Арендная плата: почему аренда может измениться через несколько месяцев: повышение и новые условия
Аргентина 2023-08-26 11:22:32 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
К удивлению многих, на этой неделе Сенат может продвинуться вперед по пути В пятницу оппозиционная коалиция А в коридорах Конгресса предполагали, что этапы будут следующими: формирование общего законодательства, а затем пленарное заседание с Бюджетным комитетом, на котором будут обсуждаться несколько проектов, в том числе и тот, который по аренде проголосовал в Палате депутатов. "Ключевым фактом является то, что оппозиции потребуется всего один голос, чтобы одобрить проект, который продвинулся в Палате депутатов в прошлую среду с По неофициальным оценкам, инициативу поддержат 36 сенаторов, если исходить из прогнозов тех политических сил, которые голосовали в нижней палате. Следует уточнить, что в случае продвижения вопроса в Сенате, для вступления в силу он все равно должен пройти через исполнительную власть и быть опубликован в Официальном вестнике. "Продвижение вопроса является ключевым, поскольку сектор недвижимости уверяет нас, что переходные периоды еще больше парализуют рынки. "Никто не хочет заключать контракт до тех пор, пока не узнает, что будет с нынешним регулированием", - пояснили источники, с которыми удалось связаться. От Аргентинской палаты недвижимости президент Алехандро Бенназар сообщил, что во вторник они будут присутствовать в Сенате вместе с представителями технических направлений Института подготовки специалистов по недвижимости (ICI). Если Сенат одобрит, то рынок автоматически стабилизируется", - подчеркнул он и добавил, что "необходимо созвать Национальный совет по ренте, чтобы совместно проработать инженерный комплекс мер и попытаться решить все стороны". Превращение арендатора в арендодателя - это А за неделю после победы Милея на выборах в PASO рост цен на предлагаемую недвижимость превысил 30%. Кроме того, по оценкам, в условиях нового закона в песо сдается менее 900 квартир, а в трех- и четырехкомнатных - около 150. "Для тех, кто имеет действующий контракт и в сентябре должен столкнуться с ежегодным обновлением, повышение составит почти 113% (ICL). В августе он составил 109%, в июле - 104%, а июнь стал первым месяцем, перешагнувшим трехзначный рубеж, когда рост составил 100%. "Однако влияние инфляции последних двух недель на LCI - индекс, используемый для обновления контрактов раз в год и пересекающий заработную плату и инфляцию, - будет ощущаться только в ноябре, когда те, кто должен делать ежегодное обновление, пострадают от роста более чем на 130%. То есть, Хорошая новость заключается в том, что она будет выплачивать эту сумму в течение одного года. "Мы пришли с инфляционной инерцией в 6% в месяц, которая с Объяснение расхождения в том, что индекс обновляется на основе данных об инфляции и заработной плате, но два месяца назад. Два года и свобода для роста", - резюмирует Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, по поводу утвержденного проекта. В заключении предлагается изменить два наиболее спорных пункта закона об аренде: срок действия договоров и методику корректировки, но также предлагаются и другие изменения: "Одним из наиболее актуальных пунктов является минимальный срок действия договоров, который вернется к минимальному сроку в два года - как это установлено в Гражданском и Торговом кодексах - а не в три года, как это установлено в действующем законе. "В действующем законодательстве этот двухлетний срок не распространяется на некоторые виды аренды, например, на договоры аренды для дипломатов или временной аренды для туризма, отдыха и т.п. Но законопроект предлагает изменить этот аспект. "Вводится новое важное исключение: нет законодательного минимума, когда арендатор хочет арендовать помещение для другой временной цели. Например, когда вам необходимо арендовать жилье на полгода, пока вы заканчиваете строительство собственного дома, или на время длительного лечения. Законопроект предусматривает, что если срок действия контракта превышает три месяца, то считается, что он заключен не для этих целей", - говорит Мариано Эспер, юрист и аспирант, преподаватель нотариального университета Аргентины (UBA, Austral), специализирующийся на вопросах недвижимости и бизнеса. Одобренным проектом предлагается, что стоимость аренды обновляется в соответствии с периодичностью, согласованной сторонами, при этом минимальный срок составляет четыре месяца, а максимальный - 12 месяцев. Действующее законодательство обязывает увеличивать сумму контракта только один раз в год. Это означает, что это единственная "услуга", которая обновляется ежегодно в условиях, когда инфляция в этом году может превысить 140%. "С другой стороны, законопроект сохраняет разрешение на индексацию договоров аренды. Если в качестве пункта назначения указано жилье, то расширяется набор индексов индексации, применяемых к цене: индекс потребительских цен (CPI), индекс оптовых цен (WPI) и индекс заработной платы (SI), рассчитываемый Национальным институтом статистики и переписи населения (INDEC), или их комбинация. "Это расширяет возможности индексации контракта, которая в настоящее время только одна (ICL). Стороны могут даже принять решение о применении некоторых из этих индексов для разных периодов действия договора, поскольку закон не запрещает такой вариант", - говорит Эспер. Специалист поясняет, что индексация не является синонимом стаггирования - метода, который использовался до принятия действующего закона, заранее устанавливающего повышение при заключении договора. "Утвержденное заключение также позволяет осуществлять авансовые платежи сроком до одного месяца. "Он прямо разрешает то, что уже много лет происходит в практике аренды жилья, что было запрещено законом, но теперь четко разрешено: если арендатор решает вносить авансовые