Арендная плата: неконтролируемый рост и угроза повышения более чем на 130% для контрактов, которые модернизируются

Соглашения с ценами, закрытыми в прошлую пятницу, сорвались, арендодатели сняли вывески об аренде со своих объектов, цены не сдержаны, контракты долларизированы, и существует скрытая угроза "нулевого предложения". Именно с таким сценарием сталкивается сегодня арендатор, ищущий квартиру. "Рынок аренды парализован и не избежал побочного эффекта политической и экономической неопределенности. С начала недели арендодатели повысили арендную плату за сдаваемую недвижимость более чем на 25%, но по-прежнему предпочитают откладывать подписание договоров. Сегодня я не могу пройти оценку аренды в песо", - говорит Соледад Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria, которая признается, что за последние две недели не получила ни одного запроса. "Принятый в 2020 году закон, отсутствие предложения и инфляция создали ядерную бомбу на этом рынке, где спрос оправдывает любую цену", - говорит директор компании Reporte Inmobiliario Джерман Гомес Пикассо. По данным их исследований, проведенных за последние десять дней, прирост за год по однокомнатным квартирам составил 289%, а по двухкомнатным - 250%. "Этот рост обусловлен дефицитом предложения", - говорит он и признает, что все чаще встречаются соглашения, выходящие за рамки закона: владельцы сдают жилье родственникам или друзьям, даже в долларах. В условиях такого макросценария и доллара, который вчера закрылся на отметке 780 песо, призрак гиперинфляции вторгается на рынок недвижимости. Специалисты сходятся во мнении, что в подобных сценариях стороны часто выходят за рамки закона и заключают частные соглашения. "Нелогично думать, что они будут продолжать соблюдать правило, если все правила нарушены", - соглашаются они. "Энрике Абатти, человек, возглавляющий Палату владельцев недвижимости Аргентины, вспоминает, что в гипермаркете Альфонсина все контракты были перезаключены. "Но был другой закон об аренде, один из лучших в истории, который позволял изменять срок, и отношения между арендодателем и арендатором имели договорную автономию воли", - поясняет юрист, который в сценариях, подобных нынешнему, советует тем, у кого истекает срок договора, не продлевать его, а делать пролонгации не более чем на три месяца с новыми условиями. В прошлую пятницу предлагаемый ею срок составлял один год. Это беспроигрышный вариант", - признает Абатти, поясняя, что в подобных ситуациях существуют различные юридические "короткие пути" для демонтажа действующего договора, регулируемого действующим законодательством. Одна из них предусмотрена статьей 1091 Гражданского и Торгового кодекса, которая гласит, что в случае, когда обязательство становится обременительным, потерпевшая сторона может потребовать его корректировки или даже расторжения. Другими словами, это дает возможность пересмотреть условия договора и даже расторгнуть его". "Если арендодатель считает, что стоимость аренды занижена, а арендатор не согласен на пересмотр условий договора, он может обратиться к коду 688 Процессуального кодекса, который позволяет подать иск о выселении. Другой вариант, в основном для договоров, заключенных более 12 месяцев назад, - использовать статью, устанавливающую непредвиденность договора и обеспечивающую возможность его справедливой корректировки. Другими словами, произошло нечто непредвиденное, и необходимо перезаключить договор. "Еще несколько недель назад аренда однокомнатной квартиры стоила 143 825 песо в месяц, двухкомнатной - 176 244 песо, трехкомнатной - 230 178 песо, Если бы такое же исследование проводилось сегодня, цифры были бы другими, особенно на рынке, где все меньше вариантов в песо". "Следует иметь в виду, что до конца июля арендная плата, с которой заключены новые контракты, увеличилась на 89,6%, что выше инфляции (62,5%) и индекса LCI (57,3%), который используется для корректировки текущих контрактов раз в год и который устанавливается Центральным банком и пересекает заработную плату и инфляцию. Также следует отметить, что изменение цен за последние двенадцать месяцев (152,9%) стало максимальным с момента начала серии (2012 г.), превысив инфляцию (116,4%) и корректировку LCI (108,2%). "Никто не знает, что произойдет на следующей неделе, не говоря уже о двух месяцах", - признает экономист Федерико Гонсалес Руко, добавляя, что "влияние инфляции на этой неделе и в ближайшие недели на LCI будет ощутимо только в ноябре, когда тот, кому придется делать ежегодное обновление, пострадает от повышения более чем на 130%". Другими словами, арендатор, заплативший в ноябре прошлого года 100 тыс. песо, "надеется" получить контракт на 230 тыс. песо. Хорошая новость заключается в том, что вы будете выплачивать эту сумму в течение одного года. "Мы пришли к инфляционной инерции в 6% в месяц, которая с учетом корректировки курса валют в последние дни может вырасти до 25% в последние две недели августа и сентября, что будет отражено в ноябрьском LCI", - анализирует специалист. Объясняется это тем, что индекс обновляется на основе данных по инфляции и заработной плате двухмесячной давности. "В условиях галопирующей инфляции это означает, что Поэтому для тех, кому до середины сентября предстоит обновить годовую корректировку, 6,3% - показатель инфляции за июль - еще будет работать, поэтому они пока не почувствуют шок от этой девальвации и ее влияния на цены. "Отдельного