Airbnb: сколько зарабатывают на временной сдаче жилья туристам

После отмены закона об аренде в декабре 2023 года аргентинский рынок аренды претерпел метаморфозу. Предложение традиционных арендных объектов на платформах недвижимости выросло в геометрической прогрессии и удвоилось всего за два месяца. Правило, которое регулирует рынок сегодня, породило множество изменений и даже превратило инвестиции в эту сферу в нечто более привлекательное, поскольку оно оставляет 5,23 % годовых в долларах, по данным Zonaprop. Но многие задаются вопросом, что же произошло с рынком аренды на время отпуска или временной аренды? "До появления DNU Хавьера Милея в случае традиционной аренды существовал риск получить арендатора на три года, привязанного к контракту с доходом, который корректировался раз в год и который в условиях ежегодной инфляции, превышающей 200 %, обесценивался через несколько месяцев. Это заставило многих людей обратиться к предложению временной аренды, которое в то время, когда Аргентина была дешевой для иностранного туризма, обещало арендную плату более 7 % в год в долларах. «В 2023 году было на 60 % больше временной аренды, чем в 2022-м», - говорит Даниэль Брин, глава компании Invertire, по данным на ноябрь того же года. Однако сегодня картина иная. Туризм значительно сократился, о чем свидетельствуют данные Indec за декабрь прошлого года, согласно которым число туристов, прибывших в Аргентину в этом месяце, было на 9,6% меньше, чем в том же месяце годом ранее. В связи с этим, а также с учетом того, что инвестиции во временную аренду типа Airbnb требуют оборудования и многих постоянных эксплуатационных расходов со стороны владельца, сегодня многие обращаются к традиционной аренде. "В настоящее время в Буэнос-Айресе насчитывается 22 594 единицы временного жилья, что свидетельствует о снижении на 8,68 % по сравнению с прошлым годом (май 2024 - май 2025). «После пика в начале 2024 года инвентарь начал корректироваться, возможно, из-за насыщения рынка или миграции единиц в традиционную аренду или продажу», - объясняет Брин. Заполняемость квартир для временной аренды также снизилась, так как она составляет около 53 %, при этом 14-15 дней в месяц на единицу не заняты. Это напрямую влияет на рентабельность, поскольку многие услуги или постоянные расходы все равно оплачиваются, даже если в эти дни в квартире нет жильцов. Если сравнить с заполняемостью в 2022-2023 годах, то можно заметить значительное снижение, так как тогда она была выше 75 %. "Таким образом, рентабельность временной аренды сегодня составляет 6,58 % в год, что показывает очень небольшую разницу по отношению к рентабельности традиционной аренды, которая составляет 5,23 %. Месячный доход от временной аренды также падает: в среднем он составляет 564 доллара США, что говорит о снижении на 11,14 % по сравнению с прошлым годом. «Если посмотреть немного шире, то, согласно данным Zipcode, бизнес временной аренды сегодня приносит около 20 миллионов долларов США в месяц брутто в CABA, хотя к концу 2022 года он достиг рекордных 32 миллионов долларов США в месяц». "Долгое время временная аренда была излюбленным убежищем инвесторов, стремящихся максимизировать свой доход в долларах. Но сегодня, когда заполняемость падает, а ставки не растут, доходность временной аренды приближается к доходности традиционной аренды. Разница минимальна, и благодаря меньшей текучести кадров и меньшим затратам на управление многие владельцы пересматривают традиционную модель как более стабильную альтернативу, - говорит Брин. У них есть расходы на содержание, затраты на коммунальные услуги, wifi, кабельное, ABL и т. д. Другими словами, возникают постоянные расходы, и даже если помещение не занято и электричество не используется, вы должны платить минимум«, - объясняет Виктория Гомес, менеджер по недвижимости, которая работает в этом секторе уже более 21 года и предлагает временную аренду от нескольких дней до трех месяцев (хотя в некоторых случаях доходит до шести). »Обычно владельцы нанимают менеджера по недвижимости, который отвечает за решение всех вопросов, связанных с временной арендой". "Как правило, хозяин, управляющий временной квартирой, берет от 10 до 20 %, в зависимости от того, какие функции он выполняет в процессе управления (показывает квартиру, заменяет сломанное или занимается ремонтом). К этому следует добавить расходы на содержание, которые обычно составляют еще 10-15 % от валового оборота квартиры. Короче говоря, расходы могут достигать 30% от дохода«, - подсчитывает Брин. В этом смысле Сильвина Оваллес, основательница BA Rent, предприятия, управляющего более чем 50 объектами недвижимости для временной аренды на срок от одного дня до трех месяцев (для владельцев недвижимости, которые не могут или не хотят ее заселять), уточняет, что »есть первая большая стоимость временной аренды - это инвестиции в оборудование, которые зависят от размера объекта, возраста здания, площади, вкуса владельца и других факторов". Кроме того, он уверяет, что необходимо принимать во внимание и другие элементы, генерирующие затраты, среди которых можно перечислить следующие:«»"