Арендная плата: почему теперь удобно заключать договоры в песо

доллары или песо, корректировки CPI, LCI или CasaPropia, двух- или трехлетние контракты? Вот некоторые из вопросов, которые возникают в условиях нового рынка недвижимости, характеризующегося договорами аренды, заключаемыми по свободному соглашению сторон. До отмены постановления контракты, подписанные в период с июля 2020 года по октябрь 2023 года, должны были заключаться на три года и обновляться раз в год в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL). В то время как контракты, закрытые с октября прошлого года (с учетом изменений в законе) и до 29 декабря, должны были обновляться по индексу Casa Propia с корректировкой раз в полгода. При этом контракты в долларах были запрещены. «Теперь, после отмены закона, договоры аренды подлежат свободному согласованию между сторонами и возвращаются к условиям, установленным Гражданским и торговым кодексом страны (CCyCN), как это было до июня 2020 года, с некоторыми изменениями, такими как: отмена минимального срока; валюта платежа в договоре - песо или иностранная валюта; свобода внесения авансовых платежей; больше нет необходимости регистрировать договоры в реестре AFIP; среди прочих пунктов. Однако все договоры, подписанные до вступления в силу DNU, в силу закона, не имеющего обратной силы, должны сохранять свои условия до окончания срока их действия либо путем расторжения, либо путем аннулирования". »Следует учитывать тот факт, что с первых месяцев 2022 года (пока действовало постановление, санкционированное в 2020 году) наблюдался рост контрактов, подписанных в долларах до третьего квартала 2023 года - они составили 66,5% договоров аренды в CABA, согласно данным Главного управления статистики и переписи населения города. Однако за последние три месяца прошлого года их количество сократилось на 56,54%. Это снижение связано с тем, что после обновления правил в октябре 2023 года объявления о продаже недвижимости в иностранной валюте были запрещены, а контракты должны были заключаться строго в песо. «Контракты всегда заключались в песо, идея заключать их в долларах была призвана минимизировать инфляционный эффект, а возможность индексации по ИПЦ сделала это возможным и логичным», - говорит Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. Энрике Абатти из Abatti Rocca Abogados согласен с брокером и добавляет, что в настоящее время выбрана индексация по ИПЦ, в основном ежеквартальная. Но, в отличие от Большого Буэнос-Айреса, «в других провинциях широко используются провинциальные индексы, поскольку аренда в Мисьонес - это не то же самое, что аренда в Огненной Земле». «Более того, рост цен на контракты продолжает замедляться: в марте их публикационная стоимость выросла на 1,3%. «Цены на аренду снижаются; арендодатели теперь избегают устанавливать очень высокие начальные цены, поскольку, корректируя их в течение трех месяцев при двухлетних контрактах, они соглашаются на более умеренные начальные цены», - говорит Хавьер Игарсабаль, директор DIC Propiedades. По мнению брокеров по недвижимости, важно уточнить, что цель обновления - не проиграть в инфляции. «Теперь арендодатель предпочитает песо с ежеквартальной корректировкой на индекс потребительских цен, и арендатор соглашается на это без конфликтов между сторонами», - добавляет Даниэль Салайя Ромера, директор одноименного агентства недвижимости. После отмены закона агентства недвижимости советуют арендодателям соглашаться на условия, которые защищают их от инфляции и в то же время гарантируют целостность собственности. «Эффект был абсолютно положительным, поскольку новые правила обеспечивают предсказуемость, правовую определенность и четкую защиту частной собственности», - говорит Диего Миглиориси, управляющий партнер Migliorisi Propiedades. Что касается решения не заключать контракты в долларах, владелец Salaya Romera Propiedades объясняет, что курс иностранной валюты сегодня ниже роста инфляции, поэтому «показатели доходности в долларах улучшаются (почти на 4% в год), поскольку инфляция в песо прогрессирует, а доллары застревают». Благодаря этому владельцы считают, что они защищают себя, устанавливая арендную плату в песо с поправкой на ИПЦ«. „Франсиско Альтгельт поясняет, что решение о валюте, в которой подписывается договор, зависит от типа арендуемой квартиры: “Недвижимость премиум-класса сдается в долларах, а самая стандартная - в песо». «DNU, подписанный Хавьером Милеем, отменил закон об аренде, и договоры снова регулируются Национальным гражданским и коммерческим кодексом. Энрике Абатти, президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики, и Энрике Абатти (h), адвокат, специализирующийся на законе о недвижимости, уточнили изменения, внесенные в него:».