«Сегодня оценивают Папу, Месси и некоторых других»: ставки по ипотечным кредитам могут варьироваться до 100%.

В сентябре ипотечное кредитование вновь продемонстрировало рост: было выдано 353 млн долларов США в виде кредитов, что является лучшим показателем с мая 2018 года. Однако за этими обнадеживающими данными скрывается реальность, которая охлаждает любой энтузиазм: разница между самой низкой и самой высокой ставкой на рынке сегодня настолько велика, что на практике определяет, кто может приобрести собственное жилье, а кто останется без него. В то время как Banco Nación сохраняет свою историческую ставку 4,5% годовых плюс UVA, некоторые банки уже подняли ставки до 17%, особенно для клиентов, которые не получают заработную плату в этих учреждениях. Разница не мала: при кредите на недвижимость стоимостью 100 000 долларов США, с первоначальным взносом 25 000 долларов США и 75% финансированием на 30 лет, размеры платежей могут значительно варьироваться. При ставке Nación первый платеж составит около 704 220 песо, а необходимый семейный доход для получения кредита — 2 112 661 песо. Но при ставке 15%, которую предлагают Galicia, Santander, Macro, Supervielle и BBVA, первоначальный взнос возрастает до 1 454 739 песо, а требуемый доход — до 4 364 318 песо, то есть на 106% больше. Другими словами: одна и та же квартира с кредитом, но с двумя совершенно разными реальностями. «Случай Banco Nación стал отдельным явлением. В течение нескольких месяцев он считался «последним оплотом» разумных ставок. Но вместо того, чтобы повысить ставку, как это сделали большинство банков, это преимущество стало почти иллюзорным из-за требований к кредитному рейтингу для получения кредита: он удвоился с 450 до 909 баллов. «Сегодня на ипотечный кредит Banco Nación могут претендовать Папа Римский, Месси и еще несколько человек», — иронизирует Хуан Мануэль Тапиола, генеральный директор девелоперской компании Spazios. «Мы провели тест с сотрудниками, имеющими безупречную кредитную историю, и они не прошли: они остались на отметке 800 баллов. На практике это все равно что сказать, что кредита не будет». «Ужесточение условий не случайно. В стране, где банки не могут получить долгосрочное финансирование, предоставление кредитов на 20 или 30 лет стало невозможным. Те учреждения, которые все еще это делают, компенсируют это более высокими ставками или более строгими фильтрами. Несмотря на обнадеживающие цифры за сентябрь, аналитики объясняют, что эти кредиты были одобрены до роста курса доллара и в условиях более умеренных ставок. «Это операции, которые готовились в течение четырех или более месяцев, в период предвыборной стабильности», — сходятся во мнении в секторе. По словам Федерико Гонсалеса Руко, экономиста, специализирующегося на жилищном строительстве, многие из текущих заявок «соответствуют процедурам, начатым около трех месяцев назад, до сентябрьских выборов в провинции Буэнос-Айрес». Он объясняет, что в то время ставки «уже были высокими, но немного ниже, чем сейчас». Кроме того, он отмечает, что влияние доллара по-прежнему остается значительным: «Ощущение, что это может подойти к концу, заставляет людей спешить обеспечить себе кредит и искать стратегии, чтобы компенсировать то, что доллар отнимает у них из потенциального финансирования». Экономист добавляет, что пока еще не наступил момент, когда девальвация полностью разрушит кредитную систему, но можно наблюдать «эффект ускорения перед национальными выборами, вызванный ожиданиями того, что может произойти после них». В то же время экономист Андрес Салинас не считает, что «имеет место ускорение операций из-за опасений по поводу корректировки после выборов». Как он объясняет, и с чем соглашается Гонсалес Руко, данные о выплатах за сентябрь соответствуют кредитам, которые начали оформляться около двух месяцев назад, то есть в июле. «В то время, хотя ставки были высокими, предвыборная обстановка была другой — еще не прошли провинциальные выборы — и некоторые требования банков были еще довольно мягкими, например, в вопросе скоринга», — поясняет он. Салинас добавляет, что, хотя некоторые заявители, возможно, настаивали на одобрении их кредита до выборов, сроки определяют банки: «Если кто-то ждал окончания процедуры, он хотел получить кредит как можно скорее, но в конечном итоге основные сроки определяет банк». В то же время он предупреждает, что спрос остается стабильным даже при высоких ставках, что он считает «крайне опасным». «За последние два месяца мы наблюдали несколько повышений ставок, причем с уже высоких уровней. Это говорит о том, что даже при таких реальных ставках люди по-прежнему обращаются за кредитами», — отмечает он. «Что касается оставшейся части года, то, по мнению Салинаса, будущее ипотечного кредитования будет в значительной степени зависеть от результатов выборов. «Я знаю, что несколько банков снизили темпы выдачи кредитов, а некоторые даже полностью их приостановили, ожидая, что произойдет в октябре», — объясняет он. «Ключевым моментом будет то, произойдут ли изменения в денежно-кредитной политике, которые повлияют на ликвидность системы, что в конечном итоге определяет процент, который банки направляют на кредитование», — утверждает он. Экономист не считает вероятным снижение ставок до уровня второго полугодия 2024 года, хотя и прогнозирует некоторое смягчение, если результаты выборов будут благоприятными: «Возможно, будут увеличены сроки, суммы или смягчены требования к кредитному рейтингу». «Тенденция ясна: частные банки ужесточают условия и повышают ставки. Galicia и BBVA уже установили верхний предел в 17%, за ними следуют Macro, Supervielle и Santander (15%), ICBC и Patagonia (14% для тех, кто не получает зарплату в этом банке). В среднем годовая номинальная ставка по кредитам UVA в Аргентине составляет около 10,6%, что почти в два раза выше, чем в Чили, где аналогичная схема (UF) имеет ставку 5,19%. «Этот разрыв свидетельствует о структурной проблеме: без долгосрочного финансирования и с высоким страновым риском финансовая система Аргентины не может поддерживать стабильный рынок ипотечного кредитования. Последствия предсказуемы: замедление операций, семьи, которые остаются на полпути, и рынок недвижимости, теряющий один из своих основных двигателей спроса». «На практике ипотечного кредитования практически нет», — резюмируют участники рынка.