Аренда: невыгодная сделка? Сколько денег теряют арендодатели из-за того, что договоры аренды корректируются только раз в год?
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В июле исполнилось три года с момента вступления в силу закона об аренде, который, помимо прочих изменений, увеличил срок действия договоров с двух до трех лет и разрешил только ежегодное обновление на основе индекса, устанавливаемого Центральным банком. С момента его вступления в силу в июле 2020 г. рынок аренды вступил в кризис, которому, похоже, не будет конца, и возникла угроза "нулевого предложения". Но те, кто имеет квартиру, сдаваемую в аренду, предпочитают продать ее и пересмотреть цену на рынке недвижимости с продажной стоимостью за этаж, а в некоторых случаях даже оставить ее пустой. Основная причина, по которой многие арендодатели вывели свои объекты с традиционного рынка аренды, заключается в том, что это означает для них потерю денег. Иными словами, произошла негласная девальвация арендной квоты. "Это объясняется сочетанием трех факторов: "Во-первых, наименее серьезный фактор - задержка индекса, по которому регулируется арендная плата. До вступления в силу нового закона арендная плата корректировалась поэтапно, как правило, каждые полгода, и приводилась в соответствие с текущей инфляцией по соглашению сторон. Однако новое законодательство изменило этот аспект и установило, что корректировка должна производиться ежегодно и на основе индекса договоров аренды (ИКЛ), разрабатываемого Центральным банком. "Слабое место индекса, которое вредит арендодателям, заключается в том, что он рассчитывается по среднему значению инфляции и заработной платы двухмесячной давности. Например, те, кто должен ежегодно обновлять стоимость аренды в августе, делают это на основе июньских цен и зарплат. В условиях галопирующей инфляции это означает, что "арендная плата систематически проигрывает инфляции, поскольку вместо того, чтобы обновляться в соответствии с реалиями текущего момента, она корректируется на основе отложенных показателей инфляции и заработной платы", - утверждает Федерико Гонсалес Руко, экономист и автор книги Dueños o Inquilinos. "Конкретным примером может служить контракт, подписанный в июне 2022 года, в котором в течение первых 12 месяцев вы платили фиксированную сумму, а в июне этого года должны были произвести обновление. Хотя годовая инфляция в июне 2023 г. составила 115,6%, поскольку LCI отстает на два месяца, стоимость аренды будет корректироваться на основе апрельских значений, когда годовая инфляция была ниже и составила 108,8%. Таким образом, уже при первой корректировке владелец теряет 6,8% от первоначальной стоимости контракта из-за задержки LCI, что повторяется на следующий год при второй ежегодной корректировке. Однако экономист отмечает, что существует более серьезный фактор, чем задержка LCI: тот факт, что рассрочка фиксируется на один год. Он поясняет, что по мере роста инфляции в течение года, когда квота не обновляется, эта сумма теряет покупательную способность и заставляет владельцев постепенно снижать стоимость аренды в реальном выражении. В качестве примера Гонсалес Руко приводит стоимость средней арендной платы в городе Буэнос-Айрес в июле 2020 года, когда, по данным Argenprop, она составит 23 500 песо. С июля 2020 г. по июнь 2021 г. инфляция составила более 40%, и эти 23 500 песо за 11 месяцев превратились из 100% стоимости в 58,6%. В те месяцы, когда производится ежегодная корректировка, экономист показывает, что "цена аренды составила 96% (2021 г.) и 90% (2022 г.)" от реальной стоимости первого взноса. Это свидетельствует о том, что в последующие 11 месяцев покупательная способность квоты падает и "на 36-й месяц аренды приходится самое низкое значение за три года: 43% от первоначальной стоимости". Например: то, что владелец получает в июне 2023 года, составляет 10 216 песо от первоначальных 23 500 песо". Другими словами, на арендную плату за последний месяц действия договора владелец может купить меньше половины того, что он покупал три года назад, сдавая ту же квартиру тому же арендатору. В этой связи экономист отмечает, что месяц, который приносит владельцу наибольшую прибыль, - это первый месяц, за ним следуют первые месяцы после корректировки; остальные - убытки, наименее плодотворными являются месяцы, предшествующие обновлению (11 и 23-й платежи), а худшим из всех является 36-й платеж. "Короче говоря, - резюмирует Гонсалес Руко, - за три года владелец