Рынок недвижимости переосмысливает свою деятельность: меньше «ловушек» и больше реального жилья

В условиях, когда затраты на строительство в Аргентине достигли исторически высокого уровня, а ипотечный рынок так и не может набрать обороты, основными покупателями по-прежнему остаются те, кто располагает наличными средствами. В то же время мелкие инвесторы обратили свое внимание на альтернативы, более доходные, чем недвижимость. В этой ситуации застройщики и предприниматели сходятся в одном диагнозе: традиционная модель исчерпала себя, и начинается новый этап, на котором производительность, эффективность и финансирование станут определяющими факторами выживания. Наибольший консенсус, достигнутый в ходе мероприятия, касается того, что импорт не решит проблему стоимости строительства в Аргентине. «По мнению Эдуардо Спозито, партнера компании Sposito y Asociados, дискуссия ведется не в том русле: основная часть затрат на строительство по-прежнему приходится на местные ресурсы. «Рабочая сила, сталь, цемент — все это местного происхождения», — пояснил он, добавив, что импорт составляет лишь небольшую долю, связанную в основном с отделочными работами. «Как он уточнил, даже если бы удалось удешевить часть этих продуктов, конечный эффект был бы незначительным по сравнению с налоговой нагрузкой и структурными затратами на ведение деятельности». «Логистические риски, связанные с импортом, в конечном итоге оказываются выше», — отметил он. «Вывод, к которому пришли участники нескольких дискуссионных панелей, был однозначным: затраты существенно не снизятся, и сектору придется добиваться конкурентоспособности за счет повышения эффективности, более тщательного планирования и сокращения сроков строительства». В этом контексте Густаво Лламбиас, партнер Real Estate Developers, отметил, что «наибольшее влияние оказывает планирование», и подчеркнул, что настоящая эффективность достигается не за счет ввоза материалов из Китая, а «за столом». «Исчезновение «местного инвестора» стало еще одним из явлений, о которых чаще всего упоминали предприниматели. По мнению ряда застройщиков, рынок отходит от модели минимальных квартир, задуманных исключительно как средство сохранения стоимости, и вновь фокусируется на жилье как на конечном продукте. «Мы снова строим для тех, кто будет в них жить», — резюмировал Лукас Сальваторе, президент Idero, который раскритиковал «мышеловки», созданные исключительно для посреднических инвесторов. За этим изменением также скрывается новая экономическая реальность: в условиях, когда инвестор сегодня находит другие финансовые альтернативы, а затраты на строительство растут, бизнес нуждается в реальных покупателях и доступе к кредитам для поддержания спроса. «Херардо Аскуй, один из основателей компании Azcuy, описал эпохальный перелом, когда «местный» инвестор временно исчез, ища другие финансовые возможности. «Он инвестирует в что-то другое», — заявил он. Тем не менее, он считает, что стоимость квадратного метра будет постепенно восстанавливаться в ближайшие годы благодаря ипотечному кредитованию, которое вновь оживит рынок, а застройщики будут вынуждены снижать затраты. «Каждая ипотечная сделка порождает ещё четыре-пять сделок», — отметил он. «Ожидания относительно возможного расширения ипотечного кредитования стали ещё одной центральной темой встречи. Но наряду с оптимизмом прозвучало и предупреждение: если финансирование вернется в массовом масштабе, бизнес в сфере недвижимости должен стать полностью легальным. «Если кредитование вернется, бизнес станет на 100% легальным», — заявил Лламбиас, который также подверг сомнению историческое функционирование местного рынка. «Мы не занимаемся предпродажей, мы занимаемся предварительным взиманием», — сказал он, объясняя, что в течение многих лет строительство финансировалось за счет самих покупателей в отсутствие настоящего кредита. «Приход банков, институциональных фондов и рынка капитала полностью изменит эту логику. В этой новой ситуации инвесторы будут требовать строгого соблюдения сроков, прозрачности и гораздо более сложных финансовых структур». Алехандро Гавянски, генеральный директор HIT Group, пояснил, что они уже работают совместно с Banco Ciudad над схемами финансирования с самого «нулевого момента» строительства, предлагая ипотечные кредиты на 20 лет, ежемесячный платеж по которым приближается к стоимости аренды. «Мы не изобретаем велосипед, так происходит в нормальных странах». «Вести строительный бизнес в Аргентине — это настоящая полоса препятствий», — заявил он. «В свою очередь, Иссель Кипершмид, генеральный директор Dypsa Group, считает, что рынок капитала и такие фонды, как FGS (Фонд устойчивых гарантий) агентства Anses, должны стать движущей силой финансирования жилищного строительства. «40% населения принадлежит к среднему классу и нуждается в жилье, поэтому люди должны иметь возможность покупать жилье, а не тратить деньги на аренду. Банки пока не играют свою роль, поскольку не могут выдавать кредиты на 30 лет при 30-дневных депозитах», — заявил он. Эдуардо Баститта, основатель Plaza Logística и +Colonia, пошел еще дальше и заверил, что, если Аргентина добьется валютной стабильности, страна сможет получить «сотни миллиардов долларов только в виде кредитов». Предприниматель, который также ведет деятельность в Уругвае, проявил большой оптимизм в отношении будущего страны, но подчеркнул, что главная проблема заключается в получении финансирования.