Арендная плата: два немыслимых явления, с которыми пытаются смириться арендодатели

Всего за три месяца на рынке аренды произошли заметные изменения и появились новые правила игры: на 134 % увеличилось предложение публикаций, 94 % приходится на квартиры - по данным Ассоциации недвижимости города Буэнос-Айрес; контракты стали заключаться на два года, в песо и с ежеквартальными или четырехмесячными корректировками; авансовые платежи и в долларах; даже замедлился ежемесячный рост цен: в феврале он составил 2. 9%, а в марте - 1,3% (самый низкий показатель с января 2019 года) после роста на 21% в январе и 18,6 в декабре - согласно последнему отчету Zonaprop. "Что касается последнего пункта, платформы и агентства недвижимости наблюдали, как стоимость опубликованных квартир резко снизилась в период с января по март этого года: рост был намного ниже инфляции, которая составила 13,2% - по данным февраля - и, по данным Ассоциации недвижимости, в результате реальная стоимость упала на 30%. "Это явление произошло после отмены закона об аренде - 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу Декрет о необходимости и срочности (DNU). Ключевой момент, который поставил точку на рынке, где спрос превышал предложение, а цены до этого момента были непомерно высокими. "Дерегулирование арендной платы позволило сектору вновь обрести жизненную силу, - говорит Диего Франгелла, президент Ассоциации, - Если говорить о конкретных цифрах, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в марте составила 365 546 песо в месяц, двухкомнатной - 422 502 песо, а трехкомнатной - 567 747 песо в месяц. Если сравнивать эти цены с февральскими, то средняя стоимость аренды однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартиры составила 354 568 песо, 416 991 песо и 568 314 песо, соответственно. Увеличение стоимости очень незначительно от месяца к месяцу, в отличие от того, что происходило до января с большими ежемесячными скачками. "До своей отмены постановление устанавливало, что контракты, подписанные с июля 2020 года по октябрь 2023 года, заключаются на три года и обновляются раз в год в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL). В то время как контракты, подписанные с октября прошлого года (с учетом изменений в законе) и до 29 декабря, обновлялись по индексу Casa Propia с корректировкой раз в полгода. Теперь, после отмены договора, он подлежит свободному согласованию между сторонами по наиболее важным пунктам: продолжительность, тип валюты, индекс, выбранный для корректировки, периоды корректировки и т.д. "Возникает большой вопрос: является ли это замедление роста цен на аренду следствием отказа собственников от ключевых пунктов новых договоров, которые раньше даже не обсуждались? "Специалисты рынка недвижимости приводят два возможных объяснения: первое - все опубликованные новые предложения дешевеют, второе - чем больше предложений, тем ниже цены. Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria, отмечает, что до отмены закона обычным явлением было ежемесячное повышение опубликованных цен на аренду выше инфляции: в городе Буэнос-Айрес в 2023 году повышение составило 260 %, в 2,65 раза больше, чем в предыдущем году, при инфляции в 211,4 % в год. Однако сейчас арендодатели вынуждены пересматривать свои ставки из-за увеличения предложения на рынке. Возросший выбор позволяет арендаторам быть более разборчивыми и договариваться о более приемлемых ценах. Большинству арендодателей пришлось скорректировать свои первоначальные цены, чтобы адаптироваться к этой новой динамике. "До отмены закона вы могли установить цену аренды, и от месяца к месяцу она заметно повышалась, а теперь вы можете сохранить или даже снизить ту же цену, которую платили в феврале или даже в январе", - говорит специалист. Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, объясняет, что отмена закона позволила обеспечить большую свободу договора между заинтересованными сторонами. Хотя закон, когда он был принят, был призван защитить арендаторов, в действительности он привел к дефициту предложения и завышению цен. Теперь, когда предложений стало больше, а требований со стороны арендодателей меньше, у арендаторов появилась возможность договариваться о более выгодных ценах. В прошлом году были люди, которые снимали квартиру, не глядя на нее, потому что им негде было жить. Но теперь, если арендатор недоволен квартирой, он может быстро найти другую", - объясняет Абатти и утверждает, что арендодателям приходится снижать свои требования, потому что "вы начинаете видеть пустующие объекты, потому что их не сдают в аренду". Диего Миглиориси, управляющий партнер Migliorisi Propiedades, согласен с другими экспертами и отмечает, что конкуренция на рынке привела к более реалистичной корректировке цен, арендодатели больше не могут навязывать завышенные ставки. Если раньше отсутствие вариантов вынуждало арендаторов соглашаться на невыгодные условия, то теперь ситуация изменилась в их пользу. "Сегодня хозяин, который просит много денег за квартиру, которая того не стоит, не будет ее сдавать. До (отмены закона), чтобы получить жилье, арендаторы бронировали его, не видя, это была очень тяжелая ситуация, потому что не было вариантов", - добавляет он. С другой стороны, он отмечает, что рентабельность значительно улучшилась по сравнению с предыдущими периодами: в марте она составила 4,67 % годовых. Это снижение связано с замедлением роста цен на аренду. Сегодня для возврата инвестиций требуется 21,4 года аренды, что на 4,2 % меньше, чем год назад. Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве и автор недавно вышедшей книги El sueño de la casa propia, придерживается отличного от других специалистов мнения относительно падения цен на публикации в сравнении с высокой инфляцией: он подчеркивает важность анализа всего договора, а не только арендной платы за первый месяц. Он подчеркивает, что конструкция контрактов изменилась: начальные цены стали ниже, а в течение всего срока действия договора вносились поправки на инфляцию. Эта новая динамика способствовала повышению прозрачности рынка и перераспределению переговорной силы между арендодателями и арендаторами. "Сегодня арендодателям не нужно думать об аренде, которая длится год или шесть месяцев и корректируется ICL или Casa Propia, а нужно думать о стоимости, которая будет корректироваться в течение трех-четырех месяцев и с учетом инфляции", - объясняет он. Теперь нет необходимости в высокой начальной цене, потому что она будет повышаться через несколько месяцев и с учетом ИПЦ. Значительная часть этого снижения цен на самом деле является реформацией контрактов, потому что цена стабилизируется в течение всего срока действия контракта", - говорит он. Он также считает, что одной из причин избыточного предложения на рынке сегодня является то, что с DNU было обнародовано множество публикаций. Это те же объекты, что и раньше, но, возможно, они были "спрятаны", - говорит он, добавляя, что "рынок с законом был очень несправедливым в социальном плане и неравным, потому что если у вас не было знакомых, которые могли бы сдать вам жилье, сделать это было сложно". До увеличения предложения люди снимали жилье везде, где могли найти. Сегодня они могут выбирать и переезжать в другие районы, потому что предложение есть во всех районах, что создает большую конкуренцию, - говорит Диего Франгелла, новый президент Ассоциации недвижимости города Буэнос-Айреса, - районы, где раньше были самые дорогие цены, снижают их, потому что с увеличением предложения у арендатора появляется возможность переехать в аналогичные районы поблизости". Франгелла приводит наглядный пример: квартира в Реколете с начальной ценой аренды 550 000 песо в итоге была сдана за 400 000 песо. "Сильная конкуренция на рынке порождает возможность переговоров между сторонами", - говорит специалист. "Еще один феномен этого времени, который поднимает вопрос о том, где же арендаторы, которые до прошлого года заключали контракты по телефону и принимали решение о том, какую квартиру снять, за считанные минуты и не видя ее, заключается в том, что больше нет отчаяния со стороны арендаторов. "Сегодня, если предложенные условия их не устраивают, они могут поискать другую альтернативу, потому что предложений стало больше, раньше их не было, и они оставались с тем, что им предлагали на тех условиях, на которых они просили", - заключает Франциско Альтгельт, президент одноименного агентства недвижимости.