анализа заслуживают те, кто закрывал рентный платеж в долларах или в песо по стоимости МПЗ. "С учетом того, что с прошлой пятницы обменный курс вырос более чем на 20%, арендаторы уже увидели такой процентный рост песо всего за три дня", - анализирует Гонсалес Руко. "долларовая рента всегда использовалась в Аргентине и всегда была Мариано Эспер, юрист, специализирующийся в этой области, подчеркивает, что "если контракт заключен в долларах, то арендатор должен платить в долларах или переводом, а не эквивалентом в песо". Эспер также подразумевает, что сколько бы пунктов ни было в договоре, "невозможно помешать арендатору в один прекрасный день прийти в суд с адвокатом и сказать, что он не в состоянии платить, что его доход исчисляется в песо, что он не может позволить себе купить доллары, а затем попросить принять во внимание изменение договора, временное или окончательное". В этом же ключе, по мнению Абатти, "нельзя оформлять договоры аренды жилья в долларовых векселях, поскольку это будет не договор аренды жилья, а безымянный договор (иной природы"). В выигрыше оказались те, кто успел провести годовую корректировку (LCI) своих контрактов до выборов, так как цифры инфляции и заработной платы были взвешены с учетом LCI на основе инфляции и заработной платы на конец мая. "Еще один риск, которого опасается рынок, - это скрытая угроза нулевого предложения и, как следствие, его влияние на цены. Оценка Это И все признаки указывают на то, что спад будет углубляться. "Раньше в CABA была база из 400 000 объектов аренды, - добавляет Гомес Пикассо. "Владельцы, у которых есть свободные объекты, будут занимать выжидательную позицию: они будут ждать, чтобы узнать истинную стоимость доллара, прежде чем продавать или сдавать в аренду", - соглашаются брокеры по недвижимости. "По текущим рыночным данным: провинций Буэнос-Айрес, Кордова, Мендоса и Санта-Фе, - делится Гонсалес Руко. Гомес Пикассо ставит еще один вопрос: "Кроме того, вегетативный рост населения превышает количество жилья, и у строителей нет особого стимула создавать объекты для сдачи в аренду инвесторам", - говорит он. "С другой стороны, владельцы, имеющие действующий контракт, почувствуют шок от снижения рентабельности, которая в последние месяцы улучшилась и в июле составила 5,24% (брутто), по данным Zonaprop. "Показатель находился на уровне середины 2017 года, и, по оценкам исследования, для окупаемости инвестиций требовалось 19,1 года аренды, что на 26% меньше, чем годом ранее. "Тем не менее, - поясняет Гонсалес Руко, - хотя первое ощущение при виде повышения арендной платы - это мысль о том, что это напрямую повышает доходность объектов недвижимости, "учет повышения арендной платы производится с учетом первоначальной стоимости, предполагая, что владелец всегда будет взимать ту же арендную плату в реальном выражении". Однако, "Объясняется это тем, что поскольку арендная плата фиксируется на один год - ведь она обновляется ежегодно, - при "36-й месяц аренды - три года, предусмотренные нормативом, - представляет собой самое низкое значение из трех лет: 43% от первоначальной стоимости", - анализирует экономист. Другими словами, В этой связи Гонсалес Руко отмечает, что В начале июля при поддержке 10 оппозиционных блоков депутаты одобрили предложение о возобновлении рассмотрения Закона об аренде. В предложении правительства предлагается сохранить трехлетние контракты, обновлять их на основе ИПЦ и RIPTE, а также сделать более гибкой процедуру представления гарантий. Хотя Juntos por el Cambio предлагает вернуть в двухлетние контракты согласованные сторонами сроки, обновления и корректировки - CPI, IPIM или индекс заработной платы Indec или их комбинацию, - "лечение будет проводиться в то время, которое не имеет ничего общего с тем, что было неделю назад". Однако особого прогресса никто не ожидает: ни у одной из партий - оппозиционной и правящей - нет большинства, а если оно и есть, то законопроект все равно должен утвердить Сенат. В итоге никто не ожидает изменений в этом ключе до конца года. "Что касается "эффекта Милея", то, по интуиции рынка недвижимости, кандидат не уделяет этому вопросу должного внимания. "Его точка зрения заключается в том, что все является частным, так почему же президент должен вмешиваться в соглашение между арендодателем и арендатором", - говорят брокеры по недвижимости, которые убеждены, что позиция кандидата заключается в том, что законов быть не должно и что это каким-то образом устранит роль государства как регулятора. "Однако стало известно, что La Libertad Avanza работает над новым правилом, в котором стороны согласовывают условия по срокам, обновлению и валюте. Так, в марте 2022 г. кандидат высказался в своем Twitter, что стране не нужен новый закон об аренде и что его следует отменить. "Вчера в отеле Hilton стартовала выставка недвижимости, и вывод участников отрасли единодушен: "Закон, принятый в июле 2020 года, который увеличил срок до трех лет и установил ежегодную корректировку на основе индекса Центрального банка, должен быть изменен. "Конгресс не занимался этим вопросом в течение четырех лет", - жаловались в коридорах, настаивая на необходимости дерегулирования рынка и создания большей правовой определенности. "Задача состоит в том, чтобы создать определенность на рынке, который уже несколько лет находится в кризисе. Почти одиссея в стране, погруженной в экономику с инфляцией и нестабильностью валютного курса".