Аренда: причины, по которым, если у вас есть двухкомнатная квартира, вы должны заселиться в нее как можно скорее

После отмены Закона об аренде с помощью DNU предложение арендной недвижимости выросло на 125 % за три месяца, согласно данным Zonaprop. Эта ситуация резко контрастирует с последними четырьмя годами, которые характеризовались нехваткой квартир для аренды во всех районах Буэнос-Айреса. "С 29 декабря 2023 года, когда договоры аренды вновь стали регулироваться Гражданским и Коммерческим кодексом и стали более гибкими в договорных условиях, аренда недвижимости стала более привлекательной с точки зрения рентабельности для арендодателя. В результате в городе наблюдается оживление предложения квартир: только в феврале на Zonaprop было опубликовано более 12 500 квартир, а объем предложения увеличился на 43 %. Однако рост предложения не был одинаковым для всех типологий. Если раньше больше всего предлагались квартиры с тремя комнатами, то сегодня двухкомнатные квартиры стали рекордсменами по доступности. Если говорить конкретно, то в первую неделю марта предложение этого типа недвижимости увеличилось на 242% по сравнению с предыдущим годом, сообщает компания Maure Inmobiliaria на основе данных, предоставленных Zonaprop. "Но самым показательным фактом является то, что предложение двухкомнатных квартир является самым высоким за последние 10 лет: сегодня в продаже находится 4186 объектов, а в марте 2013 года их было 3435". "Когда дело доходит до анализа этого явления, специалисты называют различные причины и даже предполагают, что оно может привести к падению цен на эти объекты. "Поскольку предложений так много, арендовать становится сложнее, и цены на аренду должны будут скорректироваться", - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. "Мы достигнем исторического рекорда предложения, поэтому неизбежно, что цены на аренду упадут, особенно в самых стандартных квартирах, хуже расположенных, внутренних, без балкона и с низким уровнем обслуживания", - объясняет Балаян. Хотя подобная динамика снижения цен наблюдалась на рынке купли-продажи в последние годы, специалист говорит, что разница заключается в том, что на рынке аренды цены корректируются гораздо быстрее. В любом случае, важно понимать, что рынок аренды пережил серьезные перекосы, что вызвало массу разочарований среди арендаторов, которые боятся сильно отстать от цен". В конце концов, те, кто хочет арендовать жилье, приспособятся к логичным ценам, и если инфляция ослабнет, то и страх тоже. Что касается спроса, то Балаян признает, что 70% сосредоточено в однокомнатных и двухкомнатных квартирах. "В то время как население CABA не растет, количество занятых квартир увеличивается с каждым годом, но все меньше и меньше людей. Это означает, что спрос концентрируется на небольших объектах", - добавляет экономист Федерико Гонсалес Руко, работающий в консалтинговой фирме Эрнана Лакунзы Empiria. Балаян добавляет, что в последние годы сократилось строительство больших квартир, поскольку они менее востребованы для аренды и менее выгодны для инвесторов: они также обычно требуют высоких вступительных взносов, что не соответствует интересам тех, кто делает ставку на кирпич в качестве инвестиционного убежища. Это явление также привело к тому, что дома в федеральной столице становятся все меньше и меньше". В том же ключе Гонсалес Руко, экономист консалтинговой фирмы Empiria, объясняет, что из-за отсутствия ипотечного кредитования строящиеся объекты ориентированы только на тех, у кого есть необходимый капитал. "Больше всего строится небольших квартир, поскольку они требуют меньшего первоначального капитала", - добавляет он. "Среди причин, которые могут объяснить рост предложения, можно назвать то, что после отмены DNU многие квартиры, предназначенные для временной аренды, перешли на традиционный рынок". "Учитывая старый закон об аренде, который допускал только ежегодную корректировку в условиях инфляции, и принимая во внимание, что Аргентина была очень привлекательной в плане долларовых цен для иностранцев, многие владельцы предназначали свои квартиры для Airbnb", - добавляет Диего Казес, генеральный директор L.J. Ramos. Многие из них инвестировали от 10 000 до 12 000 долларов США, чтобы оборудовать свою недвижимость и получить большую прибыль". С приходом нового правительства ситуация резко изменилась", - объясняет он. В условиях падения курса доллара и продолжающейся инфляции иностранцы, являющиеся основными пользователями временной аренды, больше не приезжают в страну. Аргентина перестала быть таким привлекательным направлением, потому что перестала быть "дешевой", что привело к кризису этого вида аренды, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир, которые наиболее распространены для временной аренды", - объясняет Казес. В результате эти типологии снова пытаются сдавать в аренду постоянному местному населению". "Балаян подкрепляет анализ цифрами: предложение временной аренды снизилось: с 10 400 в начале января до 9100 в конце февраля". "Балаян предупреждает, что в отношении объема предложения двухкомнатных квартир важно определить, происходит ли накопление объявлений из-за трудностей с их арендой, или же на рынке действительно наблюдается активная ротация. В первом случае цены на квартиры этой категории могут снизиться, если владельцы захотят сдать их в аренду, или они могут даже воздержаться от повышения цен, что, учитывая текущую инфляционную ситуацию, свидетельствует об их снижении в реальном выражении. "По словам Казеса, рынок аренды все еще осваивает имеющееся предложение. "Двухкомнатные квартиры всегда пользуются спросом, но их нужно арендовать по правильной цене. Было много случаев, когда молодые люди были вынуждены переехать обратно к родителям, потому что не могли позволить себе аренду. Когда цены снизятся, они переедут обратно". Рынок недвижимости имеет тенденцию быстро расти и медленно падать, но я думаю, что сейчас они скорректируются в пользу арендатора", - утверждает он. Гонсалес Руко разделяет эту точку зрения и добавляет, что, хотя арендная плата выросла меньше, чем инфляция (в феврале рост составил 2,9%, в то время как инфляция достигла 13,2%), она все еще превышает рост заработной платы. "Пока эта ситуация не будет исправлена, цены будут падать. Не исключено также, что владельцы предпочтут придержать квартиры, чтобы не получить неудовлетворительную прибыль", - заключает экономист."