Бесценное удобство". Условие переезда семей в закрытые поселки и возможности, которые видят для них застройщики.

История Виктории Ахуалли похожа на истории многих других семей, которые выбрали жизнь вблизи зелени, не теряя при этом преимуществ городских районов. Вместе с мужем, которому 37 лет, они впервые стали родителями в пандемию. В тот момент идея, которая давно вынашивалась в их головах, превратилась в конкретный проект. Растить ребенка в городской квартире было уже невозможно, и они решили переехать в частный район, но не любой ценой: важно было предложение школы. Поскольку их сын Хоакин вот-вот должен был пойти в детский сад, они искали комплексы с услугами, расположенные в районах с большим потенциалом. Они нашли его в Пуэртосе, в Эскобаре, где и решили построить свой дом. Хоакин, которому сейчас 4 года, поступил в школу Saint John's, расположенную в этом районе, которая открылась в 2019 году, но имеет более чем 50-летнюю историю. Другие школы уже работали в Пиларе, Беккаре и Мартинесе. Получить вакансию было нелегко: "Это очень востребовано. Я получила много рекомендательных писем - от бывших учеников, детей друзей или даже знакомых учителей. И все же мы поступили, потому что один человек выбыл, и мы получили место", - вспоминает Ахуалли. "Помимо академического уровня, для родителей была важна близость к дому. Они оба работают полный рабочий день и имеют гибридную работу, так что удобство было необходимо, чтобы иметь возможность согласовывать расписание своей семьи. Им это удалось: они находятся в 10 минутах езды на велосипеде от школы". "В нашем случае у нас нет бабушек и дедушек или семейного окружения поблизости, поэтому эта часть была основополагающей. Если целый день сидеть в машине, мотаясь туда-сюда, качества жизни не будет", - размышляет он. "Интеграция между школами и объектами недвижимости существовала всегда. Нет ничего нового в том, что семьи с детьми школьного возраста очень хорошо осведомлены о расположении школы по отношению к дому. Но по мере того как семьи начинают задумываться о своей жизни вдали от городских центров, возникает явление, которое стимулирует создание новых сообществ. Районы, которые раньше рассматривались только как загородные дома или дома выходного дня, теперь превращаются в места для постоянного проживания. А вместе с этим появляется новый спектр услуг: магазины, офисы, медицинские центры, развлекательные заведения и, конечно же, школы. "Пилар - яркий пример. В прошлом году было утверждено изменение в городском кодексе, которое повлияло на районы вокруг Панамериканы и на участки рядом с трассами 34 и 28. Земли, которые раньше относились к сельской местности, были преобразованы в кварталы средней плотности. "Ожидается, что в район Пилара прибудут около 4000 семей. Открывается множество новых кварталов, появляются новые школы, потому что они понимают, что образование - это краеугольный камень для рынка недвижимости. Когда появляется школа, район приобретает другую ценность", - говорит Марина Дель Франко, брокер филиала LJ Ramos в Пиларе. По данным риелторской компании, в образовательном центре Пилара уже насчитывается более 30 учебных заведений, созданных за последние 30 лет. И они не единственные: "Одной из компаний, которая впервые зародила эту связь между школами и недвижимостью, была Nordelta. Когда Consultatio начала проект в Тигре в 1998 году, компания пожертвовала землю трем школам (Cardenal Pironio, Northlands и Michael Ham), чтобы они могли открыть там кампус. Сегодня в пяти школах обучается более 5 000 учеников, но в районе уже 15 учебных заведений, что означает, что в радиусе 10 километров находится более 20 000 учеников с возможностью выбора от детского сада до средней школы". "Первое, о чем нужно думать, - это содержание, программы, то, что привлекает, и в этом школы играют основополагающую роль. Возникает синергия: семьи приходят с детьми, и услуги начинают множиться", - объясняет Диего Мореско, генеральный директор компании Nordelta. "Девелоперы поняли, что между школами и бизнесом в сфере недвижимости существует прямая связь. Один получает выгоду от другого, и очевидно, что эта связь распространяется и на владельцев или инвесторов, независимо от того, есть у них дети школьного возраста или нет". "Наконец-то мы говорим о нематериальных ценностях, которые формируют консолидацию и цену продажи. Если вокруг меня есть школы, это позволяет мне продавать, и продавать дороже. Если у меня есть интегрированное сообщество, друзья друзей захотят жить в том же районе. Когда вы этого добиваетесь, это также отражается на цене. Но здесь нет математической составляющей: это спрос и предложение", - говорит Мариано Галеацца, партнер компании Desarrollos Norte. Фирма Галеацца стоит за проектом Azzurra в Тортугасе, расположенном на участке площадью 69 гектаров на 37,5-м километре Панамериканского шоссе. Район окружен школами, и это, по словам застройщика, является преимуществом: грамматическая школа Bede's находится в нескольких метрах от входа в квартал, а поблизости также расположены школа Oakhill, спортивная площадка Florida Day School, колледж Lincoln, школы St. Catherine's Moorlands, San Marcos и Godspell" "Для нас сообщество чрезвычайно важно. Иногда это происходит само собой и связано с тем, где вы находитесь, какие школы вас окружают и как вы создаете социальные связи", - говорит Галеацца. В Azzurra 500 участков, и уже продано 90 % всего квартала. Цены на участки варьируются от 120 000 до 450 000 долларов США (для участков с видом на лагуну). Школа должна быть рядом, вы включаете ее в уравнение. Если бы не было школ, мы бы не переехали в этот район". Докладчик - Сантьяго Митьянс. Он и его жена, Лусила Гастальди, переехали в Пуэртос-де-Эскобар после пандемии вместе с двумя дочерьми, Хоакиной и Хустиной. И хотя в районе уже есть три учебных заведения (Сент-Джонс, Нортфилд и Дель Фаро), семьи также ищут варианты в окрестностях. "У нас не было свободных мест. И хотя поначалу вас прельщает близость, мы также хотели вывезти девочек за пределы района", - говорит Митьянс. Они остановили свой выбор на Фармингдейле, расположенном в 15 минутах езды от их дома. Он даже немного доступнее по цене. Оказалось, что это хорошее сочетание того, что мы искали, - объясняет Люсила Гастальди. Вакансии там тоже желанны. Для самого младшего, которому пять месяцев, они получили последнее свободное место, чтобы поступить в школу через два года. В этом и заключается будущее: создание сообщества. Дело не только в том, чтобы создать район, я также должен предоставить вам офисы, школы, квартиры или места для пожилых людей. Я должен сделать так, чтобы все было удобно для повседневной жизни и для проживания. Эти вещи делают разницу", - говорит Гонсало Урдапилета, коммерческий директор компании Teresa Urdapilleta Propiedades. В частности, в Пиларе, районе своего влияния, брокер отмечает, что по мере его роста создаются новые центры с собственными коммерческими и сервисными решениями, где соседи могут комфортно передвигаться. "Люди стремятся сократить количество часов, проводимых в машине, из-за того, что приходится ездить по Панамерикане, а также из-за таких проблем, как стоимость бензина, - рассказывает он, - Все это влияет на появление новых образовательных предложений, что в то же время сказывается на цене квадратного метра: он может стоить на 30-40% больше". "Школа становится бесценным приобретением. Дети проводят несколько часов в день в непосредственной близости от нее и развивают самостоятельность", - говорит он. Команда Micelio Desarrollos, которая сейчас занимается строительством Pueblo Cardano, своего второго проекта после Barrio Cardano, расположенного в Пиларе на 28-м шоссе, с самого начала четко определила: "Успех первого проекта был связан с тем, что очень быстро было создано очень сильное сообщество, которое привело больше людей, заинтересованных в покупке участков. И в Pueblo Cardano мы стремимся повторить это", - объясняет Камила Беккар Варела, генеральный директор компании. Чтобы закрепить это сообщество, они решили обратиться к Святому Кресту, традиционной школе в Сан-Исидро, которая открыла второй филиал на участке, предоставленном застройщиком. Для компании наличие школы в генеральном плане - "роскошь", которая уже получила хорошие отзывы от заинтересованных лиц и инвесторов. "Реакция очень положительная, - признает Беккар Варела. И они нашли в Holy Cross идеального партнера для реализации этого видения". "Нам показалось, что образовательная программа, которую они предлагают, хорошо сочетается с тем, что мы хотим продвигать в этом районе. Этот центр предлагает несколько иной педагогический подход. Из архитектурного проекта, который они сделали, видно, что в нем очень гибкие пространства для совместной работы. И мы подумали, что это имеет смысл для нашего проекта", - объясняет он. "Стоимость лотов начинается от 38 000 долларов США, а площадь варьируется от 750 до 1200 квадратных метров". В 1956 году бабушка Николаса и Лусии Манзитти основала школу St. Catherine's Moorlands School в Бельграно. Почти 30 лет спустя их мать открыла филиал в Тортугитас, рядом с микрорайоном Сендерос-1. Сегодня братья и сестры возглавляют проект по открытию третьей школы на 34-м шоссе в трех километрах от центра Пилара, которая будет открыта в 2026 году. "Проект был предложен застройщиком Eidico и будет расположен на участке в микрорайоне Сан-Мигель, который в настоящее время находится в стадии разработки, но будет иметь независимый доступ. Для того чтобы продвинуться вперед, необходимо было обеспечить два условия. Во-первых, доступность. А во-вторых, сотрудничество с крупным игроком. "Нам нужно, чтобы нами управлял кто-то из местных жителей, который также помогает нам с установкой и обслуживанием. Мы не идем в одиночку, мы действительно дополняем друг друга", - говорит Николас Манзитти. "Использование опытной школы - стратегия, которую часто выбирают застройщики при заключении подобных соглашений. Так было и в случае с Holy Cross, которая планирует официально открыться в феврале 2025 года. По словам Франсиско Гигены, сына основателя Holy Cross в Сан-Исидро и руководителя проекта, идея родилась из новых требований, поэтому они адаптировали свое педагогическое предложение. "Семьи стремятся к переменам, к более тесному контакту с природой, который сильно возрос во время пандемии. Эта школа - традиционная школа с опытом работы, нацеленная на первоклассное образование, но, очевидно, адаптированная к новым потребностям, отдающая предпочтение отдыху на природе и использующая эти ресурсы, что является преимуществом перед другими школами в федеральной столице", - говорит он. Контакт с природой будет обеспечиваться не только спортивной программой, но и дизайном классных комнат: занятия можно переносить на улицу". Кроме того, среди деревьев появятся амфитеатры. "В этом районе скоро будет объявлено еще о двух открытиях в Openn Pilar, проекте на юге Пилара от застройщика Arkken Group, в который будет вложено 40 миллионов долларов США. "В квартале будет коммерческое предложение, которое стремится позиционировать себя как новый социальный центр района, с уличным торговым центром, супермаркетом, ресторанами, тренажерным залом, местом для работы, SUM и развлечениями. Кроме того, здесь появятся две школы, которые уже получили разрешение на строительство. И, хотя названия пока не раскрываются, известно, что одна из них будет ориентирована на детей с ограниченными возможностями. Проект, находящийся на начальной стадии предпродажи, предлагает лоты стоимостью от 68 000 долларов США и выше: "Аналогично, в южном районе также появляются проекты, в которых рассматривается возможность размещения школ, предусмотренных генеральным планом. Один из них - Пуэрто-Нисук, который продает Игнасио О'Киф, директор компании O'Keefe Inmobiliarias, на трассе Буэнос-Айрес - Ла-Плата. Компания выделила участок площадью более 6000 квадратных метров под школу, которая будет окружена 14 гектарами для занятий спортом, с расчетом на то, что она будет использоваться совместно учениками и их семьями. На академическом уровне название школы еще не объявлено, но известно, что они обратились к сети с большим опытом работы, чтобы предложить двуязычное светское предложение с детским садом, начальной и средней школой, которая также будет предлагать места для обучения в высших учебных заведениях, университетах и аспирантурах. Другая школа - Pueblos del Plata в Хадсоне, где надеются, что семьи привлечет предложение двуязычного и двойного обучения". По словам О'Кифа, важно, чтобы районы имели достаточную критическую массу, чтобы школа могла обеспечить себя учениками. "Мы говорим о застройках, состоящих как минимум из 1 000 участков, - говорит он, - Дети приходят домой на обед. Они в 10 минутах ходьбы", - говорит Мариэла Чиуччиолатта, у которой двое детей-подростков - Сантино и Оливия - ходят в школу Río de la Plata Sur (старшая закончила школу в прошлом году). Семья переехала 14 лет назад в район Финкас де Ираола 1 в Берасатеги. Мариэла и ее муж жили в квартире в Вильде, но хотели, чтобы их дети росли в доме. Поэтому, когда в школе появилась вакансия для Сантино, они решили переехать. "Это становится большим маленьким сообществом. Потому что барьер проходит до угла школы, где заканчивается район, и у детей появляются друзья из этого района, что имеет свои плюсы и минусы. В общем, районы принимают требования людей", - говорит Дарио Альварес Клар, основатель сети Itínere, в которую входят такие школы, как Del Faro, открывшаяся в Пуэртосе в 2023 году и отличающаяся от остальных школ района: она не двуязычная - хотя в ней интенсивно преподается английский - и имеет более короткое расписание. В том же районе, также входящем в сеть, находится школа Northfield, двуязычная и светская, с акцентом на инновации. Она начала свою работу в 2008 году со 120 учениками, а сегодня в ней учатся 1200 человек. Как правило, занятия в таких школах открываются в несколько этапов, и учебное заведение растет вместе со своими учениками. "Создание школы с нуля связано с большими затратами, и, хотя застройщик часто предоставляет землю, большой риск берет на себя образовательное сообщество, поскольку это долгосрочная ставка. "Школа - это большой риск, вы не знаете, будет ли она работать, но это услуга, без которой вы не можете обойтись. Как только вы открываете школу, пути назад уже нет. Существует профессиональная этика, которая заставляет вас поддерживать бизнес до конца". Есть важная цель, - объясняет Альварес Клар, - педагог отмечает, что инвестиции велики: в план входит все - от строительства здания до меблировки". По его подсчетам, школа площадью 2 000 квадратных метров требует инвестиций в размере не менее 2,5 миллиона долларов США. Такие суммы финансируются не за счет платы за обучение, а во многих случаях путем создания партнерских групп или обращения за финансированием в банки. Кроме того, часто заключаются соглашения с частными кварталами, например, о льготах для соседей или о приоритете в предоставлении вакансий. Следующая школа St. Catherine's Moorlands сейчас находится в процессе финансирования. Скоро откроется предварительная запись, чтобы узнать, сколько учеников будет на первой ступени. Эти данные позволят рассчитать сумму инвестиций. Их послужной список приносит им пользу. "У нас есть кредитная история, которая позволяет нам обращаться в банки и просить их поддержать нас. Мы надеемся, что к 2026 году кредиты станут более доступными, что появятся реальные займы. Но это очень долгосрочный бизнес", - говорит внук основателя. В его случае, по его оценкам, инвестиции составят около 1,5 млн долларов США, если они начнут с детского сада. "В случае с Holy Cross, где на трех гектарах будет три здания, по одному на каждом уровне, плюс спортивная площадка сзади, первый этап строительства потребует инвестиций в размере не менее 900 000 долларов США". "Для более консолидированных районов, таких как Нордельта, следующим шагом станут университеты. В рамках проекта под названием Área Beta университетам Austral и San Andrés было предложено выступить с собственным предложением. "Мы искали университеты, которые не занимаются старыми вещами", - говорит Мореско. Их идея - создать экосистему, сочетающую в себе академические круги и места для предпринимателей: "Consultatio предоставила Университету Сан-Андреса временное помещение, и в этом месяце он начал проводить занятия, на которые записалось 100 студентов. А с университетом Austral подписано соглашение об открытии филиала, который будет предлагать курсы начального уровня с сентября". И, конечно, есть еще и цель, это не просто бизнес в сфере недвижимости. Для нас было бы гораздо выгоднее продавать участки, но мы хотим сделать сервисный центр как для Нордельты, так и для окружающего района", - заключает Мореско".