Арендная плата: как рассчитать стоимость к маю 2025 года

Как и каждый месяц, многим арендаторам и арендодателям необходимо рассчитать размер повышения арендной платы, поскольку они должны внести изменения в свой договор. Они различаются в зависимости от того, были ли они подписаны в соответствии с законом, принятым в 2020 году, с изменениями, внесенными тем же законом в 2023 году, или были согласованы после отмены закона об аренде, когда была открыта игра, чтобы определить между сторонами способ обновления стоимости контрактов. Хотя президент Хавьер Милей отменил закон об аренде декретом о необходимости и срочности (DNU) в декабре 2023 года и этим открыл игру по определению способа обновления стоимости договоров (индекс и частота), все договоры, подписанные до DNU, будут продолжать действовать на согласованных условиях до окончания срока их действия». »То есть договоры, заключенные на основании закона, санкционированного в июле 2020 года, будут сохранять ежегодное обновление до окончания срока их действия. Регулирование цены, проиндексированной на ICL, будет продолжаться до конца действия этих договоров, то есть до октября 2026 года, если они не будут продлены. «В этих случаях корректировка цены аренды производится один раз в год в течение 36 месяцев действия договора, то есть в общей сложности дважды. Эти повышения регулируются Индексом для договоров аренды (ICL), составляемым Центральным банком, который определяет, насколько должна увеличиваться стоимость аренды при ежегодном обновлении. «Важным фактом является то, что текущая арендная плата корректируется раз в год в соответствии с LCI, что представляет собой невыгодный сценарий как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендодатели должны предвидеть ежегодную инфляцию при установлении стоимости в начале контракта, а арендаторы вынуждены сталкиваться с высокими суммами в первые месяцы нового года, что не соответствует текущей экономике. Существует несколько веб-сайтов, разработавших калькуляторы для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad или Arquiler. Чтобы узнать индекс на втором из них, нужно выполнить следующие действия: «Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процент повышения, соответствующий этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженной на индекс дня, когда к ней применяется повышение. Например, в мае 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 440 072 песо, по данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 мая 2024 года, то 1 мая 2025 года он должен был бы начать выплачивать обновленную прибавку в размере 859 188 песо. «Чтобы получить это число, нужно ввести в калькулятор следующие данные: »Этот расчет покажет, что сумма, которую нужно будет выплатить в течение следующего года (до мая 2026 года), составит 859 песо. 188, исходя из 95,24%-ного роста, установленного LCI в начале мая. «Другой вариант - обратиться к официальному сайту Центрального банка, где индекс обновляется ежедневно. Эта возможность не предусматривает автоматического расчета, а должна быть выполнена вручную человеком, который выполнит следующие шаги: «После отмены закона об аренде арендодатели и арендаторы могут договориться о корректировках и выбрать, какой индекс будет использоваться и как часто будет изменяться сумма, которую нужно платить в месяц. Договоры, заключенные с января 2024 года, с учетом новых правил DNU, возвращающихся к Гражданскому и Торговому кодексу, могли быть заключены с предпочтительными корректировками, хотя преобладающей была корректировка с учетом инфляции на основе CPI (индекс потребительских цен) с квартальными или четырехмесячными периодами. В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные INDEC (Национальный институт статистики и переписи населения). Один из них - Chequeado, который будет использован в качестве ссылки ниже: «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка для арендной платы в размере 586 791 песо, начатой в феврале 2025 года и подлежащей корректировке в мае, то последний индекс, опубликованный INDEC, приходится на март 2025 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с января 2025 года по март 2025 года. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 8,56%, стоимость, подлежащая выплате, составит 637 020,39 песо в месяц. «В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует складывать, а необходимо умножить изменения инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. »Во-первых, необходимо знать, какой была инфляция за период, за который необходимо скорректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: «На конкретном примере, если 1 февраля 2025 года был подписан договор аренды на сумму 586 791 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в мае он должен быть скорректирован в первый раз. Поскольку отчет INDEC выходит в середине месяца, в первый день мая будут доступны данные за январь, февраль и март, но еще не за апрель. «Значение месячного изменения инфляции в эти месяцы составило 2,2% в январе, 2,4% в феврале и 3,7% в марте. »После деления каждого на сто и прибавления единицы подсчет будет таким: 586 791 x 1,022 x 1,024 x 1,037 x 1,037 = песо 636. 814 «Результат не всегда совпадает с расчетом, произведенным с помощью автоматического калькулятора (chequeado.com), поскольку цифры, ежемесячно публикуемые INDEC, округляются (число может содержать больше десятичных знаков, которые при включении в счет могут варьироваться от 100 до 300 песо за вычетом конечного результата). »На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, на сколько увеличится арендная плата. Это связано с тем, что, используя данный пример, в середине апреля он уже может знать значение инфляции за март и, таким образом, рассчитать, сколько ему придется платить в мае. Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, поскольку уже будет доступен процент инфляции за предыдущий месяц, в данном случае апрель. «Договоры, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia. Эти договоры начали обновляться с апреля 2024 года в первые шесть месяцев после подписания (для тех, которые были согласованы в октябре). «Учитывая, что DNU Хавьера Милея установил, что арендатор и арендодатель могут свободно договариваться об индексе, к которому должна быть привязана стоимость договора, договоры, подписанные после отмены закона об аренде, могут корректироваться на тот коэффициент, который предпочтителен в каждом конкретном случае. Для тех, кто решил использовать индекс Casa Propia, в интернете есть калькулятор arquiler.com, который ускоряет расчеты. Чтобы произвести расчет, выполните следующие действия: «Имея эти данные, вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих нескольких месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Например, в ноябре 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составит в среднем 538 324 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 ноября 2024 года и решил обновлять его с учетом индекса Casa Propia каждые полгода, то в мае 2025 года ему пришлось бы заплатить 843.561 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »В результате расчета сумма, которую нужно будет заплатить в течение следующих шести месяцев (до октября 2025 года), составит 843 песо. 561, исходя из 56,7-процентного роста, установленного индексом Casa Propia (стоит уточнить, что это число является приблизительным, так как соответствующее значение на эту дату еще не опубликовано). »