Арендная плата: рост на 300% за год, а корректировка в январе достигла 145%, что ожидается в феврале и марте?

Ожидаемая реализация обещания президента Хавьера Милея отменить Закон об аренде стала важной вехой на рынке недвижимости. Это событие произошло на прошлой неделе с подписанием Декрета о необходимости и срочности (DNU), целью которого является дерегулирование ключевых секторов экономики, в особенности рынка аренды. Это событие не только привлекло внимание различных участников сектора, но и запустило сценарий значительных ожиданий и дебатов. Согласно недавнему опросу, проведенному Reporte Inmobiliario, 86,4 % участников приветствуют эту меру, считая ее необходимым изменением. "Суть этого нового положения заключается в том, что со следующей пятницы, 29 декабря, договоры аренды будут регулироваться нормами Национального гражданского и торгового кодекса с некоторыми применимыми изменениями. "Если говорить о конкретных цифрах, то Гонсалес Руко предполагает, что те, кто столкнется с повышением годовой арендной платы в январе, к концу месяца могут столкнуться с повышением до 145%. Этот диапазон варьируется в зависимости от конкретного дня повышения. В феврале ожидается повышение на 160 %, а в марте - на 190 %. Эти прогнозы сделаны в контексте экономики, которая к третьему месяцу 2024 года прогнозирует рост инфляции более чем на 200 % в годовом исчислении. "Руко подчеркивает, что такая ситуация вызвана отставанием формулы, которая использует данные, устаревшие на два месяца, и даже не отражает влияние девальвации и других факторов, которые могут возникнуть. "С другой стороны, те, кто подписал договор аренды в период с 19 октября по 29 декабря, получат первое обновление за полгода, самое раннее, в апреле следующего года. Это обновление будет связано с индексом Casa Propia вместо ICL, который используется национальным Министерством территориального развития и среды обитания в планах Procrear II. Эта формула учитывает более низкий индекс между изменением заработной платы и инфляцией за последний год. "Арендная плата в Буэнос-Айресе пережила головокружительный рост, даже превысив 300% за последний год, что значительно выше уровня годовой инфляции, который достиг 160,9% в ноябре. Эта диспропорция особенно очевидна, если учесть, что в декабре минимальной зарплаты уже не хватает на оплату средней аренды однокомнатной квартиры, покрывая лишь 62,4 % этих расходов. Согласно отчету Центра экономических и социальных исследований Скалабрини Ортис (CESO), в декабре минимальная зарплата в размере 156 000 песо едва покрывает 62,4 % от общей стоимости аренды однокомнатной квартиры. Эта цифра заметно снизилась по сравнению с предыдущим годом, когда этого дохода было достаточно для покрытия 96,5% стоимости аренды. "Цены на аренду квартир - без учета расходов - в Буэнос-Айресе выглядят следующим образом: "В докладе отмечается рост на 284,6% цен, предлагаемых за однокомнатные и двухкомнатные квартиры в CABA за последние 12 месяцев. Отчасти этот рост связан с последствиями недавнего обновления закона в октябре, которое привело к полному разрыву логики ценообразования. Новый закон запретил публикацию в долларах, что привело к тому, что большинство объявлений стали предлагать "проконсультироваться по цене", чтобы не публиковать их в долларах. Даже некоторые цены, уже опубликованные в долларах, были "песифицированы" в соответствии с синим долларом, что привело к публикации арендных ставок в миллион или два миллиона песо, что способствует дальнейшему раздуванию рынка, согласно анализу Гомеса Пикассо, основателя Reporte Inmobiliario. "Однако, согласно данным, предоставленным Соледад Балаян, владелицей компании Maure Propiedades, в третьем квартале 2023 года объявления об аренде в песо получили в 7,4 раза больше запросов, чем объявления в долларах. Хотя этот показатель ниже, чем в период 2018-2020 годов, когда объявления в песо вызывали в 13,6 раза больше обращений, он демонстрирует текущее предпочтение местной валюты. "Что касается будущих прогнозов, Гонсалес Руко считает, что благодаря отмене закона об аренде стоимость недвижимости будет следовать динамике синего доллара, наличных с ликвидацией или MEP. Хотя ожидается рост, он не будет таким выраженным, как на официальном рынке. Он считает, что "объявленные меры направлены на сокращение разрыва", хотя и подчеркивает, что "неопределенность сохраняется при любом сценарии". Гомес Пикассо также полагает, что либеральная политика в отношении арендной платы позволит успокоить рост цен, который фиксирует рынок. "Рост цен не прекратится, потому что существует инфляция, но, скорее всего, он будет более умеренным, чем если бы закон оставался в силе", - говорит он. Он объясняет это тем, что до сих пор корректировки не успевали за инфляцией, поэтому владельцы предотвращали сжижение квоты, повышая начальную цену контракта. Теперь же они перестанут предвидеть рост цен и будут индексировать контракт в соответствии с инфляцией с течением времени. "По материалам Канделарии Рейносо Такконе и Мерседес Сориано".