Бум: здания с квартирами, созданными для временной аренды, и какие из них приносят наибольший доход
Аргентина 2023-08-24 19:52:56 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Здания, предназначенные для временной аренды, начиная с нулевой минуты. Все больше девелоперов строят объекты, предназначенные исключительно для краткосрочной аренды, в основном для туризма. "Выделение из самого объекта недвижимости продукта, предназначенного для конкретной цели, например, для временной аренды, очень выгодно. Почему? Потому что с самого начала ставилась задача оптимизировать расходы и содержание здания, которое интенсивно используется туристами". Они также мыслят иначе, начиная со строительства, дизайна, формата блока, удобств и инфраструктуры здания", - поясняет Дэниел Брин, глава компании Invertire. "Это означает, например, установку шкафов для хранения багажа в случае, если туристам необходимо покинуть блок перед отъездом из страны, наличие прачечной в качестве удобства - без необходимости установки стиральной машины в каждом блоке -, установка преимущественно электрических духовых шкафов и плит, чтобы избежать проблем с использованием газа для людей, не привыкших к его использованию (как правило, туристы к нему не привыкли), наличие централизованной горячей воды, чтобы впоследствии не заниматься ремонтом термобаков или индивидуальных бойлеров в каждой квартире, и т.д. Формула, на которую делают ставку все больше девелоперов, преследуя одну цель - соблазнить инвестора: "Девелопер может выступать в разных ролях: от передачи квартиры, не заботясь ни о чем в дальнейшем, поскольку сдачей ее в аренду занимается покупатель, до предоставления 100% полного сервиса, когда он управляет арендой, предоставляет владельцу варианты оборудования, заботится об уборке, и владелец даже не знает, кто был в его квартире. "За это застройщики обычно взимают ежемесячную плату или деньги, которые рассчитываются исходя из процента от дохода квартиры, составляющего примерно 10%", - говорит Брин. "Другой альтернативой является "пуловый" тип эксплуатации, при котором человек не зарабатывает за свою единицу единовременно, а вносит свою квартиру в группу квартир в здании, общий доход и расходы которых делятся на основе заранее определенного процента", - уточняет Брин. "Что касается арендной платы, то, по заверениям специалиста, ежемесячный доход за временную аренду двухкомнатной недвижимости достигает в среднем около 650 долларов США брутто для квартир, сдаваемых в аренду в Буэнос-Айресе, без вычета расходов. Однако важно учитывать, что в среднем в CABA временная квартира сдается в аренду 22 из 30 дней месяца, т.е. 8 дней она остается пустой, таким образом, заполняемость объекта составляет 73% в месяц. "Сегодня доходность двухкомнатной квартиры, сдаваемой на временной основе, составляет 7,41%, а традиционной - 3,15%, - предупреждает специалист, - Ключевым моментом является то, что в целом квартиры в таких проектах, рассчитанных на временную аренду, сдаются дороже, чем жилье, предназначенное для такой же аренды, но в традиционном здании. На этот счет основатель Invertire.com уверяет, что это зависит от предлагаемых услуг. Если квартира новая, современная, светлая, с удобствами, которые интересуют туриста, то, как правило, это влияет на размер суточной платы, взимаемой за ночь". С другой стороны, если квартира находится в старом здании с маленькими лифтами, без удобств, с небольшим количеством услуг, без балкона или с французским балконом, то это влияет на более низкий доход за ночь", - поясняет он. По мнению Кристиана Лейпольда, коммерческого директора "Авилис Реал Стейт", при строительстве здания для временной аренды основными факторами являются местоположение, транспортная доступность района, наличие поблизости университетов и привлекательность торговой, культурной и гастрономической среды в районе. С точки зрения дизайна, по словам Лейпольда, это проекты с однородными блоками и ограниченным набором удобств - наиболее востребованными являются коворкинг и SUM - поскольку цель состоит в том, чтобы здание имело низкие эксплуатационные и эксплуатационные расходы. "Модель привлекательна из-за предлагаемой рентабельности, которая устойчива в долгосрочной перспективе при наличии профессиональной команды для управления ею, создающей экономию от масштаба, большую синергию и видимость продукта", - говорит Лейпольд. Он согласен с Брайном в том, что доходность гораздо выше, чем при традиционной аренде: "Она составляет от 6% до 8% в год, что почти вдвое выше средней традиционной арендной платы", - говорит он. Однако инвестор, помимо экономической ренты, должен проанализировать возможности выхода из бизнеса завтра. "Еще один ключевой момент, который необходимо проанализировать при инвестировании в проект внутри скважины для временной