Арендная плата: 5 немыслимых явлений, которые изменили способ ведения переговоров по аренде месяц назад

Декрет о необходимости и срочности, отменивший Закон об аренде жилья, поставил точку на рынке, где спрос превышал предложение, а цены до этого момента были непомерно высокими. "Дерегулирование арендной платы позволило сектору вновь обрести жизненную силу, - говорит Диего Франгелла, новый президент Ассоциации недвижимости города Буэнос-Айреса, - До отмены этого закона контракты, подписанные с июля 2020 года по октябрь 2023 года, заключались на три года и обновлялись раз в год в соответствии с индексом ICL. В то время как контракты, подписанные с октября прошлого года (с учетом изменений в законе) и до 29 декабря, обновлялись по индексу Casa Propia с корректировкой раз в полгода. Теперь, после отмены закона, это подлежит свободному согласованию между сторонами". "Новые правила изменили динамику рынка с явлениями, немыслимыми еще несколько месяцев назад. "С момента окончания пандемии предложение аренды в городе испытывало устойчивое снижение, достигнув исторического минимума в феврале 2023 года в 4700 публикаций. Однако с момента отмены закона предложение недвижимости для аренды в CABA увеличилось на 106 %: только в январе рост составил 68 % по сравнению с декабрем 2023 года, согласно данным Ассоциации недвижимости города Буэнос-Айрес. "Нехватка предлагаемой недвижимости, с которой рынок столкнулся в последние годы, отражала нежелание арендодателей продавать жилье - даже в секторе с обвалившимися ценами - или оставлять его пустым, потому что обновление, проводимое раз в год в соответствии с законом, делало договоры устаревшими в условиях высокой инфляции. Такое решение не оставляло арендаторам никаких вариантов: в некоторых районах даже не было объявлений. Согласно объявлениям на ZonaProp, наибольшее количество квартир, предлагаемых в песо, сосредоточено в двухкомнатных квартирах - около 4 200 объявлений; далее следуют трехкомнатные квартиры (2 600); на третьем месте однокомнатные квартиры (2 400); и более просторные квартиры (2 400). В феврале средняя стоимость аренды недвижимости в Буэнос-Айресе выросла на 2,9% по сравнению с предыдущим месяцем, что является самым низким показателем с октября 2021 года. Напротив, в январе, когда инфляция составила 20,6%, и в декабре, когда инфляция достигла 25,5%, арендная плата выросла на 21% и 18,6% соответственно. Это позволяет предположить, что в дальнейшем арендная плата будет расти ниже уровня инфляции. После ДНУ "предложение арендной недвижимости значительно увеличилось. Это вызвало большую конкуренцию в портфеле предложений, что позволило арендаторам выбирать и договариваться о справедливых условиях", - объясняет Диего Миглиориси, управляющий партнер Migliorisi Propiedades. Если говорить о конкретных цифрах, то, по данным ассоциации недвижимости, которая недавно запустила платформу CABAPROP для поиска объектов, опубликованных зарегистрированными агентами по недвижимости, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в феврале составила от 200 000 песо до 300 000 песо, а средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры - от 200 000 песо до 300 000 песо. 000 и 300 000 песо, в то время как средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляла от 260 000 до 400 000 песо, а трехкомнатной - от 350 000 до 500 000 песо в месяц. "Отдельно следует проанализировать рост цен на недвижимость с заключенным контрактом на условиях закона deorada. В этом случае стоимость с поправкой на LCI зарегистрировала годовой рост на 147,11% в январе 2023 года, что ниже ИПЦ, который составил 254,25% в январе 2023 года". "До увеличения предложения люди арендовали все, что могли найти. Сегодня они мигрируют в другие районы, потому что товары есть во всех районах, что создает большую конкурентоспособность", - говорит Франгелла. С другой стороны, районы, где раньше были самые дорогие цены, снижают их, потому что там больше предложений, и у арендатора есть возможность переехать в аналогичные районы поблизости. Франгелла приводит наглядный пример: квартира в Реколете с начальной ценой аренды в 550 000 песо в итоге была продана по цене 400 000 песо. "Дело в том, что сильная конкуренция на рынке порождает возможность переговоров между сторонами, - говорит специалист, - Еще один феномен этого времени заключается в том, что больше нет отчаяния со стороны арендаторов из-за отсутствия предложения". "Сегодня, если предложенные условия их не устраивают, они могут поискать другую альтернативу", - говорит Франциско Альтгельт, президент одноименного агентства недвижимости. Новые контракты заключаются на два года, в песо и с ежеквартальной или четырехмесячной корректировкой ИПЦ, "хотя есть еще несколько договоров, которые корректируются LCI", объясняют в Ассоциации. Брокеры по недвижимости соглашаются, что цель владельца при обновлении - не проиграть в инфляции. "Сегодня он предпочитает песо с ежеквартальной корректировкой ИПЦ, и арендатор соглашается на это без конфликтов между сторонами", - добавляет Даниэль Салайя Ромера, владелец одноименного агентства недвижимости. То, что раньше было запрещено, а теперь действует, - это возможность арендодателя требовать от арендатора авансовых платежей. "Раньше это было возможно, только если арендатор предлагал это добровольно, например, чтобы договориться о скидке, но арендодатель не мог этого требовать, а теперь может", - резюмирует Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости. Однако этот момент, который мог показаться недостатком, стал выходом для многих арендаторов. "Некоторые стали предлагать авансовый платеж со скидкой, при этом с владельцем советуются, принимать его или нет", - говорит Соледад Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria. Салайя Ромера объясняет, что авансовый платеж рассчитывается в долларах, а один из способов его расчета - в зависимости от годовой рентабельности продажной стоимости недвижимости, которая в настоящее время составляет около четырех процентов, хотя и со снижением конечной цены. Этот способ представляет собой большое преимущество для арендатора, который имеет все деньги вместе и может таким образом оплатить стоимость контракта за определенные месяцы, год или даже весь договор, в долларах и без корректировки в песо с учетом инфляции". Сегодня курс иностранной валюты ниже роста инфляции, поэтому "показатели рентабельности повышаются, так как инфляция в песо растет, а доллары застревают", - говорит Салайя Ромера. "Но и арендодатель от этого выигрывает, так как, "хотя может быть достигнута договоренность о снижении арендной платы, он получает деньги все вместе и в долларах", - добавляет Энрике Абатти, сотрудник фирмы Abatti Rocca Abogados. В то время как для арендатора это также имеет свои преимущества: у него есть предсказуемость и "он не подвержен влиянию инфляции", - заключает он.