Арендная плата: кто должен платить НПА, кто отвечает за ремонт и когда можно расторгнуть договор?
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Принятый в июле 2020 года закон об аренде жилья спровоцировал жилищный кризис. Увеличение срока действия контрактов с двух до трех лет и однократное ежегодное обновление в условиях инфляции привело к дефициту предложения квартир, что в условиях высокого спроса привело к росту цен. Дилемма, которая уже стоит в законодательной повестке дня, продвигается с возможными реформами в Конгрессе: "Предложение оппозиции, которое было принято Палатой депутатов, предлагало вернуться к двухлетним договорам аренды с обновлением каждые четыре месяца на основе индекса, свободно согласованного между арендодателями и арендаторами. Однако сенаторы от Фронта Тодос решили внести изменения, и, в конце концов, Сенат согласился внести изменения в законопроект об изменении закона об аренде. "Следующие шаги по изменению закона предполагают возвращение законопроекта в нижнюю палату. Возможны два варианта: если Палата депутатов принимает поправки Сената, то законопроект становится законом. Если они настаивают на своем первоначальном варианте, то для того, чтобы он стал законом, им потребуется большинство, равное или большее, чем у Сената; в противном случае утверждается вариант Сената. "На фоне этой неопределенности нормативные акты могут породить и более житейские сомнения, например: кто несет ответственность за выплату ABL? Как решается вопрос с гарантийным депозитом? Кто берет на себя ответственность за расходы на ремонт устройства? Вот как выглядит мелкий шрифт по каждому из этих вопросов: "Действующее законодательство гласит, что арендодатель обязан взять на себя все заботы по ремонту имущества, которые не входят в обязанности арендатора. Он также позволяет арендатору произвести срочный ремонт за счет арендодателя, если арендодатель не отвечает на запрос после 24-часового уведомления. В случае несрочных проблем у арендодателя есть 10 дней на проведение ремонта, а арендатор может зачесть его стоимость в счет арендных платежей. Эти моменты являются одними из самых спорных в отношениях между арендодателем и арендатором. Более того, некоторые эксперты предупреждают о возможных злоупотреблениях со стороны арендаторов и предлагают арендодателям в качестве финансовой меры предосторожности предусмотреть в договоре возможность вычета стоимости ремонта из арендной платы в течение нескольких месяцев. "Арендодатели чувствуют себя неуверенно из-за большего разнообразия возможных вариантов: банковские гарантии, страхование поручительства и личные гарантии арендатора, которые могут быть подтверждены платежными ведомостями или справками о доходах. Проблема заключается в том, что закон обязывает арендодателя принять один из двух вариантов, предложенных арендатором, что, по мнению некоторых, является ограничивающим и нецелесообразным в условиях динамичного рынка. "Кроме того, закон устанавливает, что стоимость гарантии не может превышать эквивалент пятимесячной арендной платы, что может оказаться недостаточным, если учесть длительность судебного процесса по выселению в случае невыполнения условий договора. Эти положения вызывают опасения у арендодателей, и эксперты советуют избегать подписания объявления об оговорке до представления гарантии, чтобы не быть вынужденными принять вариант, который их не устраивает. "Другой вариант, который может успокоить арендодателей, - это знать, что в контексте договоров аренды жилых помещений эти соглашения о публичном порядке являются обязательными для арендодателя и арендатора, но не имеют последствий для третьих лиц, таких как гарант или друг арендатора. "В этих случаях третьи лица имеют возможность увеличить размер депозита, и такая практика полностью поддерживается законом", - говорит Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на законодательстве в области недвижимости, президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики. Это положение имеет неоспоримую логическую основу. "Рассмотрим конкретный пример: если арендатор заключает договор аренды на 100 тыс. песо в месяц и по какой-то случайности повреждает дорогостоящее оборудование, например, кондиционер стоимостью 300-400 тыс. песо, то очевидно, что увеличение депозита полностью оправдано", - поясняет Абатти. Согласно действующему законодательству, по истечении шести месяцев с начала действия договора арендатор может расторгнуть его без объяснения причин. Если расторжение договора происходит по уважительной причине и арендодатель не реагирует после получения уведомления, арендатору не нужно ждать шесть месяцев или направлять уведомление, а также не нужно платить неустойку. Кроме того, арендатор может потребовать возврата залога и скидку на арендную плату за время проживания в квартире в ненадлежащем состоянии. "В постановлении также указано, что если арендатор за три месяца предупреждает о своем намерении покинуть квартиру, он не обязан платить штраф. Если вы предупреждаете об этом за один месяц, а срок действия договора составляет от шести месяцев до одного года, вы должны заплатить арендную плату за полтора месяца; если прошло 12 месяцев, штраф составляет только один месяц. Эти изменения идут на пользу арендаторам, поскольку отменяют штрафы и пени по договорам аренды, заключенным на срок более шести месяцев и с предварительным уведомлением. "Согласно действующей нормативной базе, арендодатели могут требовать только авансовый платеж, равный арендной плате за первый месяц, и депозит в том же размере. Этот депозит должен быть возвращен по той же цене, что и арендная плата за последний месяц, или пропорционально, если депозит был внесен менее чем за один месяц. Договор должен быть заявлен арендодателем в АФИП, и несоблюдение этого правила влечет за собой штрафные санкции. "Рекомендация экспертов - при передаче ключей составлять документ, описывающий условия возврата депозита. Возврат денежных средств должен быть произведен при возврате ключей. В случае возникновения проблем аппарат омбудсмена предоставляет арендаторам юридические консультации и доступ к медиации и примирению по телефону 0800-999-3722 или atencioninquilinos@defensoria.org.ar. "До вступления в силу нового закона об аренде арендатор не обязан был платить взносы и платежи, если это не было указано в договоре. Однако с июля 2020 года закон изменил этот аспект, установив, что арендатор несет ответственность за уплату платежей и взносов, связанных с использованием арендованного имущества (вода, Интернет, электричество, газ и т.д.). Однако арендатор не обязан нести расходы, связанные с взиманием платы за пользование имуществом или чрезвычайными общими расходами. Одним словом, арендатор должен нести ответственность только за расходы, вытекающие из регулярных затрат, такие как налог на освещение, подметание и уборку (ABL), в то время как налог на имущество является обязанностью арендодателя".