Bienes Personales: в связи с инфляцией фискальная стоимость недвижимости в CABA должна быть умножена на 113

Те, кто имеет недвижимость в Буэнос-Айресе и платит Bienes Personales, почувствуют изменения в своих карманах. Благодаря данным ИПЦ за декабрь, теперь можно рассчитать индекс, определяющий корректировку, которую необходимо внести в налоговую оценку. При годовой инфляции в 211,4% этот индекс составляет 28,3118, то есть 2831,18%. Таким образом, теперь можно рассчитать индекс, который должен использоваться для обновления налоговой оценки недвижимости. Этот индекс "берет налоговую оценку 2017 года и корректируется на изменение ИПЦ с декабря 2017 года по декабрь года, в котором производится расчет налога", - объясняет Себастьян Домингес, бухгалтер и генеральный директор SDC Asesores Tributarios. Это означает, что оценка недвижимости в Буэнос-Айресе должна быть умножена на 113,2472 (4 x 28,3118), а в провинции - на 28,3118. Эти цифры свидетельствуют о том, что оценки выросли на 400% по сравнению с предыдущим годом, если учесть, что в прошлом году налоговая стоимость недвижимости в столице была умножена на 36 (сейчас 113) и на 9 в случае с недвижимостью, расположенной в провинции Буэнос-Айрес (сейчас 28). "Другими словами, для расчета выплаты Bienes Personales в 2024 году, при годовом уровне инфляции 211,4%, FVH недвижимости в Буэнос-Айресе следует умножить на 113,2472 (4 x 28,3118), а в провинции - на 28,3118, более чем на 400% по сравнению с предыдущим годом, который составлял 36 в CABA и 9 в провинции. "Четырехкратное увеличение недвижимости в федеральной столице объясняется тем, что в 2022 году AFIP вновь изменил критерии, используемые исключительно для оценки недвижимости в Буэнос-Айресе для расчета налога на недвижимость. Так, согласно Налоговому кодексу, в городе Буэнос-Айрес однородная фискальная оценка (EFH) должна быть умножена на единицу конструктивной устойчивости, которая может быть любой величины, и в данном случае она была установлена на четыре. "Это привело к тому, что, например, если VFH недвижимости в 2017 году составляла 500 000 песо, новая мера заставила умножить ее на четыре до 2 миллионов песо. "Это оценка 2017 года, а затем нужно обновить это число до 2023 года, умножив его на CPI (инфляцию), так что получится 113″, - объясняет Домингес. Мера AFIP привела к тому, что налоговая стоимость недвижимости в Буэнос-Айресе выросла сразу в четыре раза, и это увеличение ударило по карману плательщиков. В некоторых случаях это означает, что налогоплательщик переходит на более высокую налоговую шкалу и вынужден платить более высокую ставку за свою недвижимость. "Стоит уточнить, что взят 2017 год, поскольку в рамках налоговой реформы того года было установлено, что до тех пор, пока Федеральное агентство по оценке недвижимости, созданное на основании Указа 938 2018, не установит общий критерий оценки, будет применяться оценка по состоянию на 31 декабря 2017 года, обновленная с учетом ИПЦ за расчетный период. "В любом случае, на практике не факт, что будет уплачено больше налога, потому что в большинстве случаев в таблицах необлагаемые минимумы и вычеты были скорректированы на ИПЦ, который составил 211,4%. Таким образом, вы заплатите большую сумму на инфляцию, но в реальном выражении она будет аналогична прошлогодней", - поясняет налоговый эксперт. "На 2023 год, если недвижимость предназначена для жилья, необлагаемый минимум составляет 136 887 041,42 песо. "Это означает, что если стоимость недвижимости не превышает эту сумму и у вас нет другой собственности, то вам не придется платить налог", - добавляет Домингес. В другом случае, когда в собственности находятся другие активы, применяется минимальная необлагаемая сумма в 27 377 408,28 песо, а излишек облагается налогом по прогрессивной шкале, которая варьируется от 0,50% до 1,75%. Однако Домингес уточняет, что в сводном законопроекте, который в настоящее время обсуждается в Конгрессе, предполагается внести изменения в закон о личной собственности, устранив дискриминацию между активами, находящимися в стране и за рубежом, и снизив максимальную ставку до 1,50%. "Бухгалтер добавляет, что предусмотрен специальный режим, который позволит платить налог по ставке 0,75%, умноженной на коэффициент 5, чтобы освободиться от уплаты налога до 2027 года включительно, и с оговоркой о фискальной стабильности в налогах на недвижимость. Пока неясно, как будет развиваться эта процедура и станет ли поправка законом. "Закон о налоге на имущество физических лиц устанавливает, что для оценки имущества необходимо брать стоимость приобретения или стоимость на дату вступления в наследство, уточненную после вычета соответствующей амортизации (остаточной стоимости)", - отвечает Домингес и далее подробно описывает этот процесс. "Эта стоимость не может быть меньше налогооблагаемой базы, установленной для уплаты налогов на недвижимость или аналогичных налогов, действующих на 31 декабря года, за который уплачивается налог, или фискальной стоимости, определенной на эту дату. В настоящее время, согласно закону 27.480, должна быть взята налогооблагаемая база или фискальная стоимость на 31 декабря 2017 года, обновленная на индекс потребительских цен на 31 декабря года, в котором уплачивается налог. Другими словами, следует брать наибольшее из трех значений (остаточная стоимость, налогооблагаемая база для налога на недвижимость, фискальная стоимость). "В случае, если объект недвижимости не имеет по состоянию на 31 декабря 2017 года налогооблагаемой базы, установленной для целей уплаты налога на недвижимость или аналогичных налогов или фискальной оценки - например, объект построен в 2020 году и приобретен в 2021 году - в соответствии с формулировкой закона, сравнение с фискальной стоимостью не должно проводиться". "В городе Буэнос-Айрес Налоговый кодекс устанавливает, что налогооблагаемой базой налога на недвижимость является однородная фискальная оценка (VFH) и не может быть выше 20% от рыночной стоимости недвижимости. "AGIP" указывает, что VFH - это фискальная стоимость недвижимости, которая рассчитывается с учетом экономической ценности и доходности земли в зависимости от географического положения и окружающей среды, а также коммерческой доходности района, с одной стороны, и реальной стоимости здания в зависимости от его категории, назначения, качества и характеристик, с другой стороны. "С другой стороны, Налоговый кодекс создает единицу устойчивости налогообложения (USC) и определяет ее как коэффициент, используемый для общего изменения величины налога в зависимости от проводимой налоговой политики, чтобы иметь инструмент, позволяющий влиять на величину налогов в результате налоговой политики. USC - это индекс, который позволяет поддерживать единую и однородную техническую оценку, не влияя на налоговую базу для других налогов или для освобождения пенсионеров и инвалидов. "В 2022 году, с помощью DIALIR 1 2022, считается, что стоимость, которая будет взята для сравнения, это та, которая возникает при умножении VFH x USC, т.е. на 4. Таким образом, изменение критериев напрямую увеличивает налоговую стоимость недвижимости в CABA на 4".