Он аргентинец, занимается девелоперскими проектами и нашел способ, благодаря которому рост стоимости строительства в долларах не становится проблемой

Компания использовала иную бизнес-модель. Во-первых, компания не проводит предпродажу для финансирования строящихся объектов. То есть она гарантирует наличие всего необходимого капитала с самого начала строительства. «Таким образом, мы не рискуем продавать квартиры по заниженной цене из-за необходимости ликвидности», — объясняет предприниматель, который является директором и партнером компании Aldazabal y Cía, основанной 136 лет назад и занимающейся управлением личными и корпоративными фондами. «Сами клиенты начали обращаться к нам за советами о том, куда инвестировать в недвижимость, и мы решили начать строительство», — продолжает он в беседе с LA NACION. «Альдасабаль утверждает, что финансовый подход позволяет рассматривать рынок недвижимости и рынок капитала как разные инструменты в рамках инвестиционной стратегии: недвижимость — как материальный актив с потенциалом получения дохода и роста стоимости, а финансовые активы — как инструменты, которые, помимо прочего, могут обеспечить большую ликвидность. «Прирост стоимости достигается за счет того, что мы не продаем объекты по заниженной цене», — резюмирует он. И объясняет, что благодаря финансовым инструментам, с помощью которых финансируется строительство, им не нужно снижать цены для получения денежных средств. Это означает, что они могут устанавливать цены, более близкие к ценам на готовый продукт, уже на средней стадии строительства. По словам Альдазабаля, это также предотвращает приток слишком большого числа спекулятивных инвесторов, которые впоследствии захотят одновременно перепродать все свои активы, что может привести к утрате накопленной прибавочной стоимости». Несмотря на то что у компании есть проекты в Уругвае и США, 60 % девелоперских проектов сосредоточено в Аргентине — на этом рынке у компании реализуются три проекта, в рамках которых планируется продать объекты на сумму более 140 млн долларов США: Numa в Банкалари, в северном коридоре; Sense Puerto de Olivos и Grand Atlántida. «Хотя основная деятельность сосредоточена в Буэнос-Айресе, Алдазабаль также отмечает потенциал внутренних регионов страны, таких как, например, Сан-Хуан и Неукен». Глядя в будущее, предприниматель настроен оптимистично. Он утверждает, что рынок капитала всегда предвосхищает то, что произойдет с недвижимостью. «Дело в том, что в то время как финансовый рынок реагирует быстро, рынок недвижимости движется медленнее», — объясняет он. «Он имеет в виду долгосрочную перспективу, характерную для рынка недвижимости: от трех до четырёх лет с момента приобретения земельного участка, хотя при крупных проектах этот срок может быть и больше». Тем не менее, Алдазабаль уверяет, что у этих двух рынков больше общего, чем кажется. И он анализирует эту ситуацию: «Улучшение макроэкономической ситуации в Аргентине сначала начало отражаться на финансовых активах, в то время как рынок недвижимости всё ещё отставал». С декабря 2023 года индекс Merval, выраженный в долларах, вырос на 86 %, в то время как средняя доходность суверенных облигаций увеличилась на 123 %. «За тот же период цена продажи недвижимости — как подержанной, так и новой — выросла примерно на 25 % в долларах, что значительно ниже показателей четырех вышеупомянутых показателей. Средняя стоимость квадратного метра выросла с примерно 2100 до 2625 долларов США». «Но логика здесь та же, что и в случае с индексом Merval, облигациями и зарплатами: активы, которые котировались с значительной скидкой из-за странового риска, восстанавливают свою стоимость по мере снижения этого риска, причем недвижимость исторически восстанавливается дольше всех. Хорошо это иллюстрирует показатель, отражающий, сколько средних зарплат требуется для покупки одного квадратного метра: при зарплате в декабре 2023 года (545 аргентинских песо) и стоимости квадратного метра в тот период (2100 аргентинских песо) для покупки одного квадратного метра требовалось почти 4 зарплаты. При сегодняшней заработной плате (1232 аргентинских песо) и текущей стоимости квадратного метра (2625 аргентинских песо) требуется всего две заработные платы. «Это улучшение покупательной способности в сфере недвижимости — а не только цена за квадратный метр как таковая — является самым конкретным сигналом того, что у рынка недвижимости ещё есть потенциал для того, чтобы последовать за восстановлением, которое уже продемонстрировали остальные активы, при условии, что ипотечный кредит вновь станет доступным», — анализирует застройщик. «К этому добавляется отсутствие долгосрочного ипотечного кредита». «Невозможно оплатить квартиру наличными; во всем мире недвижимость приобретается в кредит на 30 лет», — отмечает Алдазабаль, который считает, что для содействия возможному восстановлению цен потребуется расширение доступа к финансированию. В этом контексте, если бы ему пришлось давать инвесторам рекомендации по формированию инвестиционного портфеля в стране, он бы посоветовал разделить его на три основные части: «В связи с этим он отмечает, что в рамках этих 33 % не рекомендуется вкладывать все средства в один рынок или одну страну, а следует обеспечить географическую диверсификацию для распределения риска».