Неожиданное явление на рынке недвижимости: какие квартиры в аренду подорожали больше всего

На рынке аренды, который до сих пор оставался стабильным, средняя цена выросла на 2,7% в первом месяце года. Начало 2026 года демонстрирует временное ускорение роста цен после более умеренного роста в конце 2025 года. Наибольший рост цен по сравнению с предыдущим годом наблюдается на небольшие квартиры. В частности, средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в Буэнос-Айресе составляет 763 818 песо в месяц. А за трехкомнатную квартиру площадью 70 м² — 1 026 674 песо в месяц. «В этом контексте Леандро Молина, директор ZonaProp, платформы, которая провела опрос, анализирует динамику последних лет: он указывает, что цены в новых контрактах — квартирах, которые публикуются — резко снизились в феврале 2024 года после отмены Закона об аренде. «С ежемесячным ростом на 2,7% цены (новых договоров) за последние двенадцать месяцев выросли на 34,9%, что выше уровня инфляции (31,2%) и немного выше корректировки ICL (34,8%)». Молина углубляется в это явление: с момента начала пандемии предложение аренды систематически сокращалось, достигнув исторического минимума в феврале 2023 года. Затем, в январе 2024 года, после отмены Закона об аренде, предложение квартир для традиционной аренды в Буэнос-Айресе увеличилось на 62% по сравнению с предыдущим месяцем. С тех пор рост предложения замедлился. В ноябре 2025 года он упал на 1,3%. И в январе эта тенденция сохранилась: в январе 2026 года она упала на 7,7%, а текущий объем предложения в 2,9 раза превышает показатель февраля 2023 года (минимум)», — добавляет Молина и говорит о доходе от аренды недвижимости: «он составляет 5,09% в год в брутто. Чтобы окупить инвестиции, потребуется 19,6 лет аренды, что на 3,2% больше, чем год назад». «Но удивительным является тот факт, что одна категория выделялась среди остальных: однокомнатные квартиры. В период с декабря по январь 2026 года стоимость аренды таких квартир выросла на 10% в месячном исчислении, достигнув 550 000 песо, согласно ежемесячному отчету Центра экономических и социальных исследований Scalabrini Ortiz. «Однако при анализе динамики по типам квартир в период с ноября по декабрь картина оказалась неожиданной. В течение этого периода двухкомнатные квартиры и однокомнатные квартиры сохранили ту же стоимость, что и в ноябре, а рост цен наблюдался только на более крупные квартиры, в данном случае на 5,9%». Временный рост цен на аренду однокомнатных квартир в первом месяце года можно объяснить увеличением спроса на этот тип квартир, вызванным приближением начала учебного года, когда студенты со всей страны съезжаются в Буэнос-Айрес в поисках жилья. Эта тенденция также отразилась в годовых данных. С января по январь цены на аренду значительно выросли, причем лидером роста стали однокомнатные квартиры с повышением на 37,5%. За ними следовали двухкомнатные квартиры с ростом на 30% и, наконец, трехкомнатные квартиры с ростом на 28,5%. «В других городах Аргентины наблюдалась аналогичная картина: в Росарио однокомнатные квартиры также лидировали по годовому росту, с увеличением почти на 60%, что на 20% больше, чем в Буэнос-Айресе. На втором месте оказались трехкомнатные квартиры с ростом на 51,3%, а на третьем — двухкомнатные с ростом на 43,3%». Тем не менее, среднемесячные цены в городе Санта-Фе остались ниже, чем в столице страны. В Росарио однокомнатная квартира была объявлена по цене 350 000 песо, двухкомнатная — по цене 430 000 песо, а трехкомнатная — по цене 590 000 песо, что примерно на 200 000 песо ниже, чем в Буэнос-Айресе. Стоимость аренды зависит не только от типа квартиры. Состояние, возраст и расположение недвижимости являются определяющими факторами при установлении цены». В Буэнос-Айресе новая двухкомнатная квартира стоила 810 574 песо, что на 90 000 песо больше, чем подержанная квартира, которая предлагалась по цене 720 500 песо, согласно отчету Zonaprop за ноябрь. «Если бы исследование проводилось по районам, различия были бы еще больше. Пуэрто-Мадеро занял первое место в рейтинге самых дорогих районов для аренды жилья, со средней месячной стоимостью аренды двухкомнатной квартиры в 1 238 741 песо. За ним в рейтинге следуют Нуньес с 818 018 песо и Палермо с 814 676 песо. На промежуточном уровне оказались такие районы, как Колехиалес с 764 760 песо, Реколета с 747 713 песо и Альмагро с 720 773 песо. На противоположном конце рейтинга самые низкие цены были зафиксированы в Сан-Николас (657 065 песо), Парке Авельянеда (649 91 песо) и Флореста (639 271 песо). К этим суммам добавляются коммунальные расходы, которые в среднем составляли 23,2% от стоимости аренды в Буэнос-Айресе, что на 7,5% больше, чем в Росарио, где этот показатель снизился до 17,5%, согласно отчету Центра экономических и социальных исследований