Арендная плата: стратегия арендаторов по борьбе с инфляцией, которая подходит и арендодателям

В разгар рынка недвижимости, отмеченного новыми способами составления договоров аренды, после отмены Закона об аренде, который вернулся к условиям, установленным Гражданским и торговым кодексом, как они были до июня 2020 года, и устанавливает полное согласие между сторонами, некоторые арендаторы нашли способ платить за аренду и победить инфляцию, что также устраивает арендодателей. "Эти новые меры вступили в силу с отменой закона 29 декабря 2023 года, и пока действует Указ о необходимости и срочности (DNU), подписанный Хавьером Милеем, арендатор и арендодатель могут свободно договориться о том, к какой ссылке привязать обновление договора. Кроме того, стороны смогут договориться о том, как часто обновлять стоимость аренды и в какой валюте. "Исходя из этих изменений, брокеры по недвижимости, с которыми консультировался LA NACION, согласились, что главное в новых соглашениях - уточнить, что цель обновления - не проиграть в условиях инфляции. "Сегодня владелец предпочитает песо, а не доллары, с ежеквартальной корректировкой ИПЦ, и арендатор принимает это без конфликта между сторонами", - добавляет Даниэль Салайя Ромера, владелец одноименного агентства недвижимости. До принятия DNU закон 27.551 и статья 1196 Гражданского и торгового кодекса запрещали объектам недвижимости, предназначенным для жилья, требовать внесения арендной платы вперед на срок более одного месяца. Некоторые арендаторы стали предлагать оплату вперед за год или за весь контракт, что раньше было невозможно. Предложение делается на основе новой цены, и с арендодателем советуются, принимать его или нет, - говорит Соледад Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria, - Чтобы осуществить этот новый способ, как и в случае с остальными частями контракта, обе стороны должны согласиться". Салайя Ромера объясняет, что авансовый платеж производится в долларах, а один из способов его расчета - в зависимости от годовой рентабельности продажной стоимости недвижимости, которая в настоящее время составляет около 4 %, хотя и со снижением конечной цены. Таким образом, если цена продажи квартиры составляет 100 000 долларов США, арендная плата за один год будет равна 4000 долларов США, что может представлять собой годовую стоимость контракта без скидки, которую стороны предоставляют при авансовом платеже наличными. "Этот способ представляет собой большое преимущество для арендатора, который имеет все деньги вместе и может оплатить стоимость контракта за определенные месяцы, год или даже весь договор, в долларах и без корректировки в песо с учетом инфляции". Сегодня курс иностранной валюты ниже роста инфляции, поэтому "показатели рентабельности повышаются, так как инфляция в песо растет, а доллары застревают", - говорит Салайя Ромера. Но и арендодатель от этого выигрывает, так как, "несмотря на то, что арендная плата может быть снижена, он получает деньги все вместе и в долларах", - добавляет Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости, и президент Палаты арендодателей Аргентины. В то же время для арендатора решен вопрос с ежемесячным платежом, и на него "не влияет инфляция". "Владельцы, которые не принимают это предложение, - это те, кому необходимо иметь деньги на руках каждый месяц и в песо. Например, если арендная плата дополняет пенсионный доход домовладельца или если домовладелец рассчитывает на эти деньги, чтобы оплатить школьные сборы или расходы на строительство текущего дома. Но для тех, кому деньги на руках не нужны, "это хорошая альтернатива". С момента окончания пандемии предложение аренды в городе неуклонно снижалось, достигнув в феврале 2023 года рекордно низкого уровня в 4700 объявлений. Однако после отмены закона об аренде в январе 2024 года предложение в CABA выросло на 62 % по сравнению с декабрем 2023 года, согласно последнему исследованию Zonaprop. В феврале рост продолжился, увеличившись на 20,6 %, что привело к совокупному изменению предложения за первые два месяца года на 96 %. "Постепенно арендодатели снова освобождают свои объекты, отчасти благодаря новой гибкости, которую имеют арендодатели и арендаторы, чтобы адаптировать договор к своим потребностям. Ключевым фактом является то, что, хотя цены не падают с той же интенсивностью, что и рост предложения, они заметно замедляются. В феврале средняя стоимость аренды в Буэнос-Айресе выросла всего на 2,9 %, что является самым низким показателем с октября 2021 года. Для сравнения, в январе и декабре они увеличивались на 21 % и 18,6 % соответственно. Контракты заключаются в основном в песо, потому что люди зарабатывают не в долларах, а в песо", - говорит Абатти и соглашается с другими специалистами рынка, что индексация выбирается в основном по индексу потребительских цен (ИПЦ) на ежеквартальной основе. "Сегодня арендодатель предпочитает получать зарплату в песо плюс обновление ИПЦ, и это принимается арендатором, учитывая ожидания, что инфляция продолжит расти выше доллара", - соглашается Салайя Ромера.