Аренда: все, что нужно знать о принятии гарантии

Предлагая недвижимость в аренду, необходимо учитывать несколько моментов, чтобы добиться хорошего управления. В частности, при заключении договора желательно договориться о хорошей гарантии и таким образом избежать сюрпризов в случае невыполнения обязательств. До отмены Закона об аренде было установлено, что арендатор должен предложить арендодателю два варианта гарантии, а арендодатель должен выбрать только один. Например, это может быть гарантия арендодателя, расписка о получении зарплаты и страховое поручительство. Теперь это зависит от свободного соглашения между сторонами. "Чтобы гарантировать, что арендатор будет платить вовремя и правильно, существуют гарантии, которые обычно заключаются в том, что другой человек, банк, страховая компания или компания выступают в качестве поручителя или гаранта, который возьмет на себя долг в случае невыполнения арендатором условий договора. "Традиционный способ, наиболее распространенный и предпочитаемый арендодателями, заключается в том, что человек выступает в качестве поручителя, предлагая в качестве гарантии свою собственность. Но существуют и другие виды гарантий, например, физические лица, предлагающие свой доход в качестве залога, страхование поручительства, гарантии, предоставляемые компаниями, называемые также "поручительствами", и банковские гарантии. Эти виды гарантий появились на рынке довольно давно. Однако именно закон об аренде, принятый в середине 2020 года (27.551), "ввел их в обиход, поскольку в нем они перечислены как возможные типологии для использования", объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы. "Обычно гарантии запрашиваются при подписании договора аренды, но стоит уточнить, что они не являются обязательными. "Вы можете подписать договор аренды без каких-либо гарантий, он будет абсолютно действителен как до, так и после DNU Хавьера Милея; это не юридическое требование, а вопрос практики", - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, преподающий в Университете Аустраль и Университете Буэнос-Айреса. Этот вид гарантии заключается в том, что человек (родственник или знакомый арендатора) становится поручителем или гарантом по договору и предлагает в качестве платежеспособности (способности выполнять свои финансовые обязательства) собственную недвижимость, свободную от ареста или любых других ограничений. Этот вариант, как правило, используется наиболее часто и обеспечивает важную поддержку активов в случае невыполнения арендатором обязательств по договору: "Когда мы говорим о поручительстве, это подразумевает, что человек выступает в качестве гаранта и отвечает всем своим имуществом по обязательствам, которые арендатор не выполняет. Все его или ее активы, все, чем он или она владеет, в настоящем или будущем. Чтобы указать на платежеспособность гаранта, ссылаются на имущество. На практике это имущество представляет собой недвижимость: это может быть дом, квартира, участок земли, поле и т. д. "В любом случае Гонсалес Руко считает, что нет смысла выставлять на аукцион дом, чтобы погасить долг за невыплаченную аренду, и говорит: "Гарантия собственности ужасна". Он считает его "нелогичным", обычным, но "несоразмерным", поскольку стоимость дома может быть гораздо выше, чем трехлетняя арендная плата". "Имущественный залог - худший из всех. Он был широко распространен много лет назад, но сегодня панорама изменилась", - соглашается Алехандро Леверони, владелец Premium Group, компании с ограниченной ответственностью, которая выдает облигации на аренду жилья, бизнеса или офиса. Он также объясняет, что очень обременительно выставлять дом на аукцион, когда кто-то перестает платить за аренду, из-за долга, который часто не достигает размера стоимости недвижимости. "Обычно гарантия арендодателя запрашивалась даже в той же юрисдикции, чего очень трудно добиться, когда человек переезжает в другую провинцию и в новом месте не имеет никого, кто мог бы предложить недвижимость в качестве гарантии", - добавляет он. С другой стороны, Эспер считает, что гарантия арендодателя - лучший вариант: "Если арендатор не выполняет свои обязательства, у арендодателя появляется гарант, который отвечает по гражданскому праву всем своим имуществом, в данном случае конкретной недвижимостью, которая была указана как часть его имущества. Когда арендодатель потребует деньги, которые арендатор не заплатил, он может инициировать судебный процесс и арестовать имущество поручителя, чтобы оплатить долг перед ним. Это самая надежная гарантия, имеющая наибольшую ценность, поскольку она покрывает все обязанности, которые арендатор берет на себя по договору", - подчеркивает юрист, специализирующийся в этой области: "Человек может быть гарантом или поручителем, предлагая свое имущество в качестве гарантии, но он также может быть гарантом, предлагая свой