Scalabrini Ortiz. Наконец, предложение доступных квартир осталось на уровне, аналогичном январю 2025 года. Однако наблюдалось изменение в составе: количество публикаций, выраженных в долларах, увеличилось и достигло 30% от общего числа. «Палермо-Сур или Университарио — это микрорайон, расположенный на южной границе района, граничащий с Альмагро и ограниченный улицами Солер, Скалабрини Ортис, Кордова и Галло, который становится все более популярным». Стоимость недвижимости в Палермо-Сур демонстрировала устойчивый рост третий год подряд, а средняя стоимость квадратного метра достигла 3684 долларов США, что представляет собой увеличение на 4,36% по сравнению с 2024 годом, согласно данным Reporte Inmobiliario. Одним из объяснений роста популярности этого района является то, что его выбирают студенты из-за наличия здесь образовательных учреждений. «Университеты являются магнитом для этих мест, а Университет Палермо привлекает людей из провинции», — отмечает Габриэль Бродски, генеральный директор Predial, девелоперской компании, реализующей проекты в этом районе. Бизнесмен объясняет, что рост рынка недвижимости также был стимулирован наличием ресторанов и ночной жизнью. «Присутствие студентов способствует созданию коммерческих и гастрономических предприятий, ориентированных на эту аудиторию, таких как кафе, книжные магазины и учебные помещения, что, в свою очередь, стимулирует экономику», — соглашается Агустин Вальгер, директор Lepore Propiedades. «Палермо вызывает у людей стремление, и эта микрозона переполнена людьми, которые не добираются до центрального Палермо, но хотят жить в этом районе», — объясняет Бродски. Это обоснование нашло отражение в стоимости квартир, расположенных в субрынке, который представляет Палермо-Сур. «В цифрах цены на новые объекты недвижимости ниже, чем в Голливуде, но выше, чем в Альмагро. Если сравнить цену за квадратный метр новой недвижимости (3684 доллара США) с другими районами Палермо, то она чуть выше, чем в Сохо (3674 доллара США) и Фрейде (3571 доллар США), но ниже, чем в Голливуде (3773 доллара США), Каньитас (4350 долларов США) и Палермо Нуэво (5555 долларов США). «С другой стороны, в соседнем районе Альмагро цены снизились на 19 % и составили 2979 долларов США за квадратный метр, согласно отчету Reporte Inmobiliario». С другой стороны, цены на квадратный метр подержанной и строящейся недвижимости по микрорайонам недоступны, но согласно индексу Zonaprop за ноябрь, который охватил весь Палермо, средняя стоимость квадратного метра новой недвижимости составляет 3893 доллара США, строящейся — 3976 долларов США, а подержанной — 3035 долларов США. Эти показатели делают его вторым самым дорогим районом Буэнос-Айреса после Пуэрто-Мадеро. «Цены на рынке будут продолжать расти. Сегодня мы продаем по ценам 10-летней давности в мире, где за последние десять лет инфляция составила не менее 40% в долларах», — заявляет Бродский, добавляя, что «в этом районе продажи идут хорошо, и покупателей становится все больше». За последние четыре года количество строящихся проектов в Палермо-Сур оставалось стабильным после резкого падения в 2021 году, когда количество строящихся объектов сократилось с 66 до 47, а площадь строящихся объектов составила примерно 100 091 м2. «То есть на 54 000 м² меньше, чем в 2021 году, но на уровне последних лет», — поясняет Герман Гомес Пикассо, директор Reporte Inmobiliario. «В отчете платформы указано, что из общего числа проектов 17 были начаты недавно и продвинулись менее чем на 5 %. «Поскольку они расположены недалеко от университетов, наиболее распространенными типами являются однокомнатные квартиры, за ними следуют двухкомнатные, и, наконец, трехкомнатные квартиры, которые встречаются реже», — добавляет Гомес Пикассо. «Эти постройки ориентированы на две аудитории: конечных потребителей, которые, как правило, являются молодыми людьми и парами, и, с другой стороны, инвесторов, которые приобретают недвижимость для сдачи в аренду. Вальгер из Lepore оценивает, что сегодня предполагаемая доходность от аренды колеблется от 5% до 7% годовых в долларах. «Многие люди покупают недвижимость в качестве инвестиции, потому что вы находитесь в Палермо, но не платите за квадратный метр по такой высокой цене и можете сдавать ее в аренду дороже, чем в Вилья-Креспо или Альмагро», — комментирует Бродский. «В заключение, спрос делится на три типа арендаторов: «студенты университетов — из Буэнос-Айреса или из провинции — которые ищут близость к учебным заведениям; гости, приезжающие по медицинским показаниям, из-за близости к санаториям Güemes и Finochietto и детской больнице Gutiérrez; и, наконец, туристы, приезжающие на отдых, которых привлекает культурная и гастрономическая жизнь Палермо», — заключает директор компании Lepore, которая имеет 23 объекта в этом районе.