Что делать, если арендатор не платит за аренду

Одним из наиболее распространенных рисков, с которыми сталкиваются арендодатели, является неуплата арендатором арендной платы (чистая арендная плата плюс дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи, налог на недвижимость и т. д.). «После отмены закона об аренде в декабре 2023 года правила игры изменились: договоры вновь стали регулироваться Гражданским и коммерческим кодексом (CCyC) и свободным соглашением между сторонами. Отмена ограничений, наложенных отмененным законом, привела к значительным изменениям на рынке: обновления могут быть согласованы в соответствии с индексом, согласованным сторонами, валютой оплаты и сроком действия договора. «Итак, в ситуации, когда арендная плата не выплачивается, что делать и как поступить? Энрике Абатти, адвокат, специализирующийся на жилищных вопросах, разъясняет эти сомнения и объясняет, что в первую очередь важно различать аренду жилья и коммерческую аренду, поскольку процедуры в некоторых частях различаются. «В рамках правового поля, согласно статье 1222 CCyC, если арендатор не платит, арендодатель должен надлежащим образом потребовать уплаты задолженности. Это означает, что он должен отправить ему официальное уведомление, например, заказное письмо, с предоставлением ему срока не менее десяти календарных дней для погашения задолженности. В этом требовании должно быть указано место оплаты. Уведомление будет действительным, даже если арендатор отказывается его принять или если доставка не может быть осуществлена по причинам, связанным с ним. «Если по истечении срока арендатор по-прежнему не платит, арендодатель имеет право инициировать судебный процесс по выселению. Параллельно с этим он может инициировать исполнительный процесс по взысканию арендной платы и дополнительных платежей, поскольку статья 1208 Гражданского кодекса Аргентины (CCyC) придает этим суммам характер исполнительного титула». «Также важно отметить, что можно инициировать судебное разбирательство против поручителя, который несет ответственность за всю сумму долга», — поясняет Абатти. Адвокат объясняет, что в отличие от аренды жилья, в случае коммерческой аренды закон не требует предварительного уведомления. Просрочка платежа наступает автоматически, и как только арендатор перестает платить, можно инициировать судебный процесс по выселению. «Важно уточнить, что в обоих случаях закон гласит, что должно пройти два месяца. Однако это не является нормой публичного порядка, поэтому стороны могут согласовать другой срок в договоре. Если в договоре ничего не указано, применяется двухмесячный срок». Еще один момент, который следует учитывать, — это наличие страхового полиса или залога. Если арендатор имеет такую возможность, необходимо немедленно уведомить об этом страховщика (обычно в течение 72 часов) с помощью достоверного средства связи. «Страховая компания вступает в права арендодателя и берет на себя инициирование судебного разбирательства по выселению, а также взыскание задолженности», — говорит Абатти. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, арендодателю рекомендуется оплачивать коммунальные расходы и другие дополнительные расходы напрямую, а затем взыскивать их с арендатора вместе с арендной платой за месяц. Этот порядок должен быть четко оговорен в одном из пунктов договора, чтобы он был действительным». Подписание договора аренды может быть стрессовым процессом, если не знаешь прав и обязанностей как арендаторов, так и арендодателей. Теперь, после отмены закона об аренде, договоры заключаются на основе принципа свободы договора, который дает арендаторам и арендодателям право самостоятельно согласовывать сроки, суммы и другие условия. Эта новая правовая база заменяет ограничения и обязательные формулы корректировки, предусмотренные предыдущим законом. Ключ к успеху — подготовиться перед тем, как сесть за стол переговоров, и зафиксировать достигнутые договоренности в письменной форме. Перед подписанием договора эксперты рекомендуют ознакомиться с юридическими обязанностями арендатора, четко согласовать корректировки и условия, воспользоваться наиболее выгодным из доступных предложений и зафиксировать все в письменной форме, чтобы избежать конфликтов в будущем. Наиболее важные моменты:»»