доход в качестве гарантии, что часто происходит, когда у арендатора нет имущества или близкого человека, который мог бы быть указан вместе с его имуществом в качестве гаранта". Если человек хочет стать поручителем, но у него нет фермы, квартиры или дома в составе имущества, а есть только ежемесячный доход, то в счет погашения долга будет использована зарплата, - объясняет Эспер. Однако арестовать можно только часть зарплаты, поэтому, если единственным обеспечением вашего имущества является зарплата человека, который выступает в качестве поручителя, владелец будет ограничен в возможностях взыскания". Другими словами, если в судебном порядке будет принято решение о выплате долга, только часть зарплаты будет ежемесячно использоваться для погашения задолженности арендатора. Важно уточнить, что помимо поручителя, арендатор всегда отвечает своим имуществом за погашение задолженности. Поручитель - это второй ответственный, который есть у арендодателя на случай, если арендатор не будет платить. Иными словами, для арендодателя всегда есть две ответственные стороны: арендатор и гарант. "Если у вас нет собственности, чтобы подкрепить договор аренды, и вы не хотите просить кого-то еще быть гарантом, предлагая свой доход, вы можете обратиться в банк, компанию или страховую компанию, чтобы они несли ответственность, если арендатор не платит. На практике они работают как страхование автомобиля: если вас сбила машина, вы обращаетесь в свою страховую компанию, чтобы оплатить ремонт. В случае с недвижимостью арендаторы выплачивают сумму, которая в случае невыполнения обязательств погасит задолженность. Среди этих возможностей Руко считает, что страхование поручительства и гарантия залога - самые лучшие. "Любой из этих вариантов предпочтительнее, чем гарантия домовладельца. Если вы хотите арендовать жилье и у вас нет, например, тети, у которой есть квартира, чтобы предоставить гарантию, это будет очень сложно". Он объясняет, что для арендатора можно получить доступ к этому виду страхования, не полагаясь на сеть людей с собственностью. Кроме того, арендодателю легче принять меры в случае невыполнения обязательств. С другой стороны, специалист уточняет, что между страхованием поручительства и залогом он предпочитает первый, который регулируется Национальной инспекцией по страхованию. Кроме того, для того чтобы стать страховой компанией, необходимо выполнить ряд требований; в случае с гарантией залога, предоставляемой компаниями, он объясняет, что они имеют минимальное регулирование любого бизнеса, но не на уровне страховой компании. В этом смысле Эспер отмечает, что этот тип гарантии "безопасен, но более ограничен, потому что арендодатель будет взыскивать, но это не всегда будет покрывать все". Он объясняет, что, как правило, они покрывают неоплаченную арендную плату, могут покрывать неуплату расходов и некоторые незначительные штрафы, но обычно не покрывают другие неплатежи арендатора, например, за электричество, газ или ущерб имуществу. Эспер разделяет мнение Руко и Леверони о том, что не всегда есть недвижимость, которую можно предложить в качестве гарантии: "Часто бывает так, что у арендатора нет друга или родственника, у которого есть недвижимость, поэтому единственный способ получить гарантию - предложить поручительство страховой компании или компании, которая выступает гарантом". Леверони объясняет, что в его компании поручительства покрывают больше, чем страховые компании, и говорит, что в его случае они продлевают покрытие до возвращения недвижимости. Наша гарантия заканчивается после возврата квартиры", - говорит он, добавляя, что это беспроигрышное решение для всех трех сторон: для арендатора, которому нужна гарантия и который может заплатить; для арендодателя, который перекладывает проблему на страховщика и обеспечивает "лучшего арендатора" для арендодателя; и для риэлторской компании, потому что "мы решаем вопросы легко и быстро". И это также выгодно риэлторской компании, потому что "мы решаем вопросы легко и быстро": "В их случае они берут в качестве контргарантии доход арендатора и, при необходимости, доход другого лица. Если дохода арендатора недостаточно, они могут добавить еще кого-то, чтобы покрыть сумму, которую они просят за залог. Они принимают доходы от одного человека из разных уголков страны, не обязательно находящегося в одной юрисдикции. В их случае гарантия покрывает все неплатежи арендатора, единственное, что не покрывается, - это состояние имущества (возможный ущерб имуществу), если не будет внесена другая плата. "Когда мы говорим о таком виде гарантии, мы обычно проводим углубленное исследование арендатора, где выясняем, есть ли у него платежеспособность, чтобы заплатить то, что он берет на себя в качестве обязательства, и изучаем его хорошее финансовое поведение, то есть не является ли он должником и нет ли у него судебных исков".