Арендная плата после DNU: какой индекс корректировки выбрать для обновления договоров

29 декабря вступил в силу ДНУ Хавьера Милея, а вместе с ним был отменен Закон об аренде жилья 27.737. В результате договоры аренды жилья вновь стали регулироваться Гражданским и торговым кодексом, как это было до июня 2020 года, с той лишь особенностью, что теперь стороны свободны в заключении соглашений. "Аналогичным образом, все договоры, которые были подписаны до указа в соответствии с действовавшими правилами и в силу отсутствия обратной силы закона, должны сохранять условия, на которых они были согласованы, до момента их прекращения либо путем расторжения, либо путем аннулирования. "Теперь все договоры аренды, которые будут заключаться с 29 декабря 2023 года, должны быть согласованы сторонами абсолютно свободно. В этом смысле срок действия договоров будет соответствовать сроку, который установили стороны, минимального срока не существует, но если они не уточнят, то он будет составлять два года. Кроме того, они смогут корректировать стоимость арендной платы и использовать любой индекс, государственный или частный, выраженный в той же валюте, в которой была согласована арендная плата. "Этот последний пункт может быть одним из самых чувствительных, учитывая инфляционную ситуацию в стране, которая в декабре достигла максимума за 33 года и составила 25,5%, а в 2023 году достигла 211,4%, что более чем в два раза превышает 94,8%, накопленные в 2022 году. В настоящее время вместо использования индекса договоров аренды (ICL), применяемого в договорах, подписанных в соответствии с законом об аренде после июля 2020 года, или индекса Casa Propia (который применялся к немногим договорам, подписанным с 18 октября прошлого года по сегодняшний день), арендатор и арендодатель могут сами договориться о том, к какому индексу, государственному или частному, привязать стоимость договора. "Помимо индекса, стороны преследуют две цели: поддержание реальной стоимости аренды с учетом инфляции, для одних - расходов, для других - доходов, а с другой стороны - уверенность в том, что платеж будет выполнен", - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист из Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы. При этом следует учитывать, что чем выше уровень инфляции, тем больше должна быть периодичность корректировки, чтобы первоначальная стоимость не исчезла". Экономист добавляет, что в основном именно в этом заключалась проблема закона об аренде: "Ни срок повышения, ни процент не соответствовали инфляционным реалиям". "Среди множества существующих государственных индексов, которые можно применить к договорам аренды, Reporte Inmobiliario выделяет индексы, разработанные INDEC и BCRA: "В целом, специалист подчеркивает, что для корректировки стоимости аренды в договорах, подписанных после отмены закона об аренде, следует использовать, во-первых, ИПЦ и, во-вторых, индекс заработной платы. Еще один индекс, который можно принять во внимание, - это строительный индекс (ICC) INDEC. Хотя, по мнению экономиста, это нецелесообразно, поскольку "все будет зависеть от того, насколько арендодатель близок к этому сектору и насколько арендатор согласен с ним". Но он также гораздо более волатилен, чем инфляция, поэтому может случиться так, что в одном месяце он не увеличится, а в следующем - вырастет в два раза по сравнению с ИПЦ". Очевидно, что не только выбранный индекс будет влиять на обновление арендной платы, но и частота корректировки, позволяя в большей или меньшей степени сохранять реальную стоимость валюты, получаемой в качестве оплаты, особенно если она выражена в аргентинских песо", - говорится в отчете Reporte Inmobiliario. "В то же время, помимо выбора индекса, который будет использоваться при корректировке договоров аренды, еще одной свободой новых соглашений является готовность сторон пересматривать тип корректировки после начала действия договора. Это означает, что в случае, если прошло некоторое время и стороны не согласны с установленной ставкой, они могут принять другую форму, если это будет взаимно согласовано. Но, как и все соглашения, заключенные между арендодателем и арендатором, такая возможность должна быть установлена в договоре, согласованном в начале договора аренды. Более того, можно договориться, что одна часть договора будет регулироваться одним индексом, а другая - другим, если это будет должным образом задокументировано". "При подписании договора стороны также должны определить, как часто будет производиться корректировка на инфляцию, то есть периодичность корректировки. В связи с высокой инфляцией целесообразно проводить индексацию ежеквартально". В обычное время индексация может проводиться каждые четыре или шесть месяцев, - советует доктор Энрике Абатти, президент Аргентинской палаты арендодателей, - Для корректировки арендной платы с учетом инфляции в договоре может быть указан индекс потребительских цен (CPI), который публикуется INDEC каждую середину месяца". Однако важно отметить, что специализированные источники в отрасли предостерегают от решения договариваться о ежеквартальной корректировке с учетом инфляции. Они утверждают, что в условиях экономического спада это может привести к росту просрочки, поскольку арендатор может испытывать трудности с оплатой аренды. "Возможно, вначале они могут позволить себе обязательные расходы, но если инфляция будет расти на 25,5% каждый месяц, как это было в декабре, то за один квартал увеличение составит почти 100%, и, скорее всего, зарплата не будет сопровождать эту корректировку", - анализируют источники, с которыми удалось связаться."