Цены, кредиты, продажи, арендная плата: 9 ключей к тому, что произойдет на рынке недвижимости при правительстве Милея

"Плохое настоящее с блестящим будущим". Именно так более половины участников рынка характеризуют ситуацию в секторе. Именно такой диагноз отражен в опросе, проведенном Reporte Inmobiliario, в отчете, который в первые дни декабря стремится выявить высокие ожидания рынка недвижимости и строительства: "Хотя сегодняшние цифры заставили сектор напрячься, семь из 10 человек утверждают, что правительство Хавьера Милея будет положительным для рынка недвижимости. Полные воодушевленного оптимизма, голоса представителей сектора надеются на восстановление отрасли, которая уже много лет трясется в ритме аргентинской земли. И это многообещающее будущее можно суммировать в девяти ключах, которые предвосхищают грядущий рынок. Традиционно кирпич функционировал как классическое убежище стоимости. Последние три года подорвали эту репутацию после падения стоимости недвижимости. Но первые проблески восстановления уже появились, чтобы оправдать рынок". "Цены в долларах, по которым публикуются данные о стоимости подержанных двух- и трехкомнатных квартир, показали рост на 1,3% в течение последнего квартала в городе Буэнос-Айрес, это уже второй квартал подряд в улучшении стоимости", - подчеркивает Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario. "Специалист говорит о "зеленых ростках" в кирпиче: он анализирует, что "по сравнению с ноябрем прошлого года средняя цена за квадратный метр выросла на 2,4% в годовом исчислении, причем это не только квартальное улучшение, но и улучшение в 12-месячном сравнении". "Все указывает на то, что звезды снова сошлись для бычьего рынка на рынке недвижимости. Начиная с низких долларовых цен, следует ожидать, что они достигнут значительного восстановления в краткосрочной и среднесрочной перспективе", - прогнозирует Гомес Пикассо. "С этим согласна Габриэла Голдсер, директор Ocampo Propiedades: "Краткосрочным фактором, который может потенциально стимулировать рынок недвижимости, является мнение многих людей, что смена правительства станет важным фактором для роста цен в секторе". "Для Мартина Бокете, директора Toribio Achával, ожидание будет перенесено на спрос. "Я думаю, что рынок недвижимости воспримет эти политические и экономические изменения как более согласующиеся с самим рынком, что, на мой взгляд, породит ожидания роста цен, что должно породить больший спрос в краткосрочной перспективе и ожидания более высоких цен в будущем при более либеральной политике", - говорит он. Дамиан Табакман, президент Палаты девелоперов (CEDU), придерживается того же мнения, что и брокеры. Если Аргентина встанет на путь нормализации, то для экономики в целом ожидается, что эти аргентинские активы, которые были так дешевы в течение многих лет, начнут дорожать". "В этом смысле, по его словам, цены на недвижимость "значительно вырастут в долларах", и особенно "на премиальные объекты раньше, чем можно было бы предположить". Руководитель сектора был очень оптимистичен за столом переговоров, который он разделил с Мали Васкесом, директором по институциональным отношениям CEDU, и Хорхе Крусесом, директором IRSA, во время первого мероприятия Banco del Hogar, организованного Hipotecario две недели назад. Помимо переоценки, некоторые специалисты говорят о честности опубликованных цен. "Пока новое правительство будет проводить более открытую политику и принимать правильные меры для успокоения инфляции, мы понимаем, что все это ценовое бурление - хотя в принципе некоторые расходы, связанные с официальным курсом доллара, будут расти - в конечном итоге очистится, успокоится, а спекулятивные расходы исчезнут, чтобы прийти к более эффективным цифрам", - анализирует Мигель Людмер, директор компании Interwin. "Еще одна проблема, которая беспокоит участников опроса, проведенного Reporte Inmobiliario, - это отсутствие доступа к ипотечному кредиту, жизненно важному инструменту для покупки жилья. "Пока инфляция так высока, очень долгосрочные кредиты трудно