Аренда: риски инфляционного роста цен

Указ президента Хавьера Милея отменил Закон об аренде и тем самым обнулил правила игры. Среди различных свобод, оставленных на волю сторон, - возможность для арендодателя и арендатора договориться о способе и частоте обновления стоимости аренды. Один из самых заманчивых вариантов для арендодателей - корректировка цен с учетом инфляции. Это позволит владельцам перестать терять рентабельность, что может побудить их сдавать квартиры в аренду и тем самым вызвать рост предложения жилья - явление, которое через несколько дней после вступления в силу DNU уже проявило некоторые признаки реакции. "Каждый день мы получаем по пять звонков с просьбой проконсультировать по стоимости и новым условиям сдачи в аренду", - говорит Соледад Балаян, директор компании Maure Inmobiliaria. Пока действовал закон об аренде, принятый в 2020 году, договоры должны были корректироваться раз в год на основе Индекса договоров аренды, более известного как ICL и составляемого Центральным банком. В этом индексе в равных долях учитывается инфляция и заработная плата, но данные рассчитываются с задержкой в два месяца. Это несоответствие в сочетании с тем фактом, что контракт "застыл" в стоимости на 12 месяцев, поскольку корректировка была ежегодной, привело к потере нормы прибыли для арендодателей. "За три года владелец получает на девять месяцев меньше, чем за полные 36 месяцев контракта. Это означает, что в итоге он платит на 24 % меньше первоначальной суммы", - подсчитал Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы. "Хотя это замораживание было выгодно арендатору и давало ему предсказуемость - ведь он знал, сколько ему придется платить в течение года, - оно нанесло ущерб бизнесу арендодателя, и у него отпало желание использовать свою недвижимость на традиционном рынке аренды". В этом контексте и в условиях нерегулируемого рынка исследование показало, как обсуждаются контракты: 57 % из почти 600 человек, опрошенных Alianza Urbana, гражданской ассоциацией, в которую входит сообщество профессионалов по развитию недвижимости, подготовивших отчет, предпочли корректировать цены на инфляцию, 16 % - на стоимость доллара и оставшиеся 13 % - на LCI. Мы сами знаем, что большая часть дохода от контрактов на аренду, который имеет арендодатель, используется для повышения его зарплаты. Для корректировки арендной платы с учетом инфляции в договоре можно установить в качестве ориентира индекс потребительских цен (ИПЦ), который публикуется каждые полмесяца ИНДЕК. При подписании договора стороны также должны определить, как часто будет производиться корректировка с учетом инфляции, то есть периодичность корректировки. "В связи с высокой инфляцией удобно, что индексация происходит ежеквартально. В обычное время индексация могла бы проводиться каждые четыре или шесть месяцев", - советует доктор Энрике Абатти, президент Палаты домовладельцев Аргентинской Республики, - "В этом смысле опрос Alianza Urbana показал, что 45 % ответили, что будут делать это каждые три месяца, 18 % - каждый месяц и 13 % - каждые четыре месяца". Однако важно отметить, что специализированные источники в отрасли предупреждают о решении вести переговоры о ежеквартальной корректировке и с учетом инфляции. Они утверждают, что в условиях экономического спада задолженность может увеличиться, поскольку арендатору будет сложно платить за квартиру. "Возможно, на первых порах они смогут позволить себе обязательные расходы, но если инфляция будет расти на 25,5% каждый месяц, как это было в декабре, то за один квартал увеличение составит почти 100%, и, скорее всего, зарплата не будет сопровождать эту корректировку", - анализируют источники, с которыми удалось связаться. "В Интернете есть несколько вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные Indec. Один из них - Chequeado, который и будет использоваться в качестве эталона в следующей процедуре: "Например, если была согласована ежеквартальная корректировка для арендной платы в размере 300 000 песо, которая должна быть скорректирована в январе 2024 года, то последний индекс, опубликованный Indec, приходится на ноябрь 2023 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с сентября по ноябрь. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 37,68 %, стоимость, подлежащая оплате, составит 413 031 песо в месяц. "В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует суммировать, а следует умножить колебания инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью аренды, учитывая, что это накопленная инфляция за период. "Во-первых, необходимо знать, какова была инфляция за период, на который должна быть скорректирована аренда. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: "На конкретном примере, если 1 октября был подписан договор аренды на сумму 300 000 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в январе он должен был быть скорректирован в первый раз. Поскольку отчет Indec выходит в середине месяца, данные за сентябрь, октябрь и ноябрь будут доступны в первый день января, а за декабрь еще нет. "Значение ежемесячного изменения инфляции в эти месяцы составило 12,7 процента в сентябре, 8,3 процента в октябре и 12,8 процента в ноябре. "После деления каждого на сто и прибавления единицы счет будет выглядеть так: 300 000 x 1,127 x 1,083 x 1,128 = 413 031 песо. "На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, насколько вырастет арендная плата. Это связано с тем, что в середине декабря он уже может знать значение инфляции за ноябрь и, соответственно, рассчитать, сколько ему придется платить в январе". "Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, поскольку уже будет доступна процентная арендная плата за предыдущий месяц, в данном случае за декабрь. В этом случае, учитывая, что инфляция в декабре составила 25,5%, счет составит: 300 000 x 1,083 x 1,128 x 1,255 = 459 941 песо. "Другими словами, при обновлении в середине месяца в этом случае разница в новой стоимости аренды составит 11,35%".