Аренда: подписан первый контракт на покупку биткойнов

С момента вступления в силу Декрета о необходимости и срочности (DNU), подписанного президентом Хавьером Милей и отменившего Закон об аренде, появились новые альтернативы в оплате, сроках аренды и обновлении сумм. В результате был объявлен первый договор, заключенный в биткойне: "Это новое явление, предусматривающее оплату вышеупомянутой криптовалютой, было осуществлено в отношении аренды квартиры, расположенной в городе Росарио, с договором, предусматривающим ежемесячные платежи, эквивалентные 100 долларам США. При этом арендатор должен ежемесячно перечислять эту сумму в биткоинах, токенах Tether или любой другой цифровой валюте, поддерживающей паритет 1 к 1 с долларом. Особенность этого вида транзакции заключается в том, что она может быть осуществлена в любое время и зачисляется немедленно. Эта новость известна в условиях, когда рынок аренды претерпевает сильные изменения". С момента официального принятия указа договоры аренды возвращаются в рамки Гражданского и Коммерческого кодекса с абсолютной свободой сторон по самым важным пунктам: "Столкнувшись с таким сценарием, многие задаются вопросом, как лучше всего заключить хороший договор аренды и воспользоваться попутным ветром, который дует для этого рынка. "Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, предлагает использовать индекс потребительских цен (ИПЦ) INDEC, а если недвижимость расположена в федеральной столице, то можно использовать ИПЦ города. Что касается периодичности корректировки, то, по его словам, "удобной является ежеквартальная индексация, учитывая огромную инфляцию, которую мы имеем. В обычное время индексация проводилась бы раз в четыре или шесть месяцев, но сегодня она должна быть как минимум ежеквартальной". Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, уверяет, что если договор заключен в песо, то в интересах арендодателя постоянно обновлять его: "Удобно корректировать стоимость каждый месяц, в соответствии с инфляцией, поскольку мы находимся в условиях, когда ежемесячная инфляция колеблется между 20 и 30 %. Для арендатора будет лучше, если он будет делать это более поэтапно, например, корректировать зарплату каждые 3 месяца", "В любом случае, он уверяет, что необходимо достичь соглашения, которое соответствует реальности, поскольку зарплата арендатора не обновляется каждый месяц. Он добавляет, что в случае нормализации экономики корректировки можно будет проводить чаще: "Сегодня корректировки каждые три месяца кажутся нормальными, но если экономика стабилизируется, то они будут проводиться раз в полгода или чаще". Что касается валюты, то арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по договоренности сторон. Эспер уверяет, что владельцу будет удобно делать это в долларах, но, по его мнению, в большинстве случаев это будет песо, поскольку "люди, которые арендуют жилье, получают зарплату в песо". "2-Какой срок действия договора? "В последние годы договоры длились 3 года, но с вступлением в силу ДНУ срок действия договоров аренды будет таким, какой установят стороны, и, если они не уточнят это, он будет длиться два года. "В этом смысле Эспер уверяет, что срок зависит от нескольких обстоятельств: "Договор на два или три года может быть удобен для владельца, если арендатор хороший, но если нет, то более короткие сроки более удобны". В случае с арендаторами длительные контракты могут быть хорошим вариантом, обеспечивающим безопасность и стабильность, но есть обстоятельства, которые могут заставить их искать что-то более временное. "Сегодня контракты на аренду жилья, поскольку они не имеют минимального юридического срока, могут заключаться на год, полтора или даже два года, но не стоит выходить за рамки этого срока, чтобы понять, что представляет собой арендатор и как он ухаживает за недвижимостью", - советует президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. 3-Следует ли договариваться о предоплате? До принятия DNU этот показатель был запрещен, он был возможен только в том случае, если арендатор предлагал его добровольно, но сегодня арендодатели могут его требовать. Энрике Абатти положительно оценивает эту возможность как нечто выгодное и для арендодателя, и для арендатора: "Это удобно для обеих сторон, потому что арендатор может договориться о цене, заплатив вперед, а арендодатель может получить эти деньги в условиях жестокой инфляции, использовать их для какого-то бизнеса или хранить в иностранной валюте", - анализирует он. Юрист, специализирующийся на законодательстве в области недвижимости и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, считает, что такие случаи станут более частыми, когда увеличится объем предложения: "Арендодатели, благодаря новому законодательству, будут чувствовать себя более уверенно, поскольку появится больше правовой определенности и, следовательно, увеличится объем предложения". И арендатор сможет выбрать его и даже попросить скидку, если заплатит заранее. "4- Какие гарантии должны быть приняты? "Закон об аренде установил, что арендатор должен предложить арендодателю два варианта гарантий, а арендодатель должен выбрать только один. Например, это может быть гарантия арендодателя, получение зарплаты, финансирование третьих лиц и страхование поручительства. Теперь это зависит от свободного соглашения между сторонами". В этом смысле Эспер говорит, что самые сильные гарантии, те, которые покрывают больше всего, - это гарантии собственности: гарант - это человек, у которого есть собственность, недвижимость, свободная от всех обременений, и который может предложить ее в качестве гарантии. "Это то, что нужно арендодателю, но арендатор не всегда может это предложить", - добавил Мариано Эспер. 5-Как оговорить, кто должен отвечать за ремонт и обслуживание? "До появления закона все ремонтные работы возлагались на арендодателя, если только поломка не произошла по вине арендатора. Эспер объясняет, что изменения означают, что эти правила больше не являются публичным правом (обязательными) и действуют "по умолчанию", если они не уточнены в договоре. Важно, чтобы был четко установлен режим расходов, затрат и услуг; кто оплачивает обычные расходы, налоги, тарифы, кто несет ответственность и оплачивает любые поломки и повреждения имущества (кухня, отопление, стиральная машина)", - отмечает специалист. "Он предлагает составить сбалансированное соглашение, чтобы арендатор не чувствовал, что на него возлагаются все расходы: "Если мы слишком сильно разбалансируем рынок в пользу арендодателя, мы снова вернемся к законодательным нормам", - заключает он".