сделать доступными и приемлемыми", - объясняет Табакман. Но шесть из 10 респондентов видят свет в конце тоннеля и считают возможным, что при новой администрации этот вид финансирования станет доступным. "Я очень оптимистично смотрю на то, какое влияние это окажет на наш сектор и на аргентинское общество в целом, но я более осторожен в отношении момента, когда это может произойти", - подчеркнул Табакман. В том же разговоре "Даниэль Брин, создатель монитора недвижимости Invertire, считает, что аргентинцам необходимо восстановить покупательную способность своих зарплат, чтобы кредит снова стал доступным. "Сегодня на покупку квадратного метра уходит в среднем 5,20 зарплаты, в то время как в периоды кредитования (например, в последние УВС) требовалось всего две. Поэтому недостаточно просто восстановить кредитование, но и способность людей сберегать, - говорит он, - Если бы ипотечное кредитование вновь появилось, цены приспособились бы к новой ситуации". "Если бы кредит появился, недвижимость стоимостью от 100 000 до 200 000 долларов США автоматически поднялась бы в цене, потому что в целом это меньшая недвижимость, которая покупается в кредит, а этот тип товара очень чувствителен", - анализирует потенциальный сценарий, если это произойдет, Диего Казес, генеральный менеджер L. J. Ramos Real Estate Brokers. "В интервью LA NACIÓN новый министр жилищного строительства Иван Керр заявил, что его план включает в себя создание ипотечных кредитов, но "в мире не существует кредитов, которые работают при двух-трехзначной инфляции", и что для применения этих мер "необходимо пройти рубильник, исправить макроэкономику, чтобы перейти к политике субсидирования спроса, как это существует в других странах, также в других странах Procrear строится не государством, а частным сектором. Мы должны перейти от роли государства как застройщика к поощрению частного сектора к участию в решении жилищной проблемы страны. Мы будем работать над всеми этими инструментами, но они будут работать только в том случае, если макроэкономическая ситуация будет в порядке". В ответ на вопрос о препятствиях, стоящих перед страной, еще одной из основных проблем на рынке является волатильность обменного курса. Брокер по недвижимости Хуан Пабло Бака считает, что "обезвреживание бомбы Лелика ценой высокой инфляции приведет к тому, что синий доллар будет терять в индексе цен, а значит, хранить банкноты под матрасом станет не выгодно, и недвижимость будет одним из секторов, который это поглотит". Одним из направлений либертарианской кампании была долларизация экономики, которая в этом случае решила бы проблему обменного курса. Эта альтернатива "не стала бы камнем преткновения в нашем секторе, где доллар является валютой уже более 50 лет. Наш сектор, как "флагман", может продемонстрировать фактами, что, основываясь на этом "обменном курсе", он смог преодолеть основные экономические кризисы этих десятилетий, которые закончились гиперинфляцией, corralitos, cepos, ситуациями без кредита и даже антирыночными законами об аренде", - говорит соучредитель Reporte Inmobiliario. "Голдсзер добавляет, что, хотя это и не станет новшеством для купли-продажи недвижимости, "упрощение цен в одном долларе будет положительным, устраняя цены, подразумеваемые при взаимодействии различных альтернативных долларов". Есть часть рынка, которая считает главным препятствием другое: правовую неопределенность. В своей речи после вступления в должность президента Хавьер Милей говорил об уважении к частной собственности - одном из лозунгов его предвыборной кампании, тесно связанном с рассматриваемым бедствием. "В своих первых словах в новой должности он процитировал профессора Альберто Бенегаса Линча (сына): "Либерализм - это неограниченное уважение к жизненному проекту других людей, основанное на принципе ненападения, в защиту права на жизнь, свободу и собственность, фундаментальными институтами которого являются частная собственность, рынки без вмешательства государства, свободная конкуренция, разделение труда и социальное