Арендная плата: рекомендации для арендодателей по заключению договора, который не будет отставать от инфляции

DNU Хавьера Милея ознаменовал поворотный момент в мире недвижимости. Некоторые эксперты в этом секторе утверждают, что, хотя указ о необходимости и срочности действует, мы погружаемся в эпоху возможностей, когда договоры аренды могут быть подписаны на рынке, где старые правила игры были стерты, а свободы стало больше. Отмена закона изменила четыре ключевых момента, которые могут ознаменовать изменения на рынке недвижимости и дать больше надежды владельцам и арендаторам: валюта, периодичность корректировки, индексация и авансовые платежи. "Самое привлекательное и существенное, что может оживить предложение, - это возможность использовать любой индекс и период корректировки, а также выбрать желаемый срок договора", - говорит Соледад Балаян, директор Maure Propiedades, в диалоге с LA NACION и приводит цифры: "Согласно моим записям, если сравнивать первую неделю января 2024 года с той же неделей 2023 года, то в объявлениях о сдаче квартир в CABA наблюдается рост на 9%". "В свою очередь, Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы, также считает, что предложение арендного жилья станет более доступным, "что предложение будет более доступным, потому что оно, возможно, вернется в агентства недвижимости". Однако он считает, что DNU минимизирует или уменьшает любые риски для арендодателей, но не для арендаторов, которые будут чувствовать себя более защищенными благодаря хорошему регулированию". "Это открывает интересное окно времени для тех, кто всегда был готов арендовать недвижимость по двухлетнему контракту с поправкой на инфляцию", - продолжает Балаян и признает, что "есть арендодатели, которые ждали перемен и с идеей возможности заключить контракт не на три года, возможно, вернувшись к классическому двухлетнему контракту с возможностью поправки на инфляцию". В этом смысле Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, также говорит, что сейчас самое время договариваться об аренде: "Эти договоры будут действовать в течение всего оговоренного срока, даже если DNU будет окончательно отклонено, поскольку закон не имеет обратной силы". Абатти уверяет, что мы находимся в том периоде, когда предложений еще мало, поэтому сейчас самое время заключать договоры: "Что касается жилищного контракта, рынок еще не наводнен, это произойдет примерно через 6 или 7 месяцев". Поэтому сейчас арендодатель может получить более выгодную цену, чем в прошлом, когда конкуренция будет выше, а арендатор будет в состоянии потребовать больше условий. Столкнувшись с таким сценарием, многие задаются вопросом, как лучше заключить выгодный договор аренды и воспользоваться попутным ветром, который дует для этого рынка. Пока действует DNU, вместо индекса договоров аренды (ICL), используемого в договорах, подписанных после июля 2020 года, или индекса Casa Propia, установленного поправками к закону в октябре прошлого года, арендатор и арендодатель смогут сами договориться об индексе, к которому будет привязана стоимость договора". В этом контексте Абатти предлагает использовать индекс потребительских цен (ИПЦ) INDEC, а если недвижимость расположена в федеральной столице, то можно использовать ИПЦ города. Что касается периодичности корректировки, то он сказал: "Удобной является ежеквартальная индексация, учитывая огромную инфляцию, которую мы имеем. В обычные времена индексация проводилась бы раз в четыре или шесть месяцев, но сегодня она должна быть как минимум ежеквартальной". Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, говорит, что если договор заключен в песо, то арендодатель заинтересован в его обновлении: "В его интересах корректировать стоимость каждый месяц в соответствии с инфляцией, поскольку мы находимся в условиях, когда ежемесячная инфляция колеблется между 20 и 30%. Арендатору будет лучше, если он будет делать это более поэтапно, например, корректировать зарплату каждые три месяца", но он говорит, что необходимо достичь соглашения, которое соответствует реальности, поскольку зарплата арендатора не обновляется каждый месяц. Он добавляет, что, если экономика нормализуется, корректировки могут быть внесены со временем: "Сегодня корректировки каждые 3 месяца кажутся нормальными, но если экономика стабилизируется, эти корректировки будут происходить каждые 6 месяцев или чаще". Что касается валюты, арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по согласованию сторон. Эспер уверяет, что арендодателю будет удобно делать это в долларах, но считает, что в большинстве случаев это будет делаться в песо, так как "люди, которые арендуют, получают зарплату в песо". "В последние годы контракты длились три года, но с вступлением в силу ДНУ срок договора аренды будет таким, какой установят стороны, и, если они не уточнят это, то он будет длиться два года". "В этом смысле Эспер уверяет, что продолжительность зависит от нескольких обстоятельств: "Договор на два или три года может быть удобен для арендодателя, если арендатор хороший, но если нет, то более короткие сроки более удобны". В случае с арендаторами длительные контракты могут быть хорошим вариантом, обеспечивающим безопасность и стабильность, но есть обстоятельства, которые могут заставить их искать что-то более временное. "Сегодня контракты на жилье, поскольку они не имеют минимального юридического срока, могут заключаться на год, полтора или даже два года, но не рекомендуется выходить за рамки этого периода, чтобы узнать арендатора и то, как он заботится о собственности", - советует президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. До принятия DNU этот показатель был запрещен, он был возможен только в том случае, если арендатор предлагал его добровольно, но сегодня арендодатели могут его запросить. Энрике Абатти положительно оценивает такую возможность, считая ее выгодной как для арендодателя, так и для арендатора: "Это удобно для обеих сторон, поскольку арендатор может договориться о цене, заплатив заранее, а арендодатель сможет получить эти деньги в условиях жестокой инфляции, использовать их для какого-либо бизнеса или хранить в иностранной валюте", - анализирует он. "Юрист, специализирующийся на законодательстве в области недвижимости и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, считает, что это будет происходить чаще, когда начнется рост предложения: "Арендодатели, благодаря новому законодательству, будут чувствовать себя увереннее, так как появится больше правовой определенности и, следовательно, больше предложения. А арендатор сможет выбирать и даже просить о скидке, если заплатит заранее". Закон об аренде устанавливал, что арендатор должен предложить арендодателю два варианта обеспечения, а арендодатель должен выбрать только один. Например, это может быть гарантия арендодателя, получение зарплаты, финансирование третьими лицами или страховое поручительство. Теперь это зависит от свободного соглашения между сторонами". В этом смысле Эспер говорит, что самые сильные гарантии, те, которые покрывают больше всего, - это гарантии собственности: гарант - это лицо, у которого есть собственность, недвижимость, свободная от всех обременений, и которое может предложить ее в качестве гарантии. "До появления этого закона все ремонтные работы проводились за счет арендодателя, если только поломка не произошла по вине арендатора", - добавляет Мариано Эспер. Эспер объясняет, что изменения означают, что эти правила перестали быть законами общественного порядка (обязательными) и остаются "по умолчанию", если это не прописано в договоре. Важно, чтобы был четко установлен режим расходов, затрат, услуг; кто оплачивает обычные расходы, налоги, тарифы и кто несет ответственность и оплачивает поломки и повреждения имущества (кухня, отопление, стиральная машина)", - отмечает специалист. "Он предлагает составить сбалансированный договор, чтобы арендатор не чувствовал, что на него возлагаются все расходы: "Если мы слишком сильно разбалансируем рынок в пользу арендодателя, мы снова вернемся к законодательным нормам", - заключает он".