Арендная плата падает?: рост цен на публикации замедлился, а в марте был зафиксирован самый низкий рост за последние 5 лет

В разгар изменений на рынке недвижимости, когда арендодатели вернули свои квартиры к традиционной аренде, после отмены закона об аренде - 29 декабря с вступлением в силу подписанного Хавьером Декрета о необходимости и срочности (DNU), который в настоящее время обсуждается в Конгрессе, - цены замедлились второй месяц подряд. "Всего за два месяца платформы и агентства недвижимости наблюдали, как предложение аренды выросло, а стоимость продаваемых квартир резко снизилась в период с января по март этого года: в марте рост средней цены аренды составил 1,3%, что является самым низким месячным ростом с января 2019 года, но эта тенденция к снижению наблюдается с февраля, когда рост по сравнению с предыдущим месяцем составил 2,9%, что значительно ниже инфляции (13,2% по данным за февраль). Для сравнения, в январе и декабре они выросли на 21% и 18,6% соответственно, согласно последнему отчету Zonaprop. "С 1,3%, в марте был зафиксирован самый низкий месячный рост с 2019 года". Новые публикации об аренде, касающиеся роста в третьем месяце года, накапливают рост цен на 261,7% за последние 12 месяцев, что означает, что они продвигаются ниже данных об инфляции, которая составила 276,2% в феврале 2024 года (последние выявленные данные), и выше корректировки индекса договоров аренды (LCI), который составляет 196,7% для договоров, обновленных в апреле этого года. "Что касается зафиксированного роста предложения, то с конца 2022 года CABA переживала устойчивый спад, достигнув исторического минимума в феврале 2023 года с 4700 объявлениями. Однако отмена постановления привела к тому, что в первом квартале совокупное изменение объема предложения составило 125 %, и в настоящее время на платформе опубликовано более 12 000 квартир. После достижения исторического минимума в феврале 2023 года наблюдается новый рост предложения квартир в аренду, особенно с декабря 2023 года", - говорит Леандро Молина, директор Zonaprop, - "С момента вступления в силу DNU контракты снова регулируются Гражданским и Коммерческим кодексом и подписываются на основе свободного соглашения между сторонами по наиболее важным пунктам контрактов: продолжительность, цена, корректировки и их частота, валюта платежа, гарантии, которые должны быть представлены, среди прочего. В результате арендодатели, которые предпочли продать жилье - даже в условиях обвала цен - или держали свои квартиры пустыми из-за того, что в условиях высокой инфляции договоры обновлялись раз в год, как того требовал закон, и были устаревшими, теперь возвращаются на действующий рынок аренды. Закон спроса и предложения: чем больше предложение, тем ниже цены и тем более конкурентным становится рынок. Что касается доходности, то в марте она снова упала. Соотношение арендной платы и цены составляет 4,67 % годовых. Причиной снижения является замедление роста цен на аренду. Сегодня для возврата инвестиций требуется 21,4 года аренды, что на 4,2% меньше, чем год назад. "Балванера" и "Патернал" остаются лучшими районами для инвесторов, ищущих аренду, со средней доходностью 5,7 % и 5,6 % соответственно. В то время как Палермо (4%) и Бельграно (4,1%) являются наименее прибыльными", - говорит Молина, - "В условиях ускорения инфляции и разжижения зарплат становится все труднее арендовать жилье: только за первые два месяца правления Хавьера Милея зарплаты потеряли 17,9% покупательной способности". Эксперты рекомендуют согласовывать в новых договорах обновления, соответствующие бюджетам арендаторов, что гарантирует своевременное соблюдение договора и позволяет избежать возможных проблем на протяжении всего срока его действия. "Несмотря на это, корректировки арендной платы продолжали расти в уже закрытых договорах, и в апреле те, у кого корректировка произошла в этом месяце, пострадают от рекордного повышения: цена аренды по договорам, которые были подписаны в соответствии с законом в начале апреля 2022 года, как и те, кто сделал это в том же месяце 2023 года, зарегистрируют годовой рост почти на 200% (196,7% по состоянию на 1 апреля), согласно последнему обновлению Индекса договоров аренды (ICL). Другими словами, если арендатор платил за квартиру 100 000 песо, то с апреля с учетом корректировки ему придется платить 296 703 песо, а тем, кто платит 200 000 песо, придется платить 593 407 песо в месяц. Если говорить конкретно, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в марте составляла 365 546 песо в месяц, двухкомнатной - 422 502 песо, а трехкомнатной - 567 747 песо в месяц. Если сравнивать эти цены с февральскими, то средняя стоимость аренды однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартиры составляет 354 568 песо, 416 991 песо и 568 314 песо, соответственно. Рост цен от месяца к месяцу очень незначителен, в отличие от того, что было до января, когда наблюдались большие ежемесячные скачки. Что касается цен в каждом районе города, то Палермо продолжает лидировать по стоимости аренды двухкомнатной квартиры, составляя 497 645 песо в месяц. За ним следуют Нуньес со стоимостью аренды 476 741 песо в месяц и Бельграно со средней стоимостью аренды 471 623 песо в месяц. С другой стороны, Патернал и Матадерос - районы с наибольшим ростом в годовом исчислении: 324,6% и 318,4%, соответственно. В то время как Вилья-Ортусар (209,3%) и Парк Авельянеда (209,9%) - самые низкие. "Соседние районы - вот стоимость аренды двухкомнатной квартиры в городе Буэнос-Айрес по данным за март:"