сотрудничество". Его кабинет разделяет эту парадигму. Его кабинет разделяет эту парадигму". Иван Керр, нынешний министр жилищного строительства, заявил LA NACION, что производство жилья должно выйти из общественной оси. "Мы должны поменять руководителей национальных и провинциальных органов власти, изменить культуру, чтобы понять, что жилищное строительство - это не только строительство домов на государственные средства, все одинаковые и на окраинах городов, но и работа с частным сектором, с проектами инклюзии внутри городов и существующих кварталов", - сказал он. Одним из самых острых вопросов, который наносит ущерб сектору, является регулирование арендной платы. Условия закона, подписанного в 2020 году, а также поправки к нему, принятые в октябре 2023 года, ограничили предложение, привели к росту цен и исказили отношения между арендодателями и арендаторами. Арендодатели обеспокоены низкой рентабельностью аренды, риском возникновения задолженностей со стороны арендаторов, и в этом смысле их расстраивает длительность процесса выселения, которая превышает срок действия договора аренды. "Не прошло и 24 часов после избрания, как Хавьер Милей уже заявил о своем намерении отменить закон, который в настоящее время регулирует их деятельность". Гомес Пикассо, в свою очередь, считает, что "обещание отменить действующий закон об аренде, несомненно, приведет к увеличению инвестиций в сектор, который практически исчез". "Соледад Балаян, директор Maure Propiedades, согласна с этим мнением и добавляет, что "что касается контрактов, то они всегда должны были заключаться между сторонами, но с минимальной нормативной базой, чтобы согласованные условия соблюдались". Для Мартина Бокете, директора Toribio Achával, закон об аренде тесно связан с планом долларизации, предложенным Хавьером Милеем в его предвыборной кампании. "Рынок аренды был долларизирован из-за инфляции. Если доллар будет разрешено использовать для заключения контрактов, а обменный курс будет устанавливаться рынком, а не давлением государства или законом, это освободит процесс принятия решений как по спросу, так и по предложению, они будут чувствовать себя более комфортно и смогут подписывать контракты на срок более трех месяцев", - подчеркивает он. "Казес думает так же, как и Бокете, и считает, что дерегулирование арендной платы станет хорошей новостью для рынка: "Это поможет застройщикам и их продажам, потому что если вы знаете, что идете к этому, а покупатель проекта ждет один или два года в зависимости от хода работ, это очень позитивно, потому что появляются инвесторы". Хавьер Милей уже сделал заявление по поводу общественных работ и сказал, что будет стремиться сократить расходы. "Мы начали с сокращения общественных работ, сведя их к нулю, а те, что находятся в процессе, будут выставлены на тендер. Контракты соблюдаются", - сказал он. По официальным оценкам, по всей стране ведется около 3500 работ, из которых около 2300 напрямую зависят от государственного бюджета и включают в себя 309 898 545,82 песо. 63,4% опрошенных Reporte Inmobiliario поддерживают эту меру, но остальные 36,6% относятся к предложению отрицательно. "То, что мы слышим о будущем общественных работ, действительно вызывает тревогу. В UOCRA работает 450 000 строителей, половина из которых напрямую зависит от проектов общественных работ. Речь идет о 225 000 человек, которые могут стать безработными, что вызовет неизбежный социальный кризис. Ситуация становится еще более тревожной, если учесть, что на этот сектор приходится 55 % налоговых поступлений", - заявил Мали Васкес, архитектор и исполнительный директор Деловой палаты городских застройщиков (CEDU), на мероприятии, организованном Banco Hipotecario. В 2023 году частный строительный сектор пережил "небольшое лето" цен. "Прошлый год был хорошим, даже намного лучше, чем в мире перепродаж или подержанного жилья", - анализирует Табакман и объясняет, что, с его точки зрения, это связано с тем, что "в значительной степени наш сектор направил вселенную незадействованных песо из рук этой высокой