Аренда: налоги, которые должны платить арендодатели после ДНУ Милея

Отмена закона об аренде дала новую надежду рынку недвижимости, который стал инвестиционным убежищем для тех, кто хочет защитить свой капитал, и который после прихода к власти Хавьера Милея вновь обретет веру. В этом смысле налоги нельзя игнорировать, поскольку они уменьшают доход", - говорит Сантьяго Саенс Вальенте, бухгалтер, эксперт по налогам и партнер SSV Asociados. Это означает, что те, кто рассматривает возможность инвестирования в недвижимость для сдачи ее в аренду, должны учитывать некоторые налоги при расчете доходности недвижимости. "Вот несколько ключевых вопросов". "Отвечая на вопрос о налоге на добавленную стоимость, можно сказать, что наиболее распространенными являются следующие ситуации: "В этом смысле Саенс Вальенте поясняет, что "вы должны знать, какой показатель имеет владелец, является ли он плательщиком единого налога или зарегистрирован в Profits, чтобы знать, действительно ли это сильно влияет или нет на налоги, подлежащие уплате". Если владелец является плательщиком единого налога, он должен платить только налоговую составляющую. То есть ему не нужно платить взносы на социальное страхование или социальное обеспечение (деятельность по сдаче недвижимости в аренду не порождает обязанности по уплате взносов на социальное страхование или социальное обеспечение). "Для того чтобы быть единым налогоплательщиком, необходимо соблюдать все требования режима. Например, нельзя иметь более 3 видов деятельности или операционных единиц. Как правило, каждый объект недвижимости считается операционной единицей, поэтому, если пенсионер имеет четыре объекта недвижимости, сдаваемых в аренду (например, одну квартиру и три гаража), в принципе, он не может быть единым налогоплательщиком". "Однако в октябре прошлого года Закон 27.737 создал ряд налоговых льгот, среди которых выделяются две интересные, связанные с этим вопросом: "Но теперь большой вопрос в том, что произойдет с отменой постановления об аренде. Этот закон устанавливал, что для получения льготы договор должен быть "должным образом зарегистрирован", что, по моему мнению, больше не применимо, поскольку нет обязательной регистрации для этого "должным образом зарегистрированного" договора", - говорит Себастьян Домингес, бухгалтер и генеральный директор SDC Asesores Tributarios. Таким образом, по мнению специалиста, несмотря на то, что регистрироваться негде, поскольку правило отменено, налоговые льготы все равно будут действовать". Иными словами, владелец не может воспользоваться возможностью рассматривать его как единую единицу эксплуатации, независимо от количества объектов недвижимости, на которые он влияет. "Когда владелец не является единым налогоплательщиком и находится в общем налоговом режиме (регистрация налогоплательщиков, физических или юридических лиц, в национальных налогах, таких как НДС и подоходный налог), он должен платить подоходный налог с аликвотой, которая может варьироваться от 5% до 35%. "Таким образом, если речь идет о пенсионере, который покупает недвижимость для сдачи в аренду и зарабатывает 300 000 песо в месяц, он сможет зарегистрироваться в системе моно-налога. Если речь идет о наемном работнике, который покупает недвижимость для сдачи в аренду на эту сумму, то это то же самое. Но если это профессионал, зарегистрированный на НДС и подоходном налоге, поскольку он превышает параметры единого налога, он должен включить доход от аренды в свою налоговую декларацию и, скорее всего, в итоге заплатит 35% подоходного налога на эту аренду", - добавил Домингес. Октябрьский закон также установил общий вычет подоходного налога в размере 10% от общей годовой суммы аренды недвижимости для жилого использования, не указывая, что договоры должны быть зарегистрированы. "Это касается обеих сторон, арендодателя и арендатора", - сказал Домингес. Другой момент, затронутый октябрьским законом, который был отменен, - это освобождение от налога на дебет и кредит банковских счетов, сберегательных счетов и текущих счетов (не финтех), предназначенных исключительно для деятельности по аренде недвижимости с должным образом зарегистрированными договорами. "На уровне провинций и города Буэнос-Айрес существует налог на валовой доход, который имеет различные характеристики в зависимости от местонахождения недвижимости и особенностей осуществляемой деятельности. Владелец может быть местным налогоплательщиком в одной юрисдикции или налогоплательщиком многостороннего соглашения, поскольку он осуществляет деятельность в двух или более юрисдикциях". "Если владелец недвижимости находится в федеральной столице и осуществляет эту единственную деятельность, он будет являться местным налогоплательщиком в CABA. В этом случае необходимо будет проанализировать, освобождается ли арендная плата от налога. Некоторые случаи: "Если объект находится в провинции, ставка налога на валовой доход будет зависеть от того, что применяется там. Есть провинции, которые присоединились к единой мононалоговой системе вместе с национальной; в этом случае мононалогоплательщики могут присоединиться и добавить провинциальную налоговую квоту к национальной налоговой квоте. "Обычно налог на недвижимость платит владелец; сумма зависит от оценки недвижимости и каждой юрисдикции. В то время как ABL обычно платит арендатор, поскольку это плата за услуги по освещению, подметанию улиц и уборке города". Однако Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на этом секторе, проанализировал, что после DNU, который привел к отмене закона, "изменится то, кто будет платить налог на недвижимость и налог на имущество (Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza, ABL). Как правило, налог на недвижимость платит владелец, а ABL - арендатор, хотя можно установить, что владелец квартиры платит его полностью, и это не будет злоупотреблением".