Прощайте задержки с выселением: вот законопроект Милей, который поступил в Конгресс

Правительство продвигает один из наиболее важных для рынка недвижимости и правовой определенности законопроектов: законопроект о неприкосновенности частной собственности. «Инициатива, выдвинутая исполнительной властью и представленная 27 марта, начала обсуждаться на пленарном заседании комиссий в Сенате, хотя правящая коалиция заверила, что решение не будет принято, по крайней мере, до следующей недели». Инициатива была выдвинута министром по дерегулированию и трансформации государства Федерико Стурценеггером. И в эту среду обсуждение возобновляется после перерыва на заседании, которое будет организовано в виде семи тематических блоков, с возможностью задавать вопросы сенаторам по окончании каждого из них. «Цель, согласно проекту, заключается в следующем: «Устранить незаконные ограничения, которые сужают суть права собственности, укрепить его защиту и углубить процесс обеспечения правовой безопасности». То есть инициатива предлагает комплексную реформу, охватывающую изменения в режиме экспроприации, изменения в процессах выселения и корректировки в различных законах, в том числе о сельских землях, о борьбе с пожарами и о режиме социально-городской интеграции народных кварталов. «Один из центральных пунктов проекта напрямую затрагивает выселения, стремясь ускорить их и упростить регистрационные процедуры». «Текст законопроекта предусматривает, что все дела, как о невыплате задолженности, так и о незаконном проникновении или захвате недвижимости, будут рассматриваться в рамках ускоренного судебного разбирательства — самой быстрой процедуры в аргентинской судебной системе. «Для этого реформа вносит изменения не только в статьи Гражданско-процессуального кодекса страны, действующего исключительно в городе Буэнос-Айрес, но и в Гражданско-процессуальный кодекс страны, который является материально-правовым законом, применимым во всех провинциях. Основные предлагаемые изменения касаются следующих моментов: «Текст предусматривает, что все дела, как по невыплате, так и по незаконному проникновению или захвату недвижимости, будут рассматриваться в рамках ускоренного судебного разбирательства — самой быстрой процедуры в аргентинской судебной системе. Для этого вносится изменение в статью 679 Гражданско-процессуального кодекса». Разница существенна. «В то время как обычное судебное разбирательство может длиться от полутора до двух лет, ускоренная процедура значительно сокращает сроки, и дело может быть разрешено примерно за шесть месяцев», — пояснил Энрике Абатти, президент Палаты собственников Аргентинской Республики. «В случае невыполнения обязательств по оплате аренды жилья владелец должен направить уведомление, предоставляя срок не менее трех календарных дней для погашения задолженности арендатором (в настоящее время этот срок составляет 10 дней).» Это один из пунктов, вызвавших наибольшие споры. «Мы в Палате не согласны с тем, чтобы срок составлял всего три дня — это слишком мало. Нужно оставить все как есть (10 дней)», — сказал Абатти. «Со своей стороны, Гервасио Муньос, представитель организации «Объединенные арендаторы», заявил: «Правительство хочет, чтобы был принят закон, согласно которому, если семья-арендатор задерживает оплату аренды на три дня, ее немедленно выселяют». Гражданский и коммерческий кодекс устанавливает, что арендатор может просрочить оплату на два месяца, прежде чем владелец сможет выставить ему предупреждение, за исключением случаев, когда в договоре указан иной срок, согласованный с владельцем. По истечении этих двух месяцев владелец может направить предупреждение, которое, в случае принятия текущего законопроекта, обяжет арендатора погасить задолженность в течение 3 дней. «В случаях незаконного проникновения (ситуации, когда люди проникли или находятся на территории без разрешения владельца), судья может вернуть владение владельцу до вынесения окончательного решения. В законопроекте уточняется, что об этом можно ходатайствовать после официального уведомления о подаче иска. Такое ходатайство должно быть рассмотрено в течение пяти дней. Как и в случаях незаконного проникновения, истец (владелец) может ходатайствовать и добиться передачи недвижимости досрочно — до вынесения окончательного решения — в связи с неуплатой или истечением срока действия договора. Для этого вам необходимо предоставить письменное заверение под присягой (юридическое обязательство взять на себя ответственность за возможный ущерб, то есть в том виде, в каком вы его получили), и рассмотрение дела будет проходить в ускоренном порядке в рамках упрощенного судебного разбирательства. «В качестве меры сбалансированности, если будет доказано, что владелец потребовал немедленного освобождения помещения, скрыв факт оплаты арендатором или утаив действительный договор, судья наложит на него штраф в размере до 10-кратной стоимости последней арендной платы в пользу арендатора». Еще одно важное изменение — введение процедуры раннего судебного осмотра. В случае ухудшения состояния жилья, неправомерного использования, неуплаты или незаконного проникновения судья должен назначить осмотр в течение 72 часов с момента вынесения первого постановления. Цель состоит в том, чтобы установить личность жильцов с указанием имени, фамилии и номера удостоверения личности при участии государственного защитника. «Инициатива также способствует модернизации уведомлений, позволяя использовать электронный адрес (если он был указан в договоре) в качестве действительного канала как для направления иска, так и для требования оплаты по договорам аренды жилья». Параллельно с этим, в судебных разбирательствах, основанных конкретно на неуплате или истечении срока, будут допускаться только документальные и экспертные доказательства, с целью избежать задержек, связанных с другими средствами доказывания. «Текст также усиливает заключительную стадию процесса. В постановлении о выселении должно быть прямо указано разрешение на применение сил и средств, проведение обыска и вскрытие замков, даже если помещение, по-видимому, пустует. Кроме того, судебный пристав уполномочен назначить хранителя (физическое или юридическое лицо) для движимого имущества, находящегося в данном помещении.