Что будет с подписанными контрактами, как расторгнуть существующие и как заключить новые?

Президент Хавьер Милей огласил свой мегадекрет с пакетом мер, на которые до этого никто не решался. Среди них - отмена "гнусного" закона об аренде (как он описан в указе), о котором так много говорили и спекулировали, но так и не продвинулись в его доработке. "В июле 2020 года был принят закон об аренде 27.551, который получил изменения в некоторых пунктах в октябре 2023 года через закон 27. После продолжительных дебатов в комиссиях в мае 2022 года, так ничего и не добившись, в этом году Конгресс, наконец, поднял вопрос об отмене или изменении закона, действовавшего с августа по октябрь, как в Палате депутатов, так и в Сенате". Лидер партии La Libertad Avanza всегда выступал за отмену закона, потому что для него изменения были "пустой тратой времени", так как он считал, что закон в его нынешнем виде не продвинется вперед и не решит основную проблему на рынке недвижимости между арендаторами и арендодателями. Он дал это понять еще во время своей победы на выборах. В своем первом интервью в качестве избранного президента он сказал, что закон должен быть "отменен и пониматься как договор между сторонами". Единственное, что сделал закон об аренде, - это нанес ущерб. В итоге он нанес ущерб тем, кого должен был защитить. И это произошло. Сегодня в Официальном вестнике был опубликован мегадекрет под названием "Основы для восстановления аргентинской экономики", который предусматривает отмену закона о ренте 27.551, принятого в июле 2020 года и дополненного в октябре 2023 года законом 27.737. "Хотя Хавьер Милей заявил, что его декрет вступает в силу сегодня, это не так. В DNU не указано, когда он вступает в силу, поэтому применяется общее правило, которое гласит, что президентские указы, как и законы, если не указано иное, вступают в силу после восьмого дня после публикации". Сегодня источники в правительстве сообщили LA NACION, что они рассматривают возможность подписания нового указа, изменяющего предыдущий, чтобы он вступил в силу немедленно. Правило восьмого дня вытекает из Гражданского и торгового кодекса (ранее Гражданский кодекс), в статье 5 которого говорится: "Действительность. Законы вступают в силу на восьмой день со дня их официального опубликования или со дня их определения". В законе, установившем режим действия декретов, говорится, что они "полностью вступили в силу в соответствии с положениями статьи 2 Гражданского кодекса "Таким образом, с момента официального опубликования декрета договоры аренды снова подпадают под действие Гражданского и торгового кодекса с некоторыми изменениями, внесенными в вышеупомянутый DNU. "Это означает, что арендаторы и арендодатели надолго разделятся на тех, кто заключил договоры по закону 2020 года, тех, кто заключил договоры по закону с изменениями 2023 года, и тех, кто заключает договоры с момента официального опубликования DNU на новых условиях Гражданского и торгового кодекса. "Закон об аренде, вступивший в силу в июле 2020 года, ввел следующие пункты, касающиеся договоров аренды: "Согласно постановлению 27.737, в октябре этого года были внесены изменения в некоторые его пункты посредством закона 27. 551, который действует с этого момента до DNU Хавьера Милея: "Начиная с DNU Хавьера Милея, договоры возвращаются в соответствии с Гражданским и Коммерческим кодексом с абсолютной свободой сторон по наиболее важным пунктам: "В этом контексте среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости возникает вопрос. Что будет с договорами аренды, действующими после принятия DNU? К счастью, ответ на этот вопрос прост и прямолинеен: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Энрике Абатти, адвокат и президент Палаты владельцев недвижимости Аргентины, иными словами, изменение или отмена закона не затрагивает действующие контракты. Эксперт пояснил, что положения DNU распространяются на контракты, которые подписываются с момента официального опубликования DNU после публикации в Официальном вестнике. Поэтому "действующие договоры останутся в силе", - уточнил он. То же самое произошло, когда закон об аренде был принят в июле 2020 года, а затем в октябре в него были внесены изменения, действующие контракты сохранили свои условия до их завершения. Новые контракты, которые будут подписаны после официального введения этой меры, - это те, которые должны быть в соответствии с положениями DNU. А у тех, кто работает по прежней норме (27.551 или нынешней 27.737), по истечении срока действия есть две альтернативы: продлить или начать новый контракт. Продление - это инструмент, позволяющий сохранить условия договора даже в случае принятия нового закона или, в данном случае, применения Гражданского и Торгового кодекса. Продление, которое может продлить действие договора на срок до 20 лет. Это может быть использовано до тех пор, пока объект и стороны остаются теми же, поэтому в случае смены арендатора или объекта необходимо заключить новый договор в соответствии с положениями указа. Большинство арендодателей решили продлить договор, чтобы "обойти" закон об аренде и сохранить правила первого договора, если он был подписан до вступления в силу 27.551, сохранив прежний срок в 2 года, соглашение между сторонами о времени и методах корректировки и т.д. "Но теперь, когда существует этот DNU, предлагающий новые условия абсолютной свободы, весьма вероятно, что владельцы больше не будут прибегать к инструменту продления, а предпочтут возобновить контракт в соответствии с новыми правилами", - говорит Абатти. После объявления по национальному телевидению Абатти уверяет, что "уже сегодня утром появилось много желающих расторгнуть текущий контракт, чтобы заключить новый с этими правилами". Для этого стороны просто должны договориться. "Но это вопрос того, как арендодатель убедит арендатора, потому что тот, кто недавно подписал трехлетний контракт с полугодовым обновлением casa Propia (с октября) или ежегодным ICL (до октября), не захочет переходить на этот новый режим, где есть абсолютная свобода в определении сроков, частоты корректировок, индекса, среди прочих свобод, которые приносит DNU". И снова все будет зависеть от согласия сторон: "Декрет предоставляет абсолютную свободу сторонам по трем ключевым пунктам: срок действия контрактов, период, в течение которого будут вноситься корректировки, и индекс, который будет использоваться для их определения". Что касается этих свобод, Абатти считает, что "согласно этим условиям, срок действия контракта может составлять один год или меньше, если стороны согласны, а индексация также может быть ежемесячной, если арендодатель этого хочет, а арендатор соглашается с этим, используя индекс, который они также согласовывают между собой. Важно, что, например, если оплата производится в долларах или евро, индексация теперь может производиться в соответствии с индексом или инфляцией страны, в которой используется данная валюта. Например, в долларах она может быть проиндексирована с учетом инфляции в США, а в евро - с учетом инфляции в одной из европейских стран, в соответствии с валютой, определенной для контракта". Юрист также говорит: "Я составлял контракты с ежеквартальной индексацией для своих клиентов, но сегодня утром один владелец спросил меня, могу ли я сделать ежемесячную корректировку. Я ответил, что отныне - да, потому что никто не препятствует этому, если арендатор согласен. "Как свет надежды в этой тьме, в которую погрузился рынок аренды за последние три года, со скудным предложением, заоблачными ценами, чрезмерными повышениями, потерей рентабельности для арендодателей и другими неудобствами, рынок недвижимости смотрит на эту меру очень внимательно, считая, что изменения будут очень выгодны для арендаторов и побудят тех владельцев, которые вывели свою недвижимость с рынка аренды, вернуть ее на рынок арендного жилья, чтобы предложение выросло за несколько месяцев".