Арендная плата: обратная сторона полной свободы между арендодателями и арендаторами, которую устанавливает DNU Хавьера Милея

Хавьер Милей отменил Закон об аренде декретом о необходимости и срочности (DNU) и перечеркнул правила игры. Рынок недвижимости теперь столкнется со свободой воли, которой в некоторых аспектах он никогда не испытывал в прошлом веке". "В этом смысле "избыток свободы" беспокоит некоторых специалистов, хотя другие уверены, что рынок будет саморегулироваться, пока не достигнет точки равновесия, подобной той, что функционировала до принятия Закона 27. Одним из самых спорных пунктов DNU является то, что контракты могут быть оплачены в валюте, определенной сторонами, будь то песо, доллары, евро или любая другая валюта". "В результате этой меры то, что происходило неформально, станет понятным и теперь будет отражено в контракте. Одним словом, дерегулирование означает, что у нас появятся более четкие правила: арендодатель и арендатор будут знать, что они подписывают", - говорит Герман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. "Особенно в последние четыре месяца жилье было долларизировано во многих частях страны, которые не работали с иностранной валютой, потому что инфляция вышла из-под контроля. Теперь, я думаю, произойдет сдвиг в сторону доллара, если только экономика не стабилизируется", - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости. "Эксперты, с которыми консультировался LA NACION, исключают, что все арендные платежи будут взиматься в иностранной валюте. "Это будет зависеть от типа недвижимости, ее местоположения и целей, для которых она сдается в аренду. Я полагаю, что это будет зависеть от типа рынка, но положительным моментом является то, что у вас будет свобода выбора", - говорит Гомес Пикассо. Есть районы, в которых на протяжении многих лет аренда стоила доллары, например, Пуэрто-Мадеро или дома в загородных клубах. Этот эффект может повториться и в других премиальных районах. "Это может произойти в северном коридоре Буэнос-Айреса, например, в Палермо, Реколете или в районе посольств, где уже есть несколько домов, арендуемых в иностранной валюте", - говорит Марта Лиотто, президент Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). Однако специалист уверена, что в большинстве кварталов арендная плата по-прежнему будет взиматься в песо. "Теперь мы должны заставить арендодателя понять аргентинскую реальность: хотя договор может быть заключен в любой валюте, арендатор должен быть в состоянии платить. Короче говоря, если он не может заплатить, то арендодателю ничего не остается, как заключить договор о свободном соглашении, поэтому в этот момент агент по недвижимости должен следить за тем, чтобы мяч не отскочил ни в одну из сторон", - говорит он. Еще одна свобода, разрешенная DNU, заключается в том, что стороны могут устанавливать срок действия договоров. Это означает, что договор аренды может быть заключен на 10 дней, восемь месяцев, два года или пять лет. "Такая свобода существует до тех пор, пока это четко прописано в договоре. В противном случае, если время не указано, срок будет составлять два года. Такая свобода беспокоит некоторых лидеров отрасли. "С 1921 по 2023 год существовал минимальный срок, так что для всех аргентинцев это неизвестная ситуация", - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, который считает, что такая свобода "станет проблемой". В этом смысле он полагает, что когда более 100 лет назад были введены ограничения, "это было сделано для того, чтобы помешать арендодателям управлять рынком по своему усмотрению и наносить ущерб арендаторам". Например, если арендодатель заключит договор только на три месяца, арендатор окажется в нестабильной и дорогостоящей ситуации". "Такого же мнения придерживается Гервасио Муньос, президент Национальной федерации арендаторов: "Поскольку минимального срока договора нет, арендодатель может решить сдать жилье на несколько дней или месяцев, и это приведет к еще большему кризису". "Однако некоторые специалисты считают, что договоры вернутся к старым обычаям и установят точку равновесия, которая раньше составляла два года. "Пока действовал закон об аренде, люди, которые хотели заключить договор, выходящий за рамки нормы, обычно соглашались на два года. Это решение было принято не потому, что им велели так поступить, а в силу истории или инерции, так было всегда, - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Я думаю, что это еще один элемент, который приведет к увеличению предложения на рынке", - говорит Гомес Пикассо. Одним из спорных моментов, лишающих арендатора стабильности, является то, что любая из сторон может расторгнуть договор. С середины 2020-х годов расторгнуть договор аренды жилья мог только арендатор, защищенный законом и заплативший определенный штраф. При этом "арендодатель не мог расторгнуть договор в одностороннем порядке без причины, поскольку это было запрещено минимальным юридическим сроком", поясняет он. Однако юрист утверждает, что "после вступления в силу ДНУ режим полностью меняется: поскольку минимального юридического срока нет, действует то же самое, что и для любого договора, то есть возможность договориться о том, что любая сторона может расторгнуть договор без причины, в соответствии с правилами и процедурами, определенными договором". "С момента вступления в силу ДНУ арендатор может расторгнуть договор, "заплатив сумму, эквивалентную 10 % от остатка будущей арендной платы, рассчитанной с даты уведомления о расторжении договора до даты расторжения, оговоренной в договоре", - говорится в ДНУ. Но в ДНУ ничего не сказано об арендодателе, а поскольку существует автономия воли и свобода договора, применяется статья 1076 Гражданского и торгового кодекса", - говорит Эспер. Он указывает, что "в статью 1219 была добавлена оговорка, согласно которой договор может быть расторгнут по любой причине, о которой стороны договорились в договоре, поэтому существует возможность, что арендодатель может расторгнуть договор, если это специально оговорено". "Короче говоря, если это специально оговорено в договоре, арендодатель может расторгнуть его без причины в любое время. Если же договоренность не достигнута, арендодатель не может расторгнуть договор без причины, в то время как арендатор может, что защищено законом. Для Liotto тип продукта также влияет на индекс, выбранный сторонами. Возможно, один из них относится к недвижимости, которая защищает лучшие цены в более элитных районах, таких как Палермо или Реколета. Но, по мнению специалиста, возможность переговоров между сторонами может позволить, чтобы в других районах контракты в песо не обязательно корректировались с учетом инфляции. "Их можно будет обновлять в соответствии с индексом стоимости жизни, зарплатой или тем, о чем договорятся стороны. Это лучший сценарий", - говорит он, добавляя, что контракты в долларах, которые заключаются с целью защиты от инфляции, не будут обновляться, потому что они не будут девальвированы. Периодичность корректировок также остается нерегулируемой. "Нам придется убедить арендодателей попробовать ежеквартальное обновление индекса, когда инфляция высока, и полугодовое, когда инфляция меньше. Я не вижу в этом ничего сложного и думаю, что обсуждение этого вопроса приведет к хорошему результату", - говорит Лиотто, - "Хотя возможности безграничны, есть и те, кто считает, что в целом критерии будут едиными". "Я не думаю, что мы вступим в период полной неоднородности. До 2020 года контракты могли быть ежемесячными и нет. Не существовало правила, согласно которому они должны были корректироваться каждые шесть месяцев в зависимости от инфляционных ожиданий, и большинство людей соглашались на это. Существовало неформальное правило - делать то, что делает человек рядом с тобой, которое все одобряли, так что я не боюсь, что это выйдет из-под контроля, потому что доверяю общению людей", - считает Гонсалес Руко".