быстрее. Их беспокоит позиция Хавьера Милея по этому вопросу: "Интуиция на рынке недвижимости говорит о том, что кандидат не ориентируется в этом вопросе. "Его точка зрения заключается в том, что все является частным, так почему же президент должен вмешиваться в соглашение между арендодателем и арендатором", - говорят брокеры по недвижимости, убежденные, что позиция кандидата заключается в том, что закона не должно быть и что он каким-то образом устранит роль государства как регулятора. "Однако стало известно, что La Libertad Avanza работает над новым правилом, в котором стороны договариваются об условиях времени, обновления и валюты. Так, в марте 2022 г. кандидат высказался в своем Twitter, что стране не нужен новый закон об аренде и что его следует отменить. "Мы не должны вмешиваться в частные контракты, иначе мы будем продолжать наносить ущерб наиболее уязвимым слоям населения, предоставляя им меньше, менее качественной и более дорогой недвижимости", - говорится в его сообщении."