Цены на недвижимость с учетом обновления официального курса доллара: сколько они будут стоить в апреле 2025 года

На рынке недвижимости, который демонстрирует подъем благодаря возобновлению ипотечного кредита UVA (Acquisitive Value Unit) и скрытому спросу, который начинает активизироваться, отмена хеджирования обменного курса стала тем толчком, которого не хватало. «С понедельника прошлой недели рынок работает без ограничений уже шесть лет, и для доллара был установлен коридор, который будет двигаться между песо 1000 и песо 1400. Это изменение влияет не только на динамику сделок, но и на реальную стоимость недвижимости, особенно приобретенной с помощью ипотечных кредитов». »Согласно последним данным Ассоциации нотариусов города Буэнос-Айрес, в феврале число сделок выросло на 94% в годовом исчислении, а цены на публикации выросли на 8,8% за последние 12 месяцев, по данным Zonaprop. Но теперь, при более конкурентоспособном официальном долларе и предсказуемости обменного курса, стоимость долларовой недвижимости в песо значительно снизилась всего за несколько дней. Другими словами, для обмена на доллары требуется меньше песо, что делает сделку эффективной. «Это положительный знак - знать, что количество песо, которое вам понадобится для обмена на доллары, не будет продолжать расти», - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. По словам специалиста, открытие обменного курса снижает неопределенность и стоимость недвижимости в песо, что облегчает доступ к кредитам, снижает требования к доходу для получения кредита и уменьшает взносы. «Это происходит потому, что до последнего дня cepo обменным курсом, используемым для расчета кредитов, был доллар MEP, который в пятницу 11 апреля закрылся на отметке 1362,74 песо. Сегодня, когда официальный курс доллара составляет около 1125 песо (закрытие вчера, во вторник 22 апреля), цена финансируемой недвижимости значительно падает в песо. «Наглядный пример: человек хочет купить недвижимость стоимостью 100 000 долларов США с помощью ипотечного кредита. Этот счет показывает разницу в пользу покупателя: на 23 720 000 песо меньше, только из-за используемого обменного курса. То есть примерно на 18 % меньше в песо. «Однако не стоит забывать, что это снижение в песо относится в основном к покупкам с ипотечным кредитом, которые до сих пор совершались с использованием доллара MEP. Иными словами, падение связано не с падением стоимости недвижимости в долларах, а с изменением котировки, используемой для проведения операции». »С другой стороны, если в качестве эталона взять официальный доллар, по курсу которого теперь разрешено свободно оперировать, то в первые дни после отмены цепо ситуация была совершенно иной: в последний день действия цепо официальный доллар котировался по 1097,5 песо, а в первый день без ограничений он открылся по 1250 песо, что означало немедленную девальвацию на 14%. Хотя в последующие дни стоимость вернулась на уровни, близкие к предыдущим (например, текущий песо 1125), первоначальное воздействие ознаменовало корректировку цен: «Другими словами, если анализировать с точки зрения официального доллара, то в начале действия новой схемы наблюдался рост стоимости песо почти на 14 %, который впоследствии был частично скорректирован. Это показывает, что влияние на рынок может варьироваться в зависимости от типа операции и момента покупки: «Такая ситуация может ускорить принятие решений покупателями, особенно пока доллар остается в пределах низкого диапазона. Кроме того, она может заставить владельцев скорректировать долларовую стоимость, если они почувствуют, что спрос активизируется быстрее, чем ожидалось». »Если говорить о конкретных цифрах, то, согласно последнему отчету Zonaprop, средняя однокомнатная квартира площадью 40 кв. м имеет опубликованную стоимость 105 360 долларов США. В свою очередь, двухкомнатная площадью 50 кв. м стоит в среднем 126 988 долларов США, а трехкомнатная площадью 70 кв. м - 174 473 доллара США. «При анализе по районам, взяв за основу двухкомнатную квартиру, Пуэрто-Мадеро остается на пьедестале самых дорогих, со стоимостью 6095 долларов США за кв. м. За ним следуют Палермо и Нуньес с USD 3341 м² и USD 3143 м², соответственно. С другой стороны, Лугано - район с самыми низкими ценами на публикацию, со стоимостью 1121 USD кв. м. Рейтинг самых дешевых районов завершают Нуэва Помпея (1428 кв. м в песо) и Парк Авельянеда (1529 кв. м в песо). «Сегмент жилья - это отдельная проблема. Стоимость квадратного метра ниже стоимости квартир - 1756 долларов США. В марте он подорожал на 0,5 % и накапливает прирост в 1,9 % в первом квартале 2025 года. В годовом исчислении за последние 12 месяцев он вырос на 4,9 %, что на 3,9 процентных пункта ниже роста цен на квартиры, который составил 8,8 %. «В цифрах средняя цена дома с тремя спальнями составляет 291 065 долларов США, а дома с четырьмя спальнями - 468 204 доллара США».