инфляции, которую мы имеем в качестве убежища стоимости". Перед лицом сценария, который ожидает изменений и волатильности, Табакман сказал на мероприятии Ипотечного банка, что сегодня строительство - это возможность. "Самое главное, что строить в нашей стране по-прежнему очень дешево, если измерять в долларах. И цены на недвижимость не двигались, в то время как финансовые активы выросли на 50% на этой неделе". Это привлекает большое внимание наших инвесторов, которые считают, что цикл дешевого кирпича в стране подходит к концу и мы не должны опоздать на поезд", - говорит он. В то же время он измеряет температуру в секторе и предупреждает, что "есть ощущение, что сейчас нужно ускорить процесс строительства, потому что строить, производить и делать квадратные метры в Аргентине будет намного дороже, чем сейчас". Для Казеса большой вопрос - посмотреть, как будет сопровождаться рост стоимости по отношению к синему доллару. "Если все уляжется и будет инфляция, стоимость строительства продолжит расти в долларах, и это может немного навредить застройщикам. Поэтому мы должны посмотреть, будет ли темп роста стоимости подержанной недвижимости соответствовать росту стоимости строительства. Если он будет стабильным, это будет опасно, потому что инфляция будет продолжаться, и поэтому, когда вы начнете видеть фотографии прогнозируемой стоимости строительства и увидите, что оно будет стоить все больше и больше в долларах, это будет вызывать беспокойство", - анализирует он. Рынок воспринял назначение Ивана Керра на пост главы Министерства жилищного строительства как хороший знак. Юрист, выпускник Университета Буэнос-Айреса, получивший степень магистра делового права в Университете Аустраль, Керр в 2011-2014 годах был генеральным директором Института жилищного строительства города Буэнос-Айреса, а в 2014-2015 годах - членом его совета директоров. Он также был членом Fundación Pensar и избранным депутатом от города Буэнос-Айрес в 2013 и 2015 годах. Во время правления Макри он также занимал пост президента Pro.cre.ar и был членом исполнительного совета ACUMAR с 2016 по 2019 г. Керр придерживается философии, согласно которой частный сектор является главным действующим лицом, а государство - второстепенным. Как отмечал LA NACION до утверждения его новой должности, для чиновника ограничить жилищную политику общественными работами - это не то, что соответствует его мышлению и профессиональной карьере последних лет, в которой бывший чиновник достиг эволюции в соответствии с концепцией, что решение жилищной проблемы - это не только кирпич и строительство социального жилья. "В общих чертах, его план будет направлен на создание ипотечных кредитов, субсидий для спроса, стимулов для строительства и Procrear с частными инвестициями. Изменение цикла началось как слух более года назад, и сегодня цифры подтверждают это. В октябре в Буэнос-Айресе было оформлено в собственность 4559 объектов недвижимости, что можно считать рекордом, увеличившимся на 53,3 % по сравнению с данными, полученными годом ранее. Эта цифра обнадеживает ожидания риелторов, так как она оказалась лучшей в октябре за последние шесть лет". "Это полтора года отсутствия негативных сравнений с предыдущим периодом, и это дает определенное спокойствие, чтобы взлететь после периода трех или четырех лет спада". Наше самое большое желание - работать вместе с вновь избранным правительством над всеобъемлющей жилищной политикой", - сказал Хорхе де Бартоло, президент Ассоциации государственных нотариусов. Цифры обнадеживают и сравниваются с золотым веком рынка недвижимости последнего десятилетия. "Чтобы найти аналогичные цифры, нужно вернуться во времена бума ипотечного кредитования UVA правительства бывшего президента Маурисио Макри. Например, в октябре 2018 года было зарегистрировано 3671 сделка", - предупреждает Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario. Октябрьские сделки превзошли показатели 2017 года - культового года для мира недвижимости - и на 26,32 % превзошли рекордные 6188 сделок в октябре 2017 года".