платежи за аренду, он может это делать. Запрет на требование арендодателем (собственником) авансовых платежей сохраняется, - поясняет юрист, - что касается регистрации договоров в АФИП, то эта обязанность сохраняется, хотя три вопроса по этой теме исключены: "С другой стороны, правила, касающиеся ремонта, остаются неизменными. Если они носят срочный характер и препятствуют или мешают использованию имущества, то должны быть устранены в течение 24 часов с момента уведомления арендатора и не более чем в течение 10 календарных дней, если они не являются срочными. Этот аспект остается неизменным, законопроект лишь уточняет определение срочности ремонта, что помогает трактовать закон и договоры. "Во-первых, арендодатели, имеющие до трех объектов аренды, освобождаются от уплаты налога monotributo. Во-вторых, они освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении жилых помещений, сдаваемых в аренду "для проживания, по зарегистрированным в установленном порядке договорам", но с ограничением, определяемым в зависимости от стоимости договоров. Наконец, в-третьих, предлагается внести изменения в "кредиты и дебеты сберегательных касс или банковских текущих счетов, используемых исключительно для операций, связанных с деятельностью по сдаче в аренду недвижимости для проживания, договоры которых зарегистрированы в АФИП в установленном порядке, в соответствии с нормативными актами", говорится в тексте законопроекта. "Еще одно изменение, хотя и минимальное, заключается в том, что в договорах, заключенных на срок менее установленного законом минимума (два года, согласно данному законопроекту), уточняется, что штраф за досрочное расторжение договора (в размере двухмесячной арендной платы, как в настоящее время) рассчитывается по цене аренды месяца, в котором возвращается имущество, т.е. за последний месяц аренды. Это важно, поскольку в действующем законе не уточняется, на основании какого месяца рассчитывается "штраф". Дискуссия об изменении закона ведется в условиях, когда те, кто ищет жилье для аренды, не могут его найти. Автономный город Буэнос-Айрес столкнулся с критической ситуацией на рынке аренды: предложение крайне сократилось, а стоимость постоянно растет. По данным отчета Reporte Inmobiliario, только в трех районах - Бельграно, Флорес и Палермо - имеются четырехкомнатные квартиры, доступные для аренды на трехлетний срок в песо. Эти данные свидетельствуют о том, что в различных районах города предпочтение отдается малогабаритным квартирам, что усугубляет дефицит вариантов для тех, кто ищет более просторное жилье с дополнительными перегородками, например, для семей с двумя и более детьми. В этом контексте поиск арендной платы становится сложной задачей для тех, кому требуется более просторная площадь в условиях ограниченного рынка. "Одобрение законопроекта Палатой депутатов поднимает вопрос, который находит отклик у арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости. Что произойдет с существующими договорами аренды, если закон будет принят? К счастью, ответ на этот вопрос прост и понятен: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Абатти. Иными словами, изменение законодательства не влияет на действующие контракты. То же самое произошло, когда в июле 2020 года был принят действующий сегодня закон об аренде. Эспер делает оговорку и уточняет, что в случае принятия данного законопроекта к договорам, действующим на условиях действующего закона об аренде, можно будет применять вопросы, которые будут определены новым законом. "Например, если судья должен вмешаться в дело о ремонте, он воспользуется определением срочного ремонта, данным в законе, и применит этот критерий", - поясняет юрист. В этой связи Палата городских застройщиков (CEDU), Ассоциация жилищных предпринимателей AEV, Федерация недвижимости Аргентинской Республики (FIRA), Фонд исследований по развитию недвижимости и Палата недвижимости Аргентины (CIA) приветствуют оперативность, с которой Конгресс займется рассмотрением этого вопроса. "Было продемонстрировано, что ежегодное обновление арендной платы за жилье является очень длительным периодом в условиях несбалансированной инфляции, что вызвало сильное давление на начальную стоимость аренды, ускорение роста цен, сокращение предложения и очень резкий рост цен в момент применения предусмотренного законом индекса обновления, достигающий сегодня более 110% в год, порождая недовольство и имущественный ущерб для обеих договаривающихся сторон, доводя возможность соблюдения закона до предела", - говорится в заявлении. "С другой стороны, они признали, что быстрое включение изменений в закон будет способствовать временному разрешению ситуации с арендной платой, однако важно отметить, что необходимо также предпринять другие действия для увеличения предложения аренды, настоятельно предлагая меры по стимулированию строительства, реконструкции, перестройки или инвестиций в новые или подержанные жилые единицы, предназначенные для рынка аренды жилья, среди нескольких мелких или крупных действий, в краткосрочной, среднесрочной или долгосрочной перспективе. Еще один риск, которого опасается рынок, - это Reporte Inmobiliario количественно оценивает, что И все признаки указывают на то, что этот спад будет углубляться. "Эти данные вызывают беспокойство, поскольку провинций Буэнос-Айрес, Кордова, Мендоса и Санта-Фе, - делится Гонсалес Руко. Гомес Пикассо ставит еще одну проблему: "Кроме того, вегетативный рост населения превышает количество жилья, и у строителей мало стимулов создавать недвижимость для инвесторов, чтобы сдавать ее в аренду", - говорит он, Если бы такой же опрос проводился сегодня, то цифры были бы иными, особенно на рынке, где вариантов использования песо становится все меньше и меньше. Сегодня нет контрольных цифр, и все больше контрактов закрывается в песо, но по стоимости синего цвета.