Цены на аренду жилья упали на 30%? Заявление Милей, вызвавшее споры

В субботу вечером, открывая очередные сессии Конгресса, президент Хавьер Милей сделал заявление, вызвавшее споры: «Благодаря тому, что мы отменили печально известный и недействующий Закон об аренде, опубликованные арендные ставки выросли в геометрической прогрессии, а стоимость аренды упала на 30% в реальном выражении». «Однако многие арендаторы утверждают, что не увидели отражения этого падения в своих контрактах. Так что же имел в виду президент? Арендная плата действительно снизилась? «Чтобы прояснить сказанное, следует иметь в виду, что Милей основывал свое заявление на динамике цен, опубликованных на платформах недвижимости, а не на окончательной стоимости текущих договоров или на повышении, с которым арендаторы сталкиваются из месяца в месяц. »После отмены Закона об аренде посредством DNU 70 2023 - 29 декабря 2023 года - опубликованные цены на аренду продемонстрировали замедление по отношению к инфляции. Это нормативное изменение отменило обязательный трехлетний срок и ежегодные корректировки, регулируемые Индексом договоров аренды (ICL) и полугодовыми корректировками Casa Propia (после обновления в октябре 2023 года) - последние лишь некоторые из них - что позволило повысить гибкость соглашений между арендаторами и арендодателями. «В конкретных цифрах средняя арендная плата в городе Буэнос-Айрес в декабре 2023 года составляла 334 888 песо, согласно данным Zonaprop. К январю 2025 года эта цифра выросла до 566 025 песо, что означает номинальный рост на 69 %. За тот же период совокупная инфляция составила около 180 % (согласно индексу потребительских цен, или ИПЦ). Если бы арендная плата росла теми же темпами, что и инфляция, средняя стоимость сегодня составляла бы 937 686 песо. «При такой методологии, сравнивая текущую стоимость с тем, какой она была бы, если бы инфляция шла в ногу со временем, мы получаем падение в реальном выражении на 39 %. То есть арендная плата выросла, но ниже инфляционного ритма, что подразумевает относительное снижение реальной стоимости». »Несмотря на цифры, многие арендаторы не воспринимают это снижение, поскольку в договоры, подписанные до отмены закона, продолжают вноситься пункты о ежегодном повышении ICL, которое в марте достигло 149,34%. «Технически заявление Милея верно, если взять за основу динамику цен предложения на платформах и сравнить их с инфляцией. Однако опыт арендаторов отражает другую реальность: арендная плата продолжает расти в номинальном выражении. Как это часто бывает в экономике, цифры могут говорить одно, а восприятие и повседневная реальность - другое. «Арендный бизнес изменился в одночасье, и отмена закона об аренде стала ключевым поворотным моментом. «ДНУ произвел коперниканский сдвиг в арендном бизнесе. Он не имеет прецедентов в аргентинском законодательстве, да и во всем мире их немного, поскольку предоставляет беспрецедентную договорную свободу сторонам», - сказал Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. »Постановление 2020 года устанавливало, что контракты заключаются на три года, с ежегодным повышением на основе LCI, который рассчитывается на 50% от индекса потребительских цен (CPI) и 50% от среднего налогооблагаемого вознаграждения стабильных работников (RIPTE) - эволюции частной зарплаты. В октябре 2023 года закон был обновлен и установил корректировки два раза в год в соответствии с коэффициентом Casa Propia. Но в декабре 2023 года DNU 70 2023 отменил это постановление, тем самым отменив минимальный трехлетний срок. В связи с этим недавний отчет Ассоциации недвижимости Буэнос-Айреса показал, что 90% текущих договоров аренды заключаются в песо, несмотря на то, что их разрешено заключать в иностранной валюте, и закрываются с ежеквартальными корректировками, на 24 месяца и с использованием показателя CPI, хотя некоторые из них все еще заключаются на основе LCI. Эта тенденция отражает консенсус между сторонами, направленный на достижение более сбалансированных соглашений, адаптированных к инфляционному контексту. Несмотря на эти изменения, все еще остаются арендаторы с договорами, действующими по старым правилам».