Арендная плата: стратегия, используемая все большим числом арендодателей, заключается в повышении цены каждые три месяца
Аргентина 2023-08-25 12:21:56 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На этой неделе Палата депутатов приняла законопроект, который, вкратце, предлагает восстановить наиболее спорные моменты закона об аренде. В основе проекта лежит сокращение срока действия контрактов с трех до двух лет, корректировка цен не реже одного раза в четыре месяца (максимум в год) и разрешение рассчитывать обновление стоимости на основе множества индексов. Пока же арендодатели и арендаторы по закону обязаны корректировать стоимость арендной платы один раз в год, что в условиях зашкаливающей инфляции является необычным. В настоящее время истекающие сроки аренды ставят арендаторов перед проблемой: как противостоять новой цене, которую требуют арендодатели, обновляя ее в соответствии с рынком. "В условиях, когда вариантов аренды так мало, а сроки аренды подходят к концу, многие арендаторы, которые не могут позволить себе новые цены, запрашиваемые арендодателями, просят продления, чтобы дать им еще несколько месяцев, пока они ищут другую доступную недвижимость, которую они могут себе позволить. По данным представителей Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, 30% арендаторов Буэнос-Айреса вынуждены просить о продлении контракта, поскольку не могут найти жилье для аренды: "Продление - это законный и бесплатный инструмент, позволяющий продлить контракт на несколько месяцев и, таким образом, обновить согласованную сторонами цену в более короткие сроки, чем те, которые предусмотрены законом. Одним словом, его можно использовать для корректировки цен контрактов, чтобы они не отставали от инфляции". "Пока мы ждем, когда законопроект поступит в Сенат, целесообразно делать трехмесячные продления, чтобы не отставать от инфляции", - говорит Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, и добавляет, что если арендатора не устроит цена, он уйдет, а из-за низкого предложения, скорее всего, тут же появится другой. "В то же время он уточняет, что "во время продления нельзя проводить поэтапное повышение, поэтому если вы продлите договор на год, то в течение этого периода он будет оставаться неизменным", поэтому он рекомендует делать это на короткие периоды, чтобы периодически обновлять стоимость аренды. Другими словами, арендатор и арендодатель могут делать продление каждый месяц, квартал, год или любой другой срок, который они считают удобным, чтобы не проиграть на фоне инфляции и не держать недвижимость долгое время". Стоит отметить, что в последнее время делались продления на полгода, но, учитывая стремительную девальвацию, арендодатели предпочитают делать это на более короткие сроки. Пока в 2023 г. объявления о сдаче квартир в аренду увеличили свою публикационную стоимость на 89,6%, по данным Zonaprop, в то время как ICL, по которой арендная плата обновляется от нового стандарта, увеличилась только на 66,03%, что ниже рыночной стоимости. "Юрист, специализирующийся на законодательстве о недвижимости, возлагает большие надежды на одобрение законопроекта, который теперь должен быть рассмотрен верхней палатой Конгресса. "Этот инструмент является большим преимуществом в ожидании рассмотрения закона Сенатом, поскольку он позволяет продлевать контракты на несколько месяцев, и в случае его принятия стороны уже подписывали бы новый контракт с увеличением минимум на четыре месяца и его новыми правилами вместо продления контракта, который регулируется старым законом", - анализирует юрист. "Принципиальным моментом является то, что данный инструмент продления позволяет продлить те же условия действующих договоров на срок до 20 лет, но по другой цене и на более короткий срок, чем установленный новым законом об аренде. Другим ключевым фактом является то, что продление может быть осуществлено как в договорах, заключенных по новому закону, так и до его принятия, т.е. во всех договорах. Это подтверждает два возможных сценария: "С другой стороны, невыгодность продления в большей степени сказывается на арендаторах, которые больше не имеют гарантии и стабильности жилья на два-три года и рискуют остаться без жилья каждые полгода или до тех пор, пока согласовано продление. Однако эта проблема обычно гарантирует спокойствие, когда арендодатель заявляет, что его устраивает арендатор и что он хочет продолжения отношений. "В большинстве случаев продление договора подписывается сторонами свободно и чисто. В документе указывается, что "стороны решили продлить договор на количество месяцев и цену, определенную в тех же условиях, которые регулируют договор", - говорит Абатти, и добавляет: "Кроме того, необходимо четко указать дату и время окончания срока действия продления, и желательно, чтобы это было в светлое время суток, чтобы можно было пересмотреть условия передачи имущества, если продление не будет продолжено". Если в качестве посредника нанимается адвокат или нотариус, то стороны должны оплатить их услуги. В том же случае, если подписание договора осуществляется через агентство недвижимости, в городе Буэнос-Айрес владелец должен заплатить 4,5% от общей суммы договора, а в провинции он может выбрать половину каждой из сторон". Наконец, юрист подчеркивает, что "гарант, который предоставляет в качестве гарантии недвижимость или свою зарплату, должен подписать продление договора, поскольку в противном случае он не обязан" выполнять свою обязанность. В провинции Буэнос-Айрес, отмечает он, для этого необходимо отказаться от непригодности к проживанию у нотариуса, так как на данной территории единственное жилье является непригодным к проживанию, если от этого прямо не отказаться. "В условиях нехватки жилья для аренды арендаторы, которым необходимо переехать, пытаются договориться с арендодателями еще на несколько месяцев, пока они не найдут другое жилье. Эта одиссея нелегка для тех, кто не имеет собственного жилья. В среднем арендаторы сообщают, что на поиск съемного жилья у них уходит четыре месяца, говорится в отчете городского Института жилья (IVC). "Текущее количество объектов, предлагаемых на поисковых системах недвижимости для трехлетней аренды без мебели, составляет один этаж, и это действительно очень мало для такого города, как Буэнос-Айрес, где существует постоянный и растущий спрос на аренду жилья, - говорит Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. Проблема усугубляется при анализе предложения, публикуемого по стремительно растущим ценам и в долларах". В прошлом месяце компания Zonaprop опубликовала отчет, согласно которому 60% предложения аренды в Буэнос-Айресе было долларовым, а после публикации результатов PASO специалисты по недвижимости предупредили, что эта цифра может еще увеличиться".