должен был собрать 846 000 песо (что в реальном выражении эквивалентно 23 500 песо за 36 месяцев), но в итоге собрал 643 песо. 171, что можно расценить как взимание платы за девять месяцев меньше, чем за 36 месяцев, или на 24% меньше первоначальной суммы". "За время аренды арендодатель фактически взимает плату за 9 месяцев меньше, чем за 36 месяцев". На основании этой линии дедукции экономист предполагает, что закон делает аренду менее выгодной. Хотя первым ощущением при виде повышения арендной платы является мысль о том, что это напрямую повышает доходность недвижимости, Гонсалес Руко разъясняет это и говорит, что "этот счет повышения арендной платы ведется с учетом первоначальной стоимости, предполагая, что владелец всегда будет взимать одну и ту же арендную плату в реальном выражении. Например, район Villa Crespo считается районом с наилучшей рентабельностью для двухкомнатных квартир: по данным Reporte Inmobiliario, годовая рентабельность составляет 6,9%. Согласно исследованию, средняя месячная арендная плата составляет 225 250 песо, поэтому, если бы арендные платежи ежемесячно поддерживали покупательную способность этой базовой суммы, владелец получал бы 8 109 000 песо. Однако в реальном выражении за 24%-ную потерю придется заплатить 6 162 840 песо, поэтому рентабельность будет ниже, чем предполагалось изначально. "Кроме того, рентабельность традиционной аренды, которая в городе составляет в среднем 4,44%, по данным Reporte Inmobiliario, крайне невыгодна по сравнению с временной арендой. "С точки зрения дохода, временные квартиры приносят в среднем 656 долларов США брутто в месяц по сравнению с 289 долларами США при традиционной аренде. Это говорит о более высокой доходности для арендодателей - 7,5% годовых", - анализирует Дэниел Брин, создатель монитора недвижимости Invertire. "С другой стороны, в условиях разрушительной инфляции тот факт, что арендная плата обновляется ежегодно, отпугивает арендодателей. "Арендная плата по текущим контрактам - единственная цена в экономике, которая не корректируется в течение года, это неприемлемо, - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria, - Такая жесткость отпугивает тех, у кого жилье оформлено на их имя". Специалист отмечает, что среди недостатков, которые в наибольшей степени влияют на владельцев, - низкая гибкость, налагаемая трехлетним контрактом". С другой стороны, "временная аренда, хотя и является иным бизнесом, так как требует первоначальных инвестиций для ее оборудования, позволяет более гибко подходить к вопросу и платить в долларах", - говорит он. "Недостатки аренды недвижимости по новому закону сеют неуверенность и страх среди арендодателей. Одним словом, заключение трехлетнего контракта с неизвестным арендатором означает уверенность в том, что арендатор не нанесет ущерба имуществу и не задержит платежи в условиях серьезной макроэкономической ситуации, подобной нынешней. "По мнению экономиста Гонсалеса Руко, "один из эффектов закона заключается в том, что он привел рынок к степени закрытости, чего раньше не происходило. Был изменен процесс отбора, и арендодатели стали отдавать предпочтение аренде жилья известным людям. Они стремятся к тому, чтобы эти отношения избавили их от проблем, позволили избежать расставания с квартирой, не допустить просрочки платежей и в конечном итоге выселения". "Аналогичным образом, арендодатели, которым удалось установить хорошие отношения с арендатором, часто хотят их сохранить. Однако те, кто сдал свою недвижимость в июле 2020 года и теперь желает продлить договор с тем же арендатором, стремятся возместить убытки, вызванные последствиями ежегодной корректировки, и взыскать конкурентную рыночную стоимость. Например, владелец, арендовавший в июле 2020 г. квартиру за 16 000 песо в таком востребованном районе, как Палермо, и берущий сегодня 60 480 песо в месяц, при продлении договора захочет значительно повысить начальную сумму нового контракта с учетом более чем 210 000 песо, которые требуются в среднем по району. "Но желание арендодателя увеличить сумму часто сталкивается с возможностями его арендатора. "Если владелец считает, что у него хороший арендатор, он может отказаться от части суммы и закрыть контракт по стоимости ниже рыночной, чтобы гарантировать, что его собственность останется здоровой и ему будут вовремя платить, вместо того чтобы расторгнуть контракт и начать с новым арендатором", - заключает Вероника Балаян, совладелица компании Maure Inmobiliaria".