Экономист раскрывает, почему даже города с высоким уровнем дохода на душу населения сталкиваются с проблемами жилья

Практически все города мира сталкиваются с серьезной проблемой доступа к жилью, и тех городов, которые не испытывают сложностей с предоставлением жилищных решений своим гражданам, можно пересчитать по пальцам. «Существует множество моделей решения этой проблемы, от авторитаризма и строительства со стороны государства в Сингапуре до абсолютной либерализации в Токио, где есть микроквартиры площадью 8 квадратных метров. Однако, чтобы найти решение в Буэнос-Айресе, необходимо знать территорию, ее историю и ее связь с нацией и всей метрополией. В противном случае, это приведет к неэффективным муниципальным решениям». Первое замечание: для улучшения возможностей доступа к жилью необходимо улучшить соотношение цен на заработную плату и стоимости строительства, а также снизить инфляцию. Однако это необходимое, но не достаточное условие. Наиболее ярким примером является Лос-Анджелес, который имеет один из самых высоких показателей ВВП на душу населения в мире, а также один из самых серьезных кризисов в сфере жилья. Поэтому необходимо ввести еще одну переменную: городское планирование или, другими словами, «что можно строить и где». Это то, что позволяет, например, избежать появления химических заводов рядом со школами. Поскольку городское планирование — это дисциплина, требующая глубокого знания истории города, оно будет наиболее эффективно развиваться теми, кто в нем живет. «В случае Лос-Анджелеса городское планирование используется для ограничения строительства многоквартирных домов, позволяя в большинстве случаев строить только односемейные дома. Это приводит к очень ограниченному предложению жилья и заставляет потенциальных жителей, даже тех, кто имеет очень высокий доход, конкурировать за небольшое количество домов, что значительно повышает их цену. С экономической точки зрения, чем меньше владельцев, тем больше у них переговорная сила и возможность повышать цены». В этом смысле, поскольку города имеют свою собственную динамику, в Аргентине Национальный закон об аренде вступает в серьезный конфликт почти со всеми из них: в Автономном городе Буэнос-Айрес нет такого же спроса, предложения, туристического и демографического давления, как в Барилоче, Вьедме или Коста-Сакате. Поэтому необходим национальный закон, который будет иметь гибкую основу, а провинции будут более подробно регулировать аренду в соответствии со своими потребностями и возможностями». С другой стороны, хотя город Буэнос-Айрес может использовать все инструменты, разработанные для улучшения доступа к жилью, следует отметить, что он представляет лишь 20 % от общей численности населения его метрополии, поэтому любая стратегия должна быть закреплена в Городском метропольном плане, чтобы стратегически согласовать планирование одного из 15 мегаполисов мира. С учетом этих оговорок в отношении текущей ситуации можно выдвинуть конкретные предложения для этого конкретного исторического момента. Застройщики предпочитают строить в районах, где стоимость земли выше. Это связано с тем, что цена на землю, поскольку ее практически невозможно произвести и она не изнашивается, складывается из внешних факторов, то есть она стоит столько, сколько стоит то, что ее окружает. Там жилье будет продаваться дороже, но, в конечном счете, оно будет продаваться, потому что именно там хотят жить семьи. Следует отметить, что 80% строительных работ в городе выполняются мелкими и средними строительными компаниями, которые являются важным звеном в обеспечении доступным жильем, а не сетью алчных застройщиков, которые, хотя и составляют меньшинство, но все же существуют. Таким образом, строители предпочитают размещать свои проекты там, где вокруг очень хорошая инфраструктура, где есть школы, парки и площади, доступ к транспорту и другим удобствам. Кроме того, земля стоит столько, сколько можно на ней заработать, и поэтому то, что разрешает (или не разрешает) Градостроительный кодекс, влияет на цену этой земли: участок, на котором можно построить 3 этажа, стоит не так же, как участок, на котором можно построить 30. Поскольку «нормативы» того, что можно строить, а что нет, зависят от государства, с 2018 года застройщики «покупают» часть этого разрешения, иначе более высокая стоимость земли «субсидировала бы» тех, кто в этом меньше всего нуждается (владельцев земли). Таким образом, застройщики строят в лучших районах, где земля дороже и где не все население может себе это позволить. В этих условиях, что можно сделать для улучшения доступа к жилью? Во-первых, строительство должно вестись в местах, где земля в настоящее время дешевле, так как это позволит снизить цены на продажу и сделать аренду более доступной. Однако сегодня ни один застройщик не делает этого, потому что считает это рискованным, поскольку район не является хорошим и люди все равно не смогут себе это позволить. В этом контексте необходимо государственное вмешательство: с помощью уже имеющихся ресурсов необходимо вмешаться в сегодняшние неблагополучные районы и улучшить все то, что не предоставляет частный сектор, например школы, больше и лучшие базовые услуги, парки, площади, освещение и безопасность. С другой стороны, следует обеспечить определенный процент единиц, продаваемых с помощью кредитов государственных банков, что снизит риск для мелких застройщиков, которые сегодня строят здания от 4 до 8 этажей и зачастую вкладывают почти весь свой капитал в реализацию жилищного проекта». Медицинский персонал, учителя и молодые специалисты. С другой стороны, только увеличив предложение жилья, можно разработать программы помощи в аренде жилья для уязвимых групп населения, в противном случае больше людей будут конкурировать за одно и то же количество жилья, что приведет к росту цен без улучшения доступа. Одним из центров для такого рода мероприятий должен быть юг города, поскольку именно там находится наибольшее количество перенаселенных домов (где более 3 человек спят в одной комнате). Создание новых субцентральных районов снимет давление с различных кварталов, которые пережили относительно несбалансированное строительное развитие. «Другой фокус должен быть на Микроцентре, который можно продолжать преобразовывать — и более глубоко — в молодой район. Проблема деградации городских центров была общей для европейских и американских городов в 70-е и 90-е годы после деиндустриализации экономики. Исходя из этого опыта, необходимо задействовать все инструменты, имеющиеся в распоряжении государства, для осуществления этой трансформации. Микроцентр имеет огромный потенциал для молодежи, это район с лучшей доступностью в Буэнос-Айресе, он находится рядом с лучшими университетами страны и имеет самую высокую концентрацию рабочих мест на квадратный километр в стране. Там необходимо сосредоточить внимание на общественных пространствах и ночных развлечениях, чтобы граждане постоянно их использовали, обеспечивая естественный социальный контроль.