Аренда в CABA: в каких районах можно найти "дешевые" двухкомнатные квартиры менее чем за 350 000 песо

В разгар значительных изменений, которыми ознаменовался рынок недвижимости после вступления в силу Декрета о необходимости и срочности (DNU) Хавьера Милея, отменившего закон об аренде как один из его наиболее значимых пунктов и предоставившего абсолютную свободу при заключении контрактов, предложение квартир, опубликованное в январе, выросло на 62 % по сравнению с предыдущим месяцем в CABA. "Но, несмотря на этот рост, средняя цена аренды в автономном городе Буэнос-Айрес (CABA) зафиксировала рекордное увеличение на 21% по сравнению с декабрем 2023 года, согласно последнему отчету ZonaProp. "В этом смысле отчет показывает, что аренда двухкомнатной квартиры в городе составляет в среднем 405 218 песо в месяц, что является рекордным ежемесячным увеличением с марта 2012 года (начало серии). Однако, несмотря на зарегистрированное число, его рост ниже инфляции, которая в декабре составила 25,5%. "Среди типологий двухкомнатные квартиры лидируют по росту публикаций с 68% после отмены закона об аренде, за ними следуют однокомнатные квартиры с ростом в 60%. При этом трехкомнатные квартиры выросли на 48%, четырехкомнатные - на 28%, а квартиры с пятью и более комнатами - на 5%, согласно данным, проанализированным Соледад Балаян, главой Maure Inmobiliaria, на основе публикаций Zonaprop. "Однако эти данные приобретают еще большее значение, если учитывать сезонность, поскольку январь обычно характеризуется как "тормозной" месяц для рынка аренды. Заметный рост предложения можно объяснить новой гибкостью, которую получили стороны, участвующие в сделке, в отношении применения условий и различных индексов и условий корректировки, а также свободой выбора срока контракта, наиболее соответствующего их потребностям". "В цифрах однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в федеральной столице сдается за 327 295 песо в месяц, двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м - за 405 песо в месяц, а трехкомнатная квартира площадью 50 кв. м - за 405 песо в месяц. Что касается районов с рекордным ростом цен, то здесь выделяется Палермо, который считается самым дорогим для аренды: месячная стоимость аренды составляет 508 160 песо, то есть более полумиллиона песо за двухкомнатную квартиру. Но, несмотря на такие значения, все еще есть районы, где можно найти "дешевые" двухкомнатные квартиры менее чем за 350 000 песо. Вот районы и их средние цены: "С другой стороны, немаловажным фактом является то, что в городе уже есть семь районов, где аренда двухкомнатной квартиры не опускается ниже 450 000 песо в месяц: "При выборе квартиры для аренды, начиная с отмены закона, все заключаемые соглашения должны быть согласованы с абсолютной свободой сторон. Это означает, что срок действия договоров будет тот, который установили стороны, минимального срока в законе нет, но если они не уточнят его, то он будет составлять два года". Кроме того, они смогут организовать корректировку стоимости арендной платы и использовать любой индекс, государственный или частный, выраженный в той же валюте, в которой была согласована арендная плата. "Последний пункт может быть одним из самых чувствительных, учитывая инфляционную ситуацию в стране, которая в декабре достигла максимума за 33 года и составила 25,5%, а в 2023 году - 211,4%, что более чем вдвое превышает 94,8%, накопленные в 2022 году. "Теперь, вместо использования индекса договоров аренды (ICL), применяемого в договорах, подписанных в соответствии с законом об аренде после июля 2020 года, или индекса Casa Propia (который применялся к немногим договорам, подписанным с 18 октября прошлого года по сегодняшний день), арендатор и арендодатель будут вольны договориться о том, к какому индексу, государственному или частному, привязать стоимость договора. "Помимо индекса, стороны преследуют две цели: поддержание реальной стоимости аренды с учетом инфляции, для одних - расходов, для других - доходов, а с другой стороны - уверенность в том, что платеж будет выполнен", - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист из Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы. При этом следует учитывать, что чем выше уровень инфляции, тем больше должна быть периодичность корректировки, чтобы первоначальная стоимость не исчезла". Экономист добавляет, что во многом именно в этом заключалась проблема закона об аренде: "Ни сроки повышения, ни процент не соответствовали инфляционным реалиям". "Специалист делает основной акцент на использовании, во-первых, индекса потребительских цен (ИПЦ) и, во-вторых, индекса заработной платы для корректировки стоимости аренды в договорах, заключенных после отмены закона об аренде".