Арендная плата: на сколько она вырастет в декабре
Аргентина 2024-11-25 17:50:01 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
С 1 декабря три типа договоров аренды будут вновь скорректированы: те, которые были подписаны в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL) отмененного закона, те, которые были подписаны с учетом изменений в законе в соответствии с коэффициентом Casa Propia, и те, которые были подписаны в соответствии с договорной свободой после отмены закона об аренде. Следует уточнить, что каждый тип договора был согласован в соответствии с правилами, действовавшими на дату его подписания. ICL с момента вступления в силу характеризовался постоянным повышением выше уровня инфляции. Однако с сентября наметилось изменение тенденции, в результате которого рост корректировки, на которую должны увеличиваться арендные договоры, подписанные в соответствии с законом, замедлился. «В декабре контракты, подписанные в том же месяце 2022 года, претерпят второе и окончательное увеличение в годовом исчислении на 208,67%, что почти на 20 пунктов меньше, чем в ноябре (227,14%), согласно данным, собранным Центральным банком Аргентинской Республики (BCRA). «В конкретных цифрах, если арендатор платит за жилье 200 000 песо, то со следующего месяца и в течение следующих 12 месяцев ему придется платить 617 339 песо, а тот, кто платит 400 000 песо, будет платить 1 234 679 песо в месяц. Следует иметь в виду, что LCI меняется ежедневно, поэтому увеличение будет зависеть от дня месяца, в котором был подписан договор, чтобы применить соответствующую корректировку. «Следует отметить, что в следующем месяце договоры аренды, которые были согласованы в рамках обновления закона в 2023 году - с 17 октября по 29 декабря 2023 года действовал этот индекс - также будут скорректированы. Например, в декабре 2023 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в городе Буэнос-Айрес составляла в среднем 290 000 песо. Если бы этот арендатор заключил договор 1 декабря 2023 года в соответствии с обновленным законом, то 1 июня 2024 года он начал бы платить по первой корректировке Casa Propia в размере 453 839 песо, а по второй корректировке - 757 755 песо. «Отдельный анализ необходим для тех, кто заключил договор аренды после отмены постановления, то есть после 29 декабря 2023 года. В этих случаях ситуация иная: между сторонами была установлена свобода при определении индекса, срока действия договора и корректировки. В любом случае, большинство переговоров были завершены с ежеквартальным обновлением на основе индекса потребительских цен (ИПЦ), который напрямую корректируется с учетом инфляции: в этом случае повышение в декабре составит 10,69%. «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, то для арендной платы в размере 400 000 песо, начатой в сентябре 2024 года, которая должна быть скорректирована в декабре, последний индекс, опубликованный Indec, - октябрь 2024 года. В последние годы и до декабря у нас были контракты, которые корректировались каждый год на основе LCI, что вызывало автоматическую реакцию попытки покрыть себя и, следовательно, сильно завышать начальные цены. Сегодня эта схема более соответствует экономическим реалиям Аргентины: более регулярные обновления означают, что необходимость хеджировать, вкладывать деньги в неопределенность, отпала», - анализирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. »В последнем месяце года завершатся контракты, которые были согласованы в том же месяце 2021 года. Они были подписаны для закона об аренде: на три года и с ежегодной корректировкой в соответствии с ИПЦ. «Теперь перспективы рынка изменились: договоры аренды стали заключаться на основе свободных переговоров сторон, с корректировкой каждые три-четыре месяца, в песо и с привязкой к инфляции. Поэтому и арендаторы, расторгающие свои договоры, и те, кто решил их расторгнуть, должны будут согласиться на новый договор на этих условиях. «Однако следует учитывать, что текущая рыночная стоимость, как правило, ниже цен, которые арендаторы платят по договору. Это связано с тем, что существует разрыв между корректировкой LCI и ценами аренды по новым контрактам». »Если говорить о конкретных цифрах, то цены на аренду в октябре 2024 года выросли на 105,3% (по последним данным на данный момент) по сравнению с тем же месяцем прошлого года, согласно данным, предоставленным Zonaprop. Несмотря на этот рост, контракты, скорректированные в соответствии с LCI, который измеряет инфляцию и заработную плату (с двухмесячным лагом), выросли на 227,14% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Этот рост значительно выше, чем индекс потребительских цен (CPI), который вырос на 209% за тот же период. Именно последний показатель используется сегодня для обновления стоимости аренды. Другими словами, в итоге оказывается «дешевле» заключить новый контракт, чем сохранить тот, который был скорректирован на LCI». „Новая динамика рынка после отмены закона приводит к тому, что сегодня можно найти более дешевые варианты“, - говорит Соледад Балаян, владелец Maure Inmobiliaria. »Чтобы лучше понять влияние этих цифр на карман арендаторов, приведем следующий пример: в октябре 2023 года средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в автономном городе Буэнос-Айрес составляла 280 000 песо. С поправкой на LCI в октябре 2024 года стоимость аренды достигла 864 275 песо, а с учетом ИПЦ - 746 787 песо, однако текущая средняя рыночная цена составляет 524 907 песо».