Бум на рынке недвижимости: почему цены на жилье снова растут

Грядет ли новый бум на рынке недвижимости? В апреле мировой индекс цен на жилье, за исключением Китая, вырос более чем на 3 % в годовом исчислении. В США цены на жилье сейчас на 6,5 % выше, чем год назад, в Австралии - на 5 %, а в Португалии - до небес. И в других странах рынок выглядит на удивление сильным, несмотря на годы высоких процентных ставок. «Эти цифры получены после сложного периода. С поправкой на инфляцию цены упали на 20 % в Канаде, Германии и Новой Зеландии, а в некоторых североамериканских городах, таких как Финикс и Сан-Франциско, они все еще значительно ниже пиковых значений. Цены на жилье в Бойсе, штат Огайо, которые взлетели во время пандемии, поскольку люди стремились получить больше жилплощади, сейчас на 10 % ниже пика. Добавьте к этому беспокойство людей по поводу высоких процентных ставок и стоимости ипотеки: процент британцев, которые говорят, что им «несколько трудно» или «очень трудно» платить за квартиру или ипотечный кредит, вырос с 24 % в начале 2022 года до 41 % в начале этого года. «Тем не менее, удивительно, что ситуация не стала еще хуже. С минимума, достигнутого в 2021 году, процентная ставка по типичной 30-летней ипотеке в США выросла примерно на четыре процентных пункта. Согласно правилам, принятым в научной литературе, номинальные цены на жилье должны были упасть на 30-50%, но на самом деле в номинальном выражении они практически не упали. В реальном выражении, то есть с поправкой на инфляцию, мировые цены на жилье упали на 6 % по сравнению с пиком, но эта поправка оставила их в соответствии с тенденцией, существовавшей до пандемии. Кроме того, этот понижательный тренд может претендовать на звание самого короткого в истории: он продлился всего несколько месяцев. Некоторые опасаются, что повышение ставок рано или поздно приведет к настоящему спаду». Эксперт по рынку жилья Рохин Дхар отметил, что многие объявления о продаже жилья в штате Флорида содержат фразу «motivated», подразумевая, что продавцу срочно нужно что-то сделать. Но в целом по США доля ипотечных кредитов, по которым объявлен дефолт, никогда не была такой низкой - 1,7 %, в то время как в разгар мирового финансового кризиса в 2007-2009 годах этот показатель превышал 11 %. В других странах ситуация выглядит не менее благоприятной. В Новой Зеландии, богатой стране, наиболее пострадавшей от жилищного кризиса, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам соответствует допандемическому уровню. За исключением Германии, в еврозоне также меньше проблем. «В Соединенных Штатах аналитики часто объясняют впечатляющую устойчивость рынка жилья ипотечной системой страны, которая в основном состоит из долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой - модель, которой в последнее время следуют и другие страны. Ипотека с фиксированной ставкой защищает домовладельцев от скачков процентных ставок, что приводит к сокращению числа случаев лишения прав собственности, которые приводят к снижению цен на рынке. При фиксированных ставках у домовладельцев также есть стимул не переезжать, поскольку им придется брать новую ипотеку, возможно, по более высокой ставке. «Но ипотечные кредиты с фиксированной ставкой - не единственная причина устойчивости рынка жилья и недавнего роста цен. На самом деле, несмотря на то, что с момента пика пандемии количество новых заявок на ипотеку снизилось, в большинстве стран мира оно остается достаточно высоким. А Национальная ассоциация риэлторов, лоббистская группа США, обнаружила на удивление мало свидетельств того, что высокие процентные ставки удерживают людей от покупки своего первого дома или переезда в новый. Согласно недавнему исследованию, проведенному по заказу организации, только 8% людей заявили, что «получение ипотечного кредита» является одним из «самых сложных шагов» в процессе покупки жилья, по сравнению с 7% в 2021 году. «Новый подъем цен на жилье можно объяснить еще тремя факторами: иммиграцией, жертвами, на которые пошли держатели ипотечных кредитов, и силой экономики. Сначала поговорим об иммиграции. Численность иностранцев в богатых странах мира увеличивается примерно на 4 % в год, что является самым быстрым показателем за всю историю наблюдений. И официальные цифры, на которых основаны эти оценки, вероятно, недооценивают это явление, поскольку нелегальная иммиграция также увеличилась, особенно в США. Это, в свою очередь, приводит к росту цен на жилье и арендной платы, говорит Марк Занди из Moody's Analytics, поскольку новоприбывшим нужно где-то жить. По оценкам банка Goldman Sachs, нынешний ежегодный уровень чистой миграции в 500 000 человек из Австралии приведет к росту цен на жилье примерно на 5 процентов. «Второй фактор связан с жертвами ипотечных заемщиков. Чтобы справиться с ростом стоимости ипотеки, люди в богатых странах мира сокращают другие виды потребления. Опрос, проведенный компанией YouGov, показал, что в Великобритании каждый пятый владелец ипотечного кредита с переменной ставкой говорит, что идет на «большое» сокращение других расходов семьи, хотя те, у кого ипотечный кредит с фиксированной ставкой, беспокоятся меньше. А другие тянутся под матрас: в недавнем отчете Центрального банка Норвегии отмечается, что многие домохозяйства «залезли в свои сбережения», чтобы выплатить кредиты. «Долгосрочные ипотечные кредиты помогают домовладельцам распределить платежи, жертвуя будущим благосостоянием ради сокращения текущих выплат». Канадское правительство недавно объявило о продлении срока погашения некоторых кредитов до 25 и 30 лет при поддержке государства. По данным агентства кредитных историй Centrix, в Новой Зеландии в прошлом году 6,4 % ипотечных кредитов были выданы на срок более 30 лет, по сравнению с 2,3 % в 2020 году. А Банк Англии недавно отметил, что в Великобритании «тенденция к увеличению сроков кредитования сохраняется», так что 40 % новых заемщиков «к концу срока ипотеки будут старше нынешнего пенсионного возраста». «Третий фактор является наиболее важным и связан с экономикой. Действительно, семьи платят больше процентов, но у них и доходы выше. Некоторые получают более высокий процентный доход от своих сбережений, который с 2020 года в Европейском союзе (ЕС) вырос почти в десять раз больше, чем процентные платежи. В отличие от жилищного кризиса 2007-2009 годов, рынок труда также помогает, и, конечно, не произошло краха банков. С 2021 года средняя заработная плата в богатых странах мира выросла примерно на 15 %, в то время как уровень безработицы продолжает оставаться на историческом минимуме. Во всех странах, по которым имеются данные, рост трудовых доходов населения за последние годы превысил рост процентных ставок. Никому не нравятся более высокие выплаты по ипотеке, но подавляющее большинство людей все еще могут себе это позволить. Поэтому не будет удивительным, если цены на жилье продолжат расти». В условиях снижения инфляции некоторые центральные банки уже начали снижать процентные ставки, а до конца года то же самое сделает и Федеральная резервная система США. В богатых странах мира продолжается рост заработной платы, и при снижении инфляции ипотечные заемщики получат дополнительное облегчение. Более того, любой рост спроса на жилье неизбежно натолкнется на ограниченное предложение, что приведет к росту цен. Если не произойдет кардинальных изменений, крупнейший в мире класс активов будет расти и дальше.