Аренда: рекордный рост предложения всего за десять дней, цены и ключи к хорошей сделке

DNU Хавьера Милея стал поворотным пунктом в одной из самых больших драм последних лет: трудности с арендой квартиры по "доступной" цене или в соответствии с доходами на рынке, который в течение последних трех лет огорчал тех, кто был вынужден искать жилье для жизни. "Сегодня, в условиях большей свободы, рынок реагирует. "Предложение квартир в аренду в CABA значительно увеличилось по сравнению с прошлым годом. Если сравнить первые десять дней января этого года с аналогичным периодом 2023 года, то в Zonaprop зарегистрировано на 20% больше объектов для аренды, а в Argenprop - на 47%", - говорит Соледад Балаян, директор Maure Propiedades. "Такому росту предложения может способствовать возможность применения сторонами любого индекса и срока корректировки, а также выбора желаемого срока договора". Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы, поднимает еще один вопрос: "доступность предложения аренды жилья". Он ссылается на то, что владельцы квартир теперь перестанут сдавать их родственникам и знакомым. "Скорее всего, это предложение вернется в агентства недвижимости", - говорит он. Однако он считает, что DNU минимизирует или уменьшает любую возможность риска для арендодателей, но не для арендаторов, которые будут чувствовать себя более защищенными благодаря хорошему регулированию. Специалисты говорят о возможности воспользоваться моментом. В этом смысле Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, ожидает, что наибольший рост предложения "будет наблюдаться только примерно через 6 или 7 месяцев". Поэтому сейчас арендодатель может получить лучшую цену, чем в прошлом, когда будет больше конкуренции, а арендатор будет в состоянии потребовать больше условий. Изменения происходят в условиях, когда рост цен не находил предела в течение последних трех лет, и при почти полном отсутствии предложения, в последний месяц 2023 года цены на аренду ежемесячно увеличивались на 18,6%, согласно исследованию, проведенному на основе объявлений, размещенных на портале недвижимости Zonaprop. Для сравнения, та же самая двухкомнатная квартира, которая в июле 2021 года сдавалась почти за 40 000 песо, сегодня предлагается почти за 335 000 песо в месяц. Что касается годового роста, то арендная плата накопила 260 %, превысив в 2,65 раза показатель 2022 года, когда рост составил 98 %, что почти соответствует инфляции за год, которая составила 95 %. Этот рост значительно превышает уровень инфляции (190,9%) и корректировку Индекса местных контрактов или ICL (135,5%), используемую для контрактов, подписанных в период с июля 2020 года по 18 октября 2023 года, чтобы скорректировать цену аренды, согласно Индексу Zona Prop. "В цифрах однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в CABA уже сдается за сумму 280 260 песо в месяц, а двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м достигает 334 888 песо в месяц. В то же время трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м стоит 463 301 песо в месяц. "Среди районов с рекордным ростом цен - Палермо, считающийся самым дорогим для аренды, где месячная стоимость составляет 491 737 песо: почти полмиллиона песо. "В целом спрос высок, хотя, естественно, он варьируется в разных подсекторах района", - говорит Хосе Розадос, соучредитель Reporte Inmobiliario. Рейтинг самых дорогих районов завершают Бельграно, чуть ниже Палермо: квартира с двумя спальнями стоит 487 654 песо, и Нуньес со стоимостью около 477 163 песо. "Напротив, Линиерс - самый доступный район с ежемесячной арендной платой в 273 253 песо, за ним следуют Монте-Кастро и Флореста со стоимостью 284 809 песо и 288 139 песо соответственно. С другой стороны, Сааведра и Нуньес являются районами с наибольшим годовым приростом, где рекорды составляют в среднем 347 %. "Столкнувшись с такой панорамой, многие задаются вопросом, что лучше выбрать, когда речь идет о заключении хорошего договора аренды и использовании преимуществ попутного ветра, дующего для этого рынка. Пока действует DNU, вместо индекса договоров аренды (ICL), используемого для договоров, подписанных после июля 2020 года, или индекса Casa Propia, установленного поправками к закону в октябре прошлого года, арендатор и арендодатель смогут свободно договориться об индексе, к которому будет привязана стоимость договора". В этом контексте Абатти предлагает использовать индекс потребительских цен (ИПЦ) INDEC, а если недвижимость находится в федеральной столице, то можно использовать ИПЦ города. Что касается периодичности корректировки, то, по его словам, "удобной является ежеквартальная индексация, учитывая огромную инфляцию, которую мы имеем. В обычное время индексация проводилась бы раз в четыре или шесть месяцев, но сегодня она должна быть как минимум ежеквартальной". Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, уверяет, что если контракт заключен в песо, владельцу будет удобно обновлять его: "Удобно корректировать стоимость каждый месяц в соответствии с инфляцией, поскольку мы находимся в условиях, когда ежемесячная инфляция колеблется между 20 и 30%". Для арендатора было бы лучше, если бы он заключал соглашение с более постепенной корректировкой зарплаты, например, каждые 3 месяца", но он говорит, что необходимо заключить соглашение, которое бы соответствовало реальности, поскольку зарплата арендатора не обновляется каждый месяц. Он добавляет, что если экономика нормализуется, то корректировки могут происходить чаще: "Сегодня корректировки каждые 3 месяца кажутся нормальными, но если экономика стабилизируется, то они будут происходить каждые 6 месяцев или чаще". Что касается валюты, то арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по договоренности сторон. Эспер уверяет, что арендодателю будет удобно делать это в долларах, но считает, что в большинстве случаев это будет песо, поскольку "люди, которые снимают жилье, получают зарплату в песо". "В последние годы договоры длились три года, но с вступлением в силу ДНУ срок действия договоров аренды будет таким, какой установили стороны, и, если они не уточнят его, то он будет длиться два года". "В этом смысле Эспер уверяет, что срок зависит от нескольких обстоятельств: "Договор на два или три года может быть удобен для владельца, если арендатор хороший, но если нет, то более короткие сроки более удобны". В случае с арендаторами длительные контракты могут быть хорошим вариантом, обеспечивая им безопасность и стабильность, но есть обстоятельства, которые могут заставить их искать что-то более временное. "Сегодня контракты на жилье, поскольку они не имеют минимального юридического срока, могут заключаться на год, полтора или даже два года, но не стоит выходить за рамки этого срока, чтобы узнать, что представляет собой арендатор и как он ухаживает за недвижимостью", - советует президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. До принятия DNU этот показатель был запрещен, он был возможен только в том случае, если арендатор предлагал его добровольно, но сегодня арендодатели могут ходатайствовать об этом. Энрике Абатти положительно оценивает эту возможность, считая ее выгодной как для арендодателя, так и для арендатора: "Это удобно для обеих сторон, поскольку арендатор может договориться о цене, заплатив заранее, а арендодатель может получить эти деньги в условиях жестокой инфляции, использовать их для какого-либо бизнеса или хранить в иностранной валюте", - говорит он. Юрист, специализирующийся на законодательстве в области недвижимости и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, считает, что такие случаи будут происходить все чаще, когда начнется рост предложения: "Арендодатели, благодаря новому законодательству, будут чувствовать себя увереннее, поскольку появится больше правовой определенности и, следовательно, больше предложения". И арендатор сможет выбрать его и даже попросить скидку, если заплатит заранее". Закон об аренде устанавливал, что арендатор должен предложить арендодателю два варианта обеспечения, а арендодатель должен выбрать только один. Например, это может быть гарантия арендодателя, получение зарплаты, финансирование третьими лицами или страховое поручительство. В этом смысле, по словам Эспера, самые сильные гарантии, те, которые покрывают больше всего, - это гарантии собственности: гарант - это человек, у которого есть собственность, недвижимость, свободная от всех обременений, и который может предложить ее в качестве гарантии. "Это то, чего хочет арендодатель, но арендатор не всегда может это предложить", - добавляет Мариано Эспер, - "До появления закона все ремонтные работы проводились за счет арендодателя, если только поломка не была вызвана неправильным использованием жилья арендатором. Эспер объясняет, что изменения означают, что эти правила больше не являются публичным правом (обязательными) и действуют "по умолчанию", если они не уточнены в договоре. Важно, чтобы был четко установлен режим расходов, затрат и услуг; кто оплачивает обычные расходы, налоги, тарифы, кто несет ответственность и оплачивает любые поломки и повреждения имущества (кухня, отопление, стиральная машина)", - отмечает специалист. "Он предлагает составить сбалансированное соглашение, чтобы арендатор не чувствовал, что на него возлагаются все расходы: "Если мы слишком сильно разбалансируем рынок в пользу арендодателя, мы снова вернемся к законодательным нормам", - заключает он".