Арендная плата после окончания cepo: должны ли контракты заключаться в долларах или песо?

В настоящее время только 6 % традиционных договоров аренды заключаются в долларах, однако недавняя отмена «цепо», положившая конец господству доллара MEP и установившая официальный диапазон песо 1000 - песо 1400 за доллар, вновь вызвала дискуссию о том, удобно ли и дальше принимать американскую валюту в качестве ориентира при заключении договора. «14 апреля 2025 года вступила в силу отмена биржевого „цепо“. Таким образом, почти обязательное использование доллара MEP в качестве эталона при сделках с недвижимостью было отменено, и сделки были централизованы в официальном долларе, который теперь колеблется в диапазоне от 1000 песо (нижний предел) до 1400 песо (верхний предел), обновляясь на 1 % ежемесячно. Эта схема призвана обеспечить большую предсказуемость обменного курса и позволить Центральному банку накапливать или избавляться от резервов в зависимости от того, где валюта находится в этом диапазоне. «По данным Ассоциации недвижимости Буэнос-Айреса (Cucicba), 94 % договоров аренды в городе заключаются в песо и только 6 % - в долларах, что на 10 % меньше, чем через месяц после отмены закона об аренде - в декабре 2023 года, но этот небольшой сегмент продолжает устанавливать базовые цены, особенно в секторе премиальной недвижимости. «За последний год Статистическая обсерватория Ассоциации зафиксировала в среднем 90 % контрактов в песо, с ежеквартальной или четырехмесячной корректировкой на индекс потребительских цен. «А в последний месяц часть песо выросла», - говорит Мигель Чех Мусе, брокер по недвижимости, отвечающий за работу обсерватории. Параллельно с этим исследование Zonaprop показало, что количество объявлений об аренде в долларах упало на 35 % по сравнению с 2023 годом, и что в январе 2024 года (месяц после отмены закона об аренде) большинство публикаций было в долларах, а сегодня ситуация изменилась: 58 % в песо и 42 % в долларах». «Матео Гарсия, директор по жилью компании Toribio Achával, говорит, что у них есть несколько клиентов, которые решили закрыть свои контракты в долларах и намерены продолжать это делать. «Они делают это в долларах, потому что не хотят спекулировать на инфляции. Они сами говорят вам: «Доллары есть доллары»», - говорит он. «Каждый клиент определяет свой профиль, и контракт анализируется вместе с арендатором. Мы видим очень динамичный рынок, и до тех пор, пока сохраняется стабильность обменного курса, операции будут развиваться», - добавляет он. «Сегодня рынок работает с другим долларом. Целесообразно ли продолжать заключать контракты в песо?» Чтобы ответить на этот вопрос, важно проанализировать, что произошло за последний год. «Владелец, который в прошлом году заключил контракт в долларах, проиграл», - говорит Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria, и добавляет: »Сегодня, даже несмотря на отмену cepo, люди все еще не хотят заключать контракт в долларах из-за предыдущего опыта. В краткосрочной перспективе особого влияния не будет; нужно подождать и посмотреть, как рынок отреагирует в долгосрочной перспективе», - добавляет он. »Контракт, привязанный к официальному доллару, подвергает владельца риску колебания курса этой валюты: при нынешнем сценарии с курсовым коридором этот риск ниже. Однако если обменный курс упадет до 1000 песо, владелец будет получать меньше песо за каждый оговоренный доллар. Например, при контракте на 500 долларов США он возьмет 500 000 песо. Но если курс поднимется до 1400 песо - самого высокого уровня в диапазоне, - тот же контракт на 500 долларов США будет стоить 700 000 песо, что является дополнительной выгодой по сравнению с нижним пределом. Текущая ситуация с обменным курсом показывает, что сегодня арендаторы предпочитают контракты в долларах, а арендодатели - в песо. Балаян добавляет, что после неудачного опыта предыдущих девальваций, «даже несмотря на отмену cepo, люди все еще не хотят заключать контракты в долларах». «Чтобы проанализировать, что может произойти в будущем с контрактом, подписанным в долларах, стоит взять за основу ежемесячные данные, публикуемые FocusEconomics - отчетом, в котором собраны прогнозы основных консалтинговых фирм. В последнем выпуске прогнозируется, что в конце года официальный доллар будет стоить около 1306,40 песо, что означает обесценивание на 30,6 % по сравнению с уровнем 1000 песо и 1509,80 песо в конце 2026 года, при этом прогнозируется замедление инфляции до 42,9 % в 2025 году и 25,5 % в 2026 году. «При таких показателях, заключив контракт в долларах, например, на 500 долларов США в месяц, владелец получит арендную плату в размере 653 200 песо в конце 2025 года, а если инфляция действительно останется выше официального снижения (30,6 %), что произойдет, если прогнозы сбудутся, то аренда в долларах станет менее привлекательной. Другими словами, арендодателю не выгодно закрывать контракт в долларах. «Со стороны арендатора анализ другой. Если у него контракт в долларах, то чем ближе доллар к потолку (1400 песо), тем дороже квота будет переведена в песо. С другой стороны, контракт в песо на сумму 500 000 песо, скорректированный на индекс потребительских цен (42,9%, прогнозируемый на 2025 год), доведет квоту до 714 500 песо, что на 61 300 песо превышает конвертацию 500 долларов США по официальному курсу. Несмотря на эту разницу, арендаторы предпочитают договариваться обо всем в песо, поскольку это снижает риск изменения обменного курса и обеспечивает большую предсказуемость, поскольку ежеквартальные или четырехмесячные корректировки согласовываются с учетом инфляции. «Увеличение объема предложения и текущая динамика укрепляют позиции арендатора за столом переговоров. «Сегодня соглашение между сторонами работает очень хорошо, но реальность такова, что у владельца меньше полномочий при ведении переговоров, потому что недвижимость, которая в 2023 году сдавалась за несколько часов, сейчас бронируется за три недели», - говорит Чедж Мусе. «В Буэнос-Айресе у нас почти 15 000 объектов для аренды жилья. Из них 12 000-12 500 истекают каждый месяц, а около 8 500 продлеваются; большинство остается на своих местах. Остальные выходят на рынок, и если вы пойдете искать, у вас будет 4000 или 5000 новых вариантов в разных районах и по разным ценам», - добавляет специалист. «Балаян утверждает, что контракт в песо вызывает доверие у обеих сторон: «До отмены закона владельцы просили доллары, чтобы не отставать от высокой инфляции с ежегодной корректировкой LCI. Но с корректировкой ИПЦ каждые три-четыре месяца арендодатели спокойны, а арендаторы - нет. Кроме того, арендаторы получают зарплату в песо, поэтому они предпочитают получать ее в песо.