аренды, - это рассмотреть, стоит ли ждать завершения строительства здания для получения дохода. Это также зависит от того, располагает ли инвестор всеми необходимыми средствами для покупки, поскольку скважины предлагают финансирование и могут быть оплачены в долгосрочную рассрочку, зная, что в будущем они будут приносить временный доход от аренды. "Если у инвестора есть деньги и он хочет получать доход немедленно, то, возможно, лучше купить подержанную и отремонтированную или совершенно новую квартиру за ту же сумму или чуть больше денег и получать доход в краткосрочной перспективе, не дожидаясь окончания строительства", - советует Брин. С другой стороны, он рекомендует, если человек собирается купить проект, ориентированный на временное проживание, ему следует требовать четкой информации о том, на какой доход он рассчитывает, какая вакансия, как распределяется прибыль от квартир. То есть как узнать, что моя квартира будет сдаваться в аренду максимально возможное количество раз и что приоритет не будет отдан другим квартирам в том же здании, а также какие расходы включены в услугу, а какие нет?" Ариэль Веннери, партнер-основатель Grupo MAHE, утверждает, что когда человек выбирает проект, разработанный, спроектированный и построенный специально для временной аренды, это имеет свои преимущества. "В ближайшем будущем он должен быть в состоянии соответствовать нормам и стандартам, которые будут введены, как в крупных туристических городах в других частях мира, пытающихся препятствовать временной аренде в жилых домах", - поясняет девелопер. Также необходимо иметь надежные и гибкие схемы инвестирования для входа в бизнес и продумать профессиональное решение по управлению и эксплуатации, которое избавит владельца или инвестора от проблем и обеспечит максимальную доходность. "В условиях бума временной аренды и того, насколько заманчива эта альтернатива для инвесторов, поскольку она дает им гораздо более высокую арендную плату, чем традиционная аренда, существует несколько проектов, задуманных с нуля для временной аренды. По словам коммерческого менеджера компании Avilis, одним из самых востребованных районов для временной аренды является Палермо. Более того, это район с наибольшим количеством таких предприятий. Например, на пересечении улиц Кабрера и Биллингхерст застройщик возводит здание MÁS Cabrera, в котором уже продано 80% квартир, предназначенных для временной аренды и предлагаемых по цене от 71 тыс. долл. "Веннери согласен, что наиболее привлекательным районом для этой деятельности является Палермо, особенно район, известный как Palermo Soho, Palermo Hollywood или Las Cañitas, где в эксплуатации находится около 5265 объектов, а стоимость аренды колеблется от 60 до 80 долл. за ночь для качественных квартир. За ним следуют Реколета с 2295 объектами, Бельграно с 757 объектами и Сан-Тельмо с предложением 526 объектов по значительно более низким ценам. У компании-застройщика MAHE есть два проекта: комплекс PH Eco Renta San Telmo (в Дефенса, 1300) с уже проданными и введенными в эксплуатацию объектами, а в Палермо (Кабрера, 5100) она предлагает открытый инвестиционный фонд для 24 объектов (одно- и двухкомнатных), находящихся в процессе строительства со сдачей к 2025 году. При этом средний размер инвестиций составляет около 80 тыс. долларов США, с возможностью оплаты в песо с финансированием до 60 платежей. "Девелопер MCL Estudio продвигается в реализации проекта HERs - линейки зданий для инвестиций с фиксированным доходом в долларах за счет временной аренды. Один из них находится на улице Фитц Рой с объемом инвестиций 3 млн. долл. и стоимостью квартир от 92 тыс. до 200 тыс. долл. и второй - на улице Сальвадор 6057 со стоимостью квартир от 77 тыс. до 200 тыс. долл. Если говорить в цифрах, сколько приносят инвестиции, то класс А - те, кто входит до покупки земли, - получает доходность 45%, те, кто входит в процессе строительства, - 25%, а конечные потребители - 10%. Что касается доходности при временной сдаче в аренду, то инвесторы класса А получат около 12% годовых в долларах, well-инвесторы - 8%, а конечные потребители - 5%. "Девелопер Equipo 6C Real Estate также делает ставку на эту модель, реализуя проекты в Сан-Тельмо: один из них - Urban Nature, 15-этажное здание, расположенное по адресу: 1062 Paseo Colón Avenue. Любопытно, что, приобретая объект на этапе строительства, владелец получает доступ к ежемесячному доходу, эквивалентному арендной плате за квартиру. "Таким образом, приобретая объект стоимостью 60 000 долл. за наличный расчет, владелец будет получать ежемесячную арендную плату в размере 250 долл. в течение 36 месяцев, начиная со второго месяца после подписания договора аренды. Эта сумма может быть получена в долларах или в песо, эквивалентных обменному курсу на текущий день. Это означает гарантированную арендную плату в размере 5% годовых в долларах", - говорит Фернандо Куэто, партнер команды 6C Real Estate, и добавляет, что по истечении 36 месяцев владелец может решить, вступить ли в права собственности на объект или войти во временный арендный пул вместе с другими объектами и участвовать в прибыли. "Также в Палермо, но в Сохо, группа CEK продвигает проект, разработанный в соответствии с этой ДНК: Haaus Hotel Living. В стадии реализации находятся три проекта: первая башня, вторая башня на стадии предпусковой подготовки и еще один проект на пересечении улиц Армения и Авенида Кордоба. В этих случаях они получают двойную выгоду: с одной стороны, капитализацию и прирост капитала в размере от 40% до 50% от стоимости квадратного метра, входящего в инстанцию Friends Family, а с другой стороны, в случае присоединения и вхождения в арендный пул - доход в долларах, который обычно вдвое или даже втрое превышает традиционную арендную плату. Приобрести блоки можно по цене от 70 000 долларов США, при этом 30% стоимости оплачивается в момент приобретения билетов, а остальная часть - в рассрочку в процессе строительства (она может быть выражена в песо, скорректированных CAC, или в долларах). Прежде всего, инвестор получает капитализацию от 40% до 50% в долларах в течение 24 месяцев строительства, начиная со стоимости от 2 000 м² и заканчивая стоимостью от 3 000 м² до 3 500 м². Кроме того, в случае сохранения объекта и включения его в пул сдачи в аренду, доходность в долларах составит от 10% до 13% в твердой валюте. Наконец, компания Korn Propiedades находится в процессе разработки здания, предназначенного для временной сдачи в аренду, но которое в перспективе может выполнять и другие функции, например, жилого или офисного. Он расположен на проспекте Кордоба, между улицами Равиньяни и Карранса, и насчитывает 34 одно- и двухкомнатные единицы. Цена квадратного метра начинается от 2200 долларов США, а в колодце - от 1900 долларов США. "Продолжительность договора: традиционная аренда - долгосрочная, минимальный срок которой в соответствии с действующим законодательством Аргентины составляет три года, а временная - на короткий срок, который может составлять от одной ночи или нескольких дней до максимум шести месяцев. Рентабельность: при традиционной аренде цена аренды устанавливается в песо в соответствии с рыночной стоимостью и обновляется - в соответствии с действующим законодательством об аренде - один раз в год. С другой стороны, при временной аренде цена варьируется в зависимости от сезона, спроса и выражается в долларах. "Управление арендой: временная аренда требует более интенсивного управления, так как необходимо обслуживать гостей, координировать уборку и обслуживание, а также быть доступным арендатору для удовлетворения любых его потребностей. "Расположение и комнаты: сегодня в Буэнос-Айресе для временной аренды предпочитают двухкомнатные (62%), однокомнатные (16%) и трехкомнатные (17%) объекты, расположенные в центральных и северных районах города, в таких кварталах, как Палермо, Реколета, Баррио Норте, Бельграно, Ретиро, Сан-Николас и Монсеррат, которые пользуются наибольшим спросом. "Доходность: сегодня доходность двухкомнатной квартиры, сдаваемой на временной основе, составляет 7,41%, а при традиционном способе - 3,15%. Оборудование: при временной аренде квартира должна быть полностью оборудована - как гостиничный номер, включая белое постельное белье, которое необходимо менять при каждой новой аренде - и должна быть меблирована, иметь бытовую технику, кондиционер и услуги (кабельное, Wi-Fi, Netflix), что предполагает инвестиции от 4000 до 6000 долларов США, если речь идет об однокомнатной или двухкомнатной квартире. Замена оборудования в связи с износом должна производиться каждые два-три года. При традиционной аренде арендатор сам привозит мебель и оборудование, она сдается пустой. "Гибкость": при традиционной аренде, если арендодатель решает продать недвижимость или она нужна ему для жилья, договор традиционной аренды может расторгнуть только арендатор, поэтому он должен продать ее с арендой или ждать, пока арендатор закончит свой договор. В случае временной аренды, поскольку она сдается на короткий срок, у владельца появляется больше возможностей использовать недвижимость по другому назначению, использовать ее, когда он захочет, или продать. "Квалификация: временная аренда обычно требует большей самоотдачи для того, чтобы туристы, которые там живут, были довольны и чтобы недвижимость была хорошо квалифицирована на платформах для привлечения большего числа посетителей. Поэтому многие девелоперы предлагают услугу управления, чтобы избежать этих неудобств для владельца. "На подъеме: временная аренда неуклонно растет, сегодня в городе насчитывается 15 000 единиц жилья в этом формате".