Арендная плата: два простых способа расчета инфляционного роста

Одним из самых заманчивых вариантов для арендодателей является корректировка цен в соответствии с показателями инфляции. Это позволило бы владельцам перестать терять рентабельность, что могло бы стимулировать их сдавать квартиры в аренду и тем самым вызвать рост предложения жилья - явление, которое через несколько дней после вступления в силу ДНУ уже проявило некоторые признаки реакции. "Пока действовал закон об аренде, принятый в 2020 году, договоры должны были корректироваться раз в год на основе Индекса договоров аренды, более известного как ICL и составляемого Центральным банком. В этом индексе в равных долях учитываются инфляция и заработная плата, но данные рассчитываются с задержкой в два месяца. В этом контексте и в условиях нерегулируемого рынка исследование показало, как ведутся переговоры по контрактам: 57 % из почти 600 человек, опрошенных Alianza Urbana, гражданской ассоциацией, в которой участвует сообщество профессионалов в области развития недвижимости, подготовившей отчет, выбрали корректировку на инфляцию, 16 % - на стоимость доллара и оставшиеся 13 % - на LCI. "Для корректировки арендной платы с учетом инфляции в договоре можно установить в качестве ориентира индекс потребительских цен (CPI), который публикуется INDEC каждую середину месяца. При подписании договора стороны также должны определить, как часто будет производиться корректировка с учетом инфляции, то есть периодичность корректировки". "Из-за высокой инфляции удобно, что индексация происходит ежеквартально. В обычное время индексация может проводиться каждые четыре или шесть месяцев", - советует д-р Энрике Абатти, президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики. В этом смысле, согласно опросу Alianza Urbana, 45 % ответили, что будут делать это каждые три месяца, 18 % - каждый месяц и 13 % - каждые четыре месяца. Однако важно отметить, что специализированные источники в отрасли предупреждают о решении договариваться о ежеквартальной корректировке и с учетом инфляции. Они утверждают, что в условиях экономического спада задолженность может увеличиться, потому что арендатору будет трудно платить за квартиру. "Возможно, вначале они могут позволить себе обязательные расходы, но если инфляция будет расти на 25,5 % каждый месяц, как это было в декабре, то за один квартал рост составит почти 100 %, и вполне вероятно, что зарплата не будет сопровождать эту корректировку", - анализируют источники, с которыми проводятся консультации. В Интернете существует множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные Indec. Один из них - Chequeado, который и будет использоваться в качестве эталона в следующей процедуре: "Например, если была согласована ежеквартальная корректировка для арендной платы в размере 300 000 песо, которая должна быть скорректирована в январе 2024 года, последний индекс, опубликованный Indec, приходится на ноябрь 2023 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с сентября по ноябрь. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 37,68 %, стоимость, подлежащая оплате, составит 413 031 песо в месяц. "В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует суммировать, а следует умножить колебания инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью аренды, учитывая, что это накопленная инфляция за период. "Во-первых, необходимо знать, какова была инфляция за период, на который должна быть скорректирована аренда. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: "На конкретном примере, если 1 октября был подписан договор аренды на сумму 300 000 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в январе он должен был быть скорректирован в первый раз. Поскольку отчет Indec выходит в середине месяца, данные за сентябрь, октябрь и ноябрь будут доступны в первый день января, а за декабрь еще нет. "Значение ежемесячного изменения инфляции в эти месяцы составило 12,7 процента в сентябре, 8,3 процента в октябре и 12,8 процента в ноябре. "После деления каждого на сто и прибавления единицы счет будет выглядеть так: 300 000 x 1,127 x 1,083 x 1,128 = 413 031 песо. "На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, насколько вырастет арендная плата. Это связано с тем, что в середине декабря он уже может знать значение инфляции за ноябрь и, соответственно, рассчитать, сколько ему придется платить в январе". "Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, поскольку уже будет доступна процентная арендная плата за предыдущий месяц, в данном случае за декабрь. В этом случае, учитывая, что инфляция в декабре составила 25,5%, счет составит: 300 000 x 1,083 x 1,128 x 1,255 = 459 941 песо. "Другими словами, при обновлении в середине месяца в этом случае разница в новой стоимости аренды составит 11,35%".