Арендная плата: это налоги, которые должны платить арендодатели

Рынок недвижимости продолжает демонстрировать признаки восстановления. В декабре 2023 года отмена закона об аренде дала новую надежду миру недвижимости, что выразилось в увеличении предложения объектов для аренды и росте числа сделок купли-продажи. «Мало того, значительно выросла доходность от аренды для собственников: коэффициент арендной платы теперь составляет 5,26 % годовых. «В настоящее время для возврата первоначальных инвестиций требуется 19 лет аренды, что на 11,2 % меньше, чем год назад», - поясняет Zonaprop на основе данных, полученных платформой в марте. В этом контексте знание налогов, которые платят владельцы, является ключевым фактором для определения того, выгодно ли выделять квартиру для сдачи в аренду. «Когда речь идет об анализе конечной прибыли от аренды, необходимо учитывать налоги, поскольку если налоговые последствия велики, арендная плата снижается», - говорит Сантьяго Саенс Вальенте, бухгалтер, налоговый эксперт и партнер SSV Asociados. Это означает, что те, кто рассматривает возможность инвестирования в недвижимость с целью сдачи ее в аренду, должны учитывать некоторые налоги при расчете рентабельности недвижимости. «Важный момент, который следует иметь в виду: хотя после отмены закона об аренде больше нет обязанности регистрировать договоры, для того чтобы воспользоваться всеми налоговыми льготами, о которых будет сказано ниже, договоры должны быть зарегистрированы в службе „Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI“ ARCA (ex AFIP). «Чтобы ответить на вопрос о налоге на добавленную стоимость, наиболее часто встречаются следующие ситуации: «Вы должны знать, какой статус имеет владелец, является ли он/она единым налогоплательщиком или зарегистрированным для уплаты подоходного налога, чтобы знать, оказывает ли это большое влияние на налоги, которые он/она должен будет платить», - добавляет Саенс Вальенте. Он также уточняет, что если владелец является плательщиком единого налога, то он должен платить только налоговую составляющую. То есть деятельность по сдаче недвижимости в аренду не порождает обязанности по уплате взносов на социальное страхование или социальное обеспечение. «Для того чтобы быть плательщиком единого налога, необходимо соблюдать все требования режима. Например, нельзя осуществлять более трех видов деятельности одновременно или владеть более чем тремя операционными подразделениями. Как правило, каждый объект недвижимости рассматривается как единица эксплуатации, поэтому, если пенсионер имеет четыре объекта недвижимости, сдаваемых в аренду (например, квартиру и три гаража), в принципе, он не может быть единым налогоплательщиком. Однако если договоры зарегистрированы, все они рассматриваются как единая единица эксплуатации, независимо от количества объектов недвижимости». „Недавно также была включена льгота, которая заключается в освобождении от уплаты монотрибуто для тех налогоплательщиков, которые получают доход в режиме исключительно от аренды не более двух (2) объектов недвижимости“, - делится Себастьян Домингес, бухгалтер и генеральный директор SDC Asesores Tributarios. «Если владелец не является единым налогоплательщиком и находится в общем налоговом режиме (регистрация налогоплательщиков, физических или юридических лиц, в национальных налогах, таких как НДС и подоходный налог), он должен платить подоходный налог, ставка которого может варьироваться от 5 до 35 %. «Легко достичь самого высокого уровня», - говорит Домингес и делится справочной таблицей. Он уточняет, что она будет обновлена в июле в соответствии с изменением ИПЦ в первой половине года. Таким образом, если речь идет о пенсионере, который покупает недвижимость для сдачи в аренду и зарабатывает 600 000 песо в месяц, он сможет зарегистрироваться в режиме мононалога. Если речь идет о наемном работнике, который покупает недвижимость для сдачи в аренду на эту сумму, то это то же самое. Но если вы являетесь профессионалом, зарегистрированным на НДС и подоходном налоге, то, поскольку вы превышаете параметры единого налога, вы должны включить доход от аренды в свою налоговую декларацию, и в итоге вы можете заплатить 35% подоходного налога на эту аренду», - добавляет Домингес. И владелец, и арендатор смогут вычесть 10% от общей годовой суммы аренды недвижимости, используемой в качестве жилья, для целей подоходного налога. «Этот вычет является дополнительным к тому, который может применить арендатор и составляет 40% от общей суммы аренды недвижимости, предназначенной для проживания, с ограничением минимальной необлагаемой суммы, которая применяется каждый год», - добавляет Домингес. Еще один момент заключается в том, что „кредиты и дебеты на сберегательных или банковских текущих счетах, используемых исключительно для операций, присущих деятельности по аренде недвижимости, предназначенной для проживания, договоры которых должным образом зарегистрированы, освобождаются от налога“, - объясняет Домингес. Другими словами, те, кто осуществляет переводы, связанные с оплатой недвижимости, будут освобождены от уплаты налога, который взимается с налогоплательщиков за движение средств при осуществлении переводов, платежей или вкладов. Налог на имущество физических лиц распространяется на тех, кто имеет имущество, стоимость которого на 31 декабря 2024 года составляет более 292 994 964,89 песо. С другой стороны, они смогут рассчитать необлагаемый минимум в 1025,5 млн песо (т. е. в их случае необлагаемый минимум будет выше), если у них есть недвижимость, предназначенная для дома. Однако это касается только имущества; если у кого-то есть имущество стоимостью 600 миллионов песо и активы стоимостью 300 миллионов песо, он будет платить налог на имущество (учитывая, что оно превышает 292 994 964,89 песо), но не на имущество (поскольку оно меньше 1025,5 миллиона песо). «Этот налог не будет уплачиваться с недвижимости, предназначенной для проживания в доме, с должным образом зарегистрированными контрактами, когда стоимость каждого из них равна или меньше суммы, установленной во втором пункте статьи 24, которая на 2023 год составляет 350 000 песо. На уровне провинций и города Буэнос-Айреса существует налог на валовой доход, который имеет различные характеристики в зависимости от местонахождения имущества и особенностей осуществляемой деятельности. «Владелец может быть местным налогоплательщиком одной юрисдикции или налогоплательщиком многостороннего соглашения, поскольку он ведет деятельность в двух или более юрисдикциях». «Если владелец имущества находится в федеральной столице и ведет только одну деятельность, он будет местным налогоплательщиком CABA. В этом случае необходимо будет проанализировать, освобождается ли арендная плата от налога. Некоторые случаи: «Если вы находитесь в провинции, ставка налога на валовой доход будет зависеть от того, что применяется там. Есть провинции, которые присоединились к единому монотрибуто наряду с национальным; в этом случае монотрибутисты могут присоединиться и добавить провинциальную налоговую квоту к национальной налоговой квоте. «Владелец обычно платит налог на недвижимость; сумма зависит от оценки недвижимости и каждой юрисдикции. ABL обычно платит арендатор, поскольку это налог на уличное освещение, подметание улиц и уборку города». Однако Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на этом секторе, проанализировал, что после DNU Хавьера Милея, который привел к отмене закона об аренде, кто платит налог на имущество и налог на недвижимость (Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza, ABL) счета могут измениться. «Обычно налог на недвижимость платит владелец, а ABL - арендатор, хотя можно установить, что владелец квартиры платит все, и это не будет злоупотреблением